Un conduttore può richiedere la sanatoria per abusi edilizi?

Permesso di costruire in sanatoria: può essere concesso al conduttore di un terreno o di un’unità immobiliare? Un quesito su cui il Tar Lazio è stato chiamato ad esprimersi, con la sentenza n. 9441/2021 per dirimere una questione abbastanza controversa tra una società di gestione immobiliare, proprietaria di un terreno e un privato, conduttore di tale area su cui aveva costruito un manufatto abusivo.

I fatti in esame 

Per questa costruzione, appartenente prima ad un altro proprietario, era stata richiesta un’istanza di condono nel 1989 in forza della legge n. 47/1985 (Primo Condono Edilizio) e tale domanda era stata rifiutata per scadenza dei termini. Con l’entrata in vigore della legge n. 724/94 (Secondo Condono Edilizio), sarebbe stata presentata una nuova richiesta, questa volta accolta. Nel frattempo, la società di gestione immobiliare era diventata la nuova proprietaria del terreno e sarebbe stata favorevole alla demolizione del manufatto abusivo, per cui ha contestato l’illegittimità dell’accoglimento di istanza di sanatoria da parte del Comune perché non in capo al proprietario. 

Ecco quindi il fulcro del caso in esame: quali soggetti sono abilitati a chiedere il condono edilizio? Il giudice ha quindi richiamato l’art. 31 della legge 724/1994 in merito alla sussistenza della legittimazione del conduttore alla richiesta di condono: essa è possibile a condizione della prestazione del consenso da parte del proprietario del bene. In questo caso, nè l’originario proprietario del terreno né la società ricorrente avrebbero mai assentito al condono e di conseguenza, il procedimento di condono si sarebbe dovuto concludere con una declaratoria di improcedibilità.

Istanza di condono: chi può presentarla?

In particolare la questione dell’individuazione dei soggetti abilitati a ottenere il provvedimento di condono e del riconoscimento di tale facoltà in capo “a coloro che, pur non proprietari, hanno una relazione qualificata con il bene sul quale è stato compiuto l’abuso, nonché a coloro che sono gli autori materiali dell’abuso”, va risolta nel senso che anche se i soggetti non titolari di un diritto reale sul bene, “sono legittimati a richiedere la sanatoria, o il condono, in quanto rispettivamente responsabili dell’abuso, o comunque perché si trovano in un determinato rapporto con il bene stesso e con l’opera abusiva”, questa posizione non consente da sola il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, perché si presuppone il consenso, quantomeno implicito, del legittimo proprietario del bene interessato dalle opere edilizie.

Da qui ne deriva che l’effetto finale conseguente all’instaurazione di un procedimento amministrativo diretto al rilascio del titolo in sanatoria, non può legittimamente prodursi se vi è un esplicito atto di opposizione del proprietario.

Il responsabile dell’abuso può presentare istanza di condono

Questa soluzione è stata ritenuta in linea con i principi sul rilascio del permesso di costruire previsti dall’art. 11 del D.P.R. n. 380/2001: il permesso non è riservato unicamente al proprietario, ma anche a chi abbia “titolo per richiederlo”, espressione che si identifica con la legittima disponibilità dell’area; in tali ipotesi è però altrettanto necessaria l’acquisizione del consenso del proprietario del bene; le medesime conclusioni valgono nell’ipotesi di accertamento di conformità (art. 36 del DPR n. 380/2001), che “legittima le richieste di sanatoria provenienti anche da soggetti ulteriori rispetto a quelli indicati dal citato art. 11” come “il responsabile dell’abuso oppure l’esecutore delle opere materiali oggetto dell’abuso”.

Inoltre, nel caso specifico in cui sia il titolare di un diritto personale di godimento a chiedere il condono, rileva anche l’art. 1590 del c.c., secondo cui il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità alla descrizione che ne sia stata fatta dalle parti: il rilascio del titolo edilizio in sanatoria al titolare di un diritto personale di godimento presuppone, pertanto, il consenso del legittimo proprietario del bene interessato dalle opere edilizie.

Legittimità della richiesta, efficacia del provvedimento

In conclusione, è certamente ammissibile la presentazione di una domanda di condono da parte del conduttore, avente una relazione qualificata con il bene, o da parte di ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria, come ad esempio il responsabile dell’abuso; ma, nel contempo, tali posizioni giuridiche soggettive non consentono il rilascio della conseguente concessione edilizia in sanatoria, senza che sia acquisito in modo univoco il consenso comunque manifestato dal proprietario.

Nel caso in esame, l’amministrazione non aveva offerto alcun elemento dal quale desumere l’esistenza del consenso del titolare del diritto di proprietà alla favorevole conclusione del procedimento di condono, per cui tale provvedimento è risultato illegittimo.