Condono edilizio: i limiti volumetrici per nuove costruzioni

Il Consiglio di Stato torna a parlare di limiti volumetrici e di impossibilità di ottenere il condono in caso di cubature superiori a quanto consentito dalla legge, con la sentenza del 14 novembre 2023, n. 9750.

Condono edilizio: no a volumetrie oltre i limiti consentiti

Una pronuncia con cui Palazzo Spada ha avallato la scelta dei giudici di primo grado, ritenendo legittimo l’ordine di demolizione impartito da un Comune su un immobile abusivo, oggetto di domanda di condono ex L. 724/94 (c.d. "Secondo Condono Edilizio").

L’amministrazione aveva negato il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, ordinando contestualmente la demolizione di tutte le opere abusive, con ripristino dello stato dei luoghi. Secondo i ricorrenti, la demolizione dei locali oggetto della domanda di condono non sarebbe stata applicabile in quanto collocati sotto ad un piano superiore, adibito a civile abitazione e di proprietà dei ricorrenti e di soggetti terzi, realizzato in forza di validi titoli abilitativi. Inoltre il calcolo della volumetria di oltre 750 mc sarebbe stato errato.

Secondo condono edilizio: le condizioni per ottenere la sanatoria degli abusi

Il Consiglio ha considerato il ricorso inammissibile perché sono stati presentati in appello nuovi motivi, considerato che in primo grado mai era stato contestato il superamento del limite volumetrico al quale la Legge n. 724/94 subordina la possibilità di condonare l’abuso.

Ricordiamo che, come anche recentemente ribadito dalla Cassazione, ai sensi dell'art. 39, comma 1, prima parte, della legge n. 724 del 1994, si applicano alle opere abusive che:

• risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993;
• non abbiano comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria;
• ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

Le disposizioni si applicano anche alle opere abusive realizzate entro lo stesso termine, nel caso di uove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.

Inoltre, come affermato costantemente anche dal Consiglio di Stato, il limite di 750 mc. previsto dalla legge per le nuove costruzioni non può essere eluso attraverso la ripartizione delle stesse in tante autonome unità.

In questo caso, per stessa ammisisone dei ricorrenti, l’immobile sviluppava oltre 1100 mc, motivo per cui il condono non era ammissibile.

Ordine di demolizione e sanzione pecuniaria

Infine, non si può nemmeno valutare a priori la possibilità materiale della demolizione – con conseguente possibile applicazione, in via alternativa e sostitutiva di una sanzione pecuniaria – che è da rimandarsi alla fase esecutiva dell’intervento di demolizione e non, come invocato dai ricorrenti, già nella fase di irrogazione della sanzione ripristinatoria.

Questo perché, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza:

• l’ordinanza di demolizione è atto vincolato, rispetto al quale all’amministrazione non è attribuito alcun margine di discrezionalità;
• nel caso in cui non sia concretamente possibile procedere al ripristino, sarà il Comune a valutare, in un secondo tempo, tale eventualità, senza che ciò incida sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione;
• sotto il profilo processuale, la possibilità di applicare la sanzione pecuniaria in luogo della demolizione è questione che esula dall’oggetto del giudizio, che riguarda invece la legittimità dell’ordine di demolizione, dovendo essere valutata a valle del provvedimento di demolizione, laddove ne sussistano i relativi presupposti.