Contabilizzazione bonus fiscali: come fare nel caso di un edificio complesso?

Determinare limiti di spesa e spese ammissibili alle varie detrazioni fiscali può essere molto complicato, soprattutto nel caso di edifici complessi con parti comuni e pertinenze.

di Cristian Angeli - 26/01/2023
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Contabilizzazione bonus fiscali: come fare nel caso di un edificio complesso?

Sono proprietario di un edificio composto da due unità residenziali e da un portico. Detto portico è pertinenza esclusiva dell'unità abitativa posta al piano terra, accatastato unitamente a quest'ultima e costruito in aderenza all'edificio principale a cui è strutturalmente connesso. Nelle immediate vicinanze è ubicato un secondo edificio composto da due unità accatastate C/6 di pertinenza dell'unità abitativa posta al primo piano.

Dovendo effettuare un intervento di ristrutturazione dell’intero complesso, vorrei sapere come si contabilizzano i bonus fiscali derivanti da Sismabonus e soprattutto quali sono i massimali di spesa disponibili.

L’esperto risponde: l’accesso ai bonus fiscali per gli edifici complessi

Per rispondere al quesito posto dal gentile lettore si può fare riferimento alla risposta n. 375/2022 dell’Agenzia delle Entrate, riferita a un caso molto simile.

Il ragionamento che fa l’Agenzia delle Entrate per l’applicazione del Sismabonus, è semplice e lineare, pienamente condivisibile sul piano tecnico: qualora un professionista, ai sensi del DM58/2017, sia in grado di dichiarare che portico ed edificio fanno parte della medesima unità strutturale, anche il portico può essere ristrutturato (nel caso specifico consolidato mediante parziale demolizione e ricostruzione) andando ad “erodere” il plafond relativo alle parti comuni dell’edificio. Afferma infatti l’AdE che “spetterà al professionista abilitato, incaricato di effettuare l'attestazione dell'efficacia degli interventi antisismici valutare se l'intervento di demolizione e ricostruzione del portico, unitamente ad altre parti dell'edificio, rientri tra gli interventi antisismici effettuati sull'unità strutturale ammessi al Superbonus”.

È evidente che, se l’unità strutturale è unica, devono necessariamente esistere parti in comunione che, in qualche modo, “legano” i due corpi. Un esempio potrebbe essere rappresentato dal muro perimetrale dell’edificio sul quale si appoggiano le travi del portico, con annesse fondazioni.

È un po’ lo stesso approccio “unitario” richiesto dall'art. 16-bis, comma 1, lettera i) del DPR n. 917/1986 (TUIR), che si usa nel caso degli aggregati edilizi, nei quali si deve analizzare l’edificio nella sua interezza. Ma ogni caso va analizzato singolarmente, in quanto non è scontato che un portico e un edificio costituiscano un’unica unità strutturale. Dipende dalle reciproche dimensioni, dai pesi e dalle modalità di connessione.

La contabilizzazione dei limiti di spesa nel caso di una pertinenza che non è autonomamente accatastata

In merito al “trattamento” delle pertinenze ciò che affermano le Entrate nella risposta presa come riferimento è in linea con la prassi maturata sull’argomento.

L’edificio principale descritto risulta composto da due unità immobiliari e dal portico, che però è accatastato unitariamente ad una delle due unità quindi è si pertinenziale, ma non è “autonomamente accatastato”. Pertanto il massimale di spesa per gli interventi sulle parti comuni, sempre nell’ipotesi che portico ed edificio siano un “tutt’uno strutturale”, sarà pari a 96.000*2=192.000euro, spendibili per ristrutturare le parti comuni e per gli interventi strettamente correlati.

Però non dobbiamo dimenticare, e ce lo conferma la risposta 375/2022 dell’AdE, che il massimale relativo alle parti comuni è “un di più” rispetto a quello intrinseco alle singole unità immobiliari, che ammonta ad ulteriori 96.000euro ciascuna. Questo plafond potrà essere speso per interventi sulle parti di proprietà esclusiva di ciascuna unità immobiliare e sulle relative pertinenze, a nulla rilevando che le stesse siano collocate in un edificio diverso.

Nel caso specifico le pertinenze sono due ma il massimale spendibile su di esse, per la parziale demolizione e ricostruzione resta uno, pari a 96.000euro, da intendersi onnicomprensivo anche degli eventuali interventi interni all’unità immobiliare residenziale dalla quale scaturisce. Afferma infatti AdE: “Relativamente alle spese sostenute per l'intervento di parziale demolizione e ricostruzione con riduzione della classe di rischio sismico di tale ultimo edificio l'Istante potrà fruire, nel rispetto di ogni altra condizione, del Superbonus calcolato su un distinto limite di spesa pari a 96.000 euro”.

Ciò in quanto, citando sempre la risposta, “è possibile fruire del Superbonus anche se l'intervento antisismico riguarda solo le pertinenze di una unità abitativa (cfr. quesito 4.1.1 della circolare 30/E del 2020)”.

Queste conclusioni ricalcano quanto l’Agenzia delle Entrate aveva stabilito anche con la risposta a interpello n. 806/2021 e all’interrogazione parlamentare del 18 maggio 2022, n. 5-08102.

I limiti temporali nel caso di interventi sulle pertinenze

Quello che comanda, in questi casi, è l’edificio principale, con le sue caratteristiche oggettive e soggettive, anche per quanto concerne l’orizzonte temporale di riferimento. Quindi, trattandosi di un edificio plurifamiliare composto da 2 a 4 unità, il Superbonus, ai sensi del comma 8-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio, spetta «anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110 per cento per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell'anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell'anno 2025». La disposizione si applica anche agli interventi «effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno (...) dello stesso edificio», intendendosi con tale locuzione estendere l'arco temporale di vigenza dell'agevolazione previsto nel caso degli interventi sulle parti comuni anche a quelli effettuati sulle singole unità immobiliari comprese nell'edificio.

AdE precisa poi nella risposta “Si ritiene che la disposizione si applichi altresì nel caso di interventi effettuati solo sulle pertinenze delle predette unità immobiliari a nulla rilevando che le stesse siano collocate in un edificio diverso”.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it