Compravendita immobiliare: il rapporto tra preliminare e agibilità

Nelle compravendite immobiliari il contratto preliminare ha assunto negli anni un'importanza crescente per diverse motivazioni. Tra queste la necessità di verificare le condizioni e i termini per la stipula del rogito e al contempo vincolare immediatamente le parti. Al fine di tutelare la parti, l'art. 6 del D.Lgs. n. 122/2005 entra nel dettaglio dei contenuti del preliminare che deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Preliminare di compravendita, agibilità e stato legittimo

Tra i contenuti del preliminare di compravendita sono previsti:

• la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
• gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

Uno degli aspetti più interessanti e trattati dalla giurisprudenza riguarda il rapporto tra l'agibilità e il contratto di compravendita degli immobili ad uso residenziale. L'assenza di agibilità non va ad inficiare la validità dell'atto di compravendita ma solo se l'acquirente ne sia a conoscenza. Occorre, però, distinguere la differenza tra agibilità e la conformità edilizia:

• l'agibilità, oggi attestata tramite SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità, art. 24 del d.P.R. n. 380/2001, c.d. Testo Unico Edilizia), è un documento che verifica la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata. L'agibilità varia in funzione dell'utilizzo del bene in questione (diverso se ad esempio si tratta di immobile ad uso residenziale o commerciale);
• la conformità edilizia o stato legittimo, invece, consente di verificare la rispondenza dello stato di fatto del bene rispetto al titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Come più volte chiarito dalla giurisprudenza (sentenza della Corte di Cassazione 21 novembre 2022, n. 34211) l’assenza di agibilità non incide sulla commerciabilità dell'immobile ma solo a patto che tale carenza sia oggetto di specifica regolamentazione fra le parti. In assenza di deroga contrattuale, è obbligo del venditore trasferire il bene munito dell’agibilità.

Preliminare e agibilità: nuovo intervento della Cassazione

Il tema è stato oggetto di un nuovo intervento della Corte di Cassazione che con Ordinanza del 30 giugno 2023, n. 18051 è entrata nel dettaglio degli effetti della mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità/agibilità e la risoluzione del contratto.

Gli ermellini hanno confermato che non esiste un automatismo tra la mancata consegna del certificato di abitabilità/agibilità e la risoluzione del contratto, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sia in ordine alla operata valutazione della gravità dell’inadempimento del promittente acquirente, sia nella comparazione, in caso di inadempienze reciproche nei contratti con prestazioni corrispettive, del comportamento di ambo le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma.

Nel caso di specie, in primo grado era stata accolta la domanda proposta dai promissari acquirenti nei confronti del venditore di un immobile in relazione agli obblighi assunti con il contratto preliminare di compravendita. Veniva dichiarato risolto il contratto per inadempimento del promittente venditore, che aveva eseguito una serie di opere sull’immobile che lo rendevano difforme dalle condizioni per le quali era stata rilasciata l’agibilità. Quindi il venditore era stato condannato a restituire la caparra oltre il pagamento a titolo di clausola penale pari a 1/3 del prezzo pattuito.

In secondo grado, però, il venditore aveva contestato la mancata considerazione da parte del primo giudice che le difformità riscontrate dal CTU erano di lieve entità e comunque sanate ed eccepiva il comportamento scorretto del promittente acquirente, il quale non gli aveva concesso un termine per rimettere a conformità l’immobile per le parti ritenute irregolari. Tesi accolta dal Tribunale.

Da qui il ricorso in Cassazione.

La parte inadempiente

Nel caso di specie, il promissario acquirente ha censurato l’apprezzamento della decisione impugnata riguardo alla individuazione della parte inadempiente nel giudizio risolutorio, che è tipica valutazione riservata al giudice del merito, insindacabile in sede di legittimità se non nei limiti dell’omesso esame di un fatto decisivo e dibattuto di cui al vigente art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., che nel motivo neppure viene avanzato.

I giudici di Cassazione hanno, però, confermato le conclusioni a cui è giunto il tribunale che si è pronunciato con motivazione immune da censure sul piano logico e giuridico, sul profilo della gravità dell’inadempimento del promissario acquirente alla luce del mancato rilascio del certificato di agibilità dell’immobile da parte del promittente venditore.

Di seguito la sequenza di passaggi logico-argomentativi compiuta dalla Corte distrettuale per ribaltare le conclusioni cui era giunto il giudice di primo grado. La Corte:

• ha preso in considerazione l’omesso rilascio del certificato di agibilità da parte del venditore, ma ha escluso che tale fatto determinasse automaticamente la alterazione del sinallagma contrattuale;
• ha motivato la mancata incidenza sul sinallagma con la circostanza che, nel caso di specie, non vi era una insanabile violazione di disposizioni urbanistiche, posto che le opere erano state in parte sanate prima della notifica dell’atto di citazione e che le restanti (l’apertura di una porta nel muro portante di una zona posteriore dell’edificio) potevano essere sanate, come riconosciuto dal CTU;
• ha escluso che sussistessero “impedimenti originari di carattere materiale o giuridico idonei ad ostacolare in modo irrimediabile il risultato cui era diretta la prestazione contrattualmente convenuta”;
• ha considerato il comportamento del promissario acquirente, immesso nella disponibilità del bene, che lo aveva destinato – inclusa la porzione risultata difforme per la chiusura di una porta, non realizzata dal venditore - all’esercizio della propria attività commerciale, ottenendo le relative autorizzazioni;
• ha ritenuto contraria a buona fede la condotta del promissario acquirente, che non ha concesso al venditore un congruo termine per la rimessione a conformità delle parti dell’immobile ancora irregolari, ravvisando in questa condotta la gravità di cui all’art. 1455 c.c. e imputando a lui l’inadempimento contrattuale che legittima la risoluzione contrattuale.

Conclusioni

Nel caso di specie, la Corte Distrettuale è stata rispettosa dei principi:

• sia quanto alla cesura di ogni automatismo tra mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità/agibilità e risoluzione del contratto, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene;
• sia in ordine alla operata valutazione della gravità dell’inadempimento del promittente acquirente, che è stata condotta alla stregua del duplice criterio oggettivo – che guarda all’incidenza dell’entità dell’inadempimento nell’economia complessiva del rapporto - e soggettivo – che guarda al comportamento delle parti;
• sia nella comparazione, in caso di inadempienze reciproche nei contratti con prestazioni corrispettive, del comportamento di ambo le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma.

Tutti accertamenti, questi, fondati sulla valutazione dei fatti e delle prove, che rientrano nei poteri del giudice di merito e sono insindacabili in sede di legittimità se congruamente motivati.

In definitiva l'appello è stato respinto e la sentenza di secondo grado confermata.