Condomini e abusi edilizi: stato legittimo da valutare su tutte le parti comuni?

Chi ha seguito l'evoluzione normativa dell'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che ha previsto nel nostro ordinamento il tanto chiacchierato superbonus, ricorderà anche il primo maldestro tentativo di aprire l'utilizzo di questa detrazione agli interventi condominiali con abusi sulle parti private.

Condominio, Superbonus e abusi edilizi

Ad ottobre 2020, in sede di conversione in legge del D.L. n. 104/2020, il legislatore inserì all'interno dell'art. 119 del Decreto Rilancio l'ormai celebre comma 13-ter, i cui contenuti durarono solo fino a giugno 2021 quando il nuovo legislatore decise di sostituirlo integralmente con il D.L. n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) con una nuova (ancora più impacciata) disposizione che ha previsto la nota CILAS e le deroghe all'art. 49 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Nella sua prima formulazione, il citato comma 13-ter disponeva:

"Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi".

Una disposizione che ha lasciato ampi margini di interpretazione come dimostrato dalle tante richieste arrivate in redazione da parte di tecnici che chiedevano: le asseverazioni sullo stato legittimo devono riferirsi a tutte le parti comuni dell'edificio oppure solo a quelle interessante dall'intervento?

Condomini, abusi edilizi e stato legittimo: interviene la Cassazione

Benché la disposizione sia stata completamente rivista, la domanda (assolutamente non banale) trova spesso risposte diverse in funzione di chi risponde: chi dice che va attestato lo stato legittimo di tutte le parti comuni e chi invece ritiene di doversi riferire solo alla parte interessata dall'intervento.

Differenza di non poco conto se si pensa che nella CILA ordinaria (non in tutte le Regioni italiane), nella SCIA e nel permesso di costruire è necessario dichiarare la regolarità urbanistica dell'immobile (nella vecchia DIA andava anche dichiarato che sull'immobile non fossero pendenti istanze di condono edilizio)

È così che assume una portata straordinaria la sentenza della Corte di Cassazione 20 febbraio 2023, n. 7203 che ci consente di dare un risposta definitiva (almeno per la giustizia di terzo grado) alla domanda:

dovendo intervenire su una facciata di un edificio condominiale, occorre dichiarare la conformità edilizia di tutte le parti comuni?

Il caso di specie

Il caso oggetto della sentenza riguarda un intervento di restauro conservativo delle facciate e delle coperture di una porzione di un edificio vincolato. Secondo i ricorrenti, l'amministratore di condominio avrebbe prodotto false attestazioni per la presentazione del titolo edilizio (una DIA) dichiarando che sull'immobile non fossero stati commessi abusi edilizi e che, in relazione alle parti condominiali, non erano state presentate domande di condono edilizio.

Secondo i ricorrenti in cassazione, la corte territoriale avrebbe erroneamente ritenuto che la dicitura "immobile oggetto di lavori", contenuta nella "D.I.A.", non si riferisse all'intero immobile. Secondo la Corte di Appello, infatti, il fatto non sussiste perché la D.I.A. "incriminata" si riferiva a una parte dell'immobile diversa da quella interessata dagli abusi edilizi, dovendosi operare una distinzione tra i lavori che andavano eseguiti nella parte orientali dell'immobile, assentiti dalla competente Soprintendenza, e quelli relativi alla parte occidentale, interessati dagli abusi.

Le conferme della Cassazione

La Cassazione, confermando la decisione del giudice di appello, la dichiarazione dell'amministratore di condominio non deve ritenersi falsa, in quanto focalizzata solo sugli interventi che avevano interessato la predetta parte orientale dell'edificio, ciò sia quanto all'esistenza di altri progetti edilizi in corso su detta porzione (orientale) condominiale, sia quanto all'assenza di abusi edilizi su parti condominiali di detta porzione orientale.

Secondo gli ermellini si avrebbe una stretta connessione tra la dichiarazione di inizio di attività edilizia e le opere edili che si intendono realizzare, rimanendo il perimetro della suddetta dichiarazione circoscritto alle opere in questione, dunque, alla porzione dell'immobile in cui sono destinate a essere effettuate, sicché deve ritenersi del tutto arbitraria la pretesa di estenderne l'ambito di operatività anche a zone non interessate dai lavori di natura edilizia che si intendono realizzare.

Così è deciso, l'udienza è tolta.