Demolizione e ricostruzione: indicazioni per l'autorizzazione paesaggistica

Uno dei temi più rilevanti dopo le modifiche apportate al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dal D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni) riguarda la definizione di "ristrutturazione edilizia" tramite intervento di demolizione e ricostruzione.

Demolizione e ricostruzione: cosa prevede il Testo Unico Edilizia

L'art. 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico Edilizia post Decreto Semplificazioni ha previsto che rientra nella definizione di ristrutturazione edilizia anche la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. Ma, non sempre e con grossissimo limite.

Nel caso l'immobile sia soggetto a qualunque dei vincoli del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, la demolizione e ricostruzione dovrà avvenire senza alcuna modica. L'immobile, cioè, dovrà essere ricostruito esattamente com'era e dov'era. In caso contrario si fuoriesce dalla definizione di ristrutturazione edilizia.

Demolizione e ricostruzione come nuova costruzione

Si potrebbe dire: dove sta il problema? In effetti, in presenza di vincoli dopo aver ricevuto il via libera da parte della Soprintendenza, si potrebbe sempre realizzare l'intervento aumentando la cubatura, modificando la sagoma o spostando l'area di sedime, ma senza la possibilità di fruire dei principali bonus edilizi a disposizione, primo fra tutti il superbonus 110%.

Gli art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) e l'art. 16, commi da 1-bis a 1-septies del D.L. n. 63/2013 prevedono che i relativi bonus (rispettivamente ecobonus 110% e sismabonus ordinario e potenziato) possano essere utilizzati anche in caso di demolizione e ricostruzione purché l'intervento si configuri come ristrutturazione edilizia ai sensi del citato art. 3, comma 1, lettera d) de TUE.

La circolare della Soprintendenza di Catania

Un particolare non da poco che in Sicilia ha portato prima alla nota prot. 49723 del 15 ottobre 2021 de Dipartimento dei Beni Culturali e dell'Identità Siciliana e poi ad una nota della Soprintendenza per i beni culturali e ambientali di Catania (in allegato).

Quest'ultima, indirizzata a tutti i Comuni del Catanese e agli Ordini professionali degli Architetti, Ingegneri, Geometri, Agronomi e Periti industriali, ha confermato le indicazioni del Ministero della Cultura per le quali in presenza di vincoli, per restare nella definizione di ristrutturazione edilizia, la ricostruzione a seguito di demolizione deve riprodurre fedelmente l'edificio.

Molto più dettagliatamente, la Soprintendenza di Catania ha informato che, ai fini del rilascio dell'autorizzazione paesaggisti ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004, le istanze relative ad interventi di demolizione e ricostruzione dovranno riportare l'indicazione esatta del tipo di intervento edilizio come definito all'art. 3, comma 1 del TUE.

La definizione degli interventi edilizi

Per una maggiore comprensione, riportiamo di seguito la definizione degli interventi edilizi riportata nel citato art. 3, comma 1 del TUE:

1. "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
2. "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;
3. "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
4. "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria;
5. "interventi di nuova costruzione", quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:
   • la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);
   • gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;
   • la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
   • l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
   • l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, in trutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore ove esistenti;
   • gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
   • la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;
6. gli "interventi di ristrutturazione urbanistica", quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.