Edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari: il Superbonus tra interventi, limiti di spesa e scadenze

L'esperto risponde sulle possibilità di utilizzo del superbonus nel caso di edificio plurifamiliare posseduto da unico proprietario

di Donatella Salamita - 09/10/2022
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Edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari: il Superbonus tra interventi, limiti di spesa e scadenze

Fruisce del Superbonus il proprietario di un edificio composto da tre unità immobiliari, quali: abitazione in categoria catastale A/7; studio professionale in categoria A/10; autorimessa in categoria C/6?

L'esperto risponde: il superbonus 110% e le plurifamiliari

L’articolo 119 del Decreto Rilancio con la modifica introdotta al comma 9 lettera a) dalla Legge n° 178 del 30/12/2020 “Legge di bilancio 2021” ammette all’agevolazione fiscale di cui al Superbonus anche gli edifici “edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”.

I medesimi fabbricati vengono assorbiti, pertanto, nella stessa fattispecie dei condomini, fruiranno dell’agevolazione nella misura del 110% fino al 31 dicembre 2023, con riduzione dell’aliquota al 70% per l’anno 2024, ed al 65% per l’anno 2025.

Interventi agevolati: efficientamento energetico e sismabonus

Per quanto concerne l’efficientamento energetico gli edifici plurifamiliari realizzano le opere agevolate, come da disciplina di cui al comma 1 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, lettere a) e b), e comma 1.1, il cui riferimento  va ricondotto agli interventi trainanti da realizzare sulle parti comuni del fabbricato, nel dettaglio trattasi di:

  • Isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate dell’involucro edilizio, con un’incidenza  superiore al 25% della superficie disperdente lorda;
  • Coibentazione del tetto senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente;

Entrambi sono subordinati all’utilizzo di materiali isolanti in possesso dei criteri minimi ambientali, C.A.M., ed hanno massimale unico pari ad € 40.000,00 per ogni unità immobiliare, così come per i condomini composti da un minimo di due ad un massimo di otto unità.

  • Sostituzione impianti di climatizzazione invernale con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria. È ammesso l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente nei comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n.2014/2147 o n.2015/2043.

Il massimale è uguale ad € 20.000,00 per ogni unità immobiliare, così come per gli interventi prima citati ammesso per i condomini composti da un minimo di due ad un massimo di otto unità.

  • Installazione delle sonde geotermiche, intervento di recente introduzione con il comma 1.1 all’articolo 119 del decreto Legge 34/2020;

Non possiede massimale autonomo, ma l’opere è assorbita nel tetto massimo di spesa agevolabile o di € 30.000,00 o di € 20.000 ,00 disposto per gli interventi di cui al comma 1, lettere a) e b) dell’articolo 119, come anzi riportati.

Lo stesso proprietario, anche in comproprietà, potrà effettuare su un massimo di due unità immobiliari, a condizione abbiano destinazione residenziale, i cosiddetti interventi trainati.

Condizione affinché i medesimi lavori fruiscano dell’agevolazione di cui al Superbonus è l’obbligo nel dare essi inizio contestualmente alle opere trainanti da effettuarsi sulle parti comuni dell’edificio, con termine entro l’arco temporale compreso tra l’avvio ed il fine lavori degli stessi interventi di cui all’art.119 comma 1, lettere a) e b) e comma 1.1.

Il vincolo in questione è superato nel solo caso in cui l’immobile sia vincolati ai sensi del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio o se gli interventi trainanti siano vietati per disposizione del Regolamento Edilizio, Urbanistico ed Ambientale.

Nel dettaglio le opere definite trainate, saranno:

  • interventi di efficienza energetica art.14 D.L. 63/2013;
  • interventi di cui all’art.16-bis  c.1, lett. e) TUIR

Il limite di spesa è attribuito dalla normativa di riferimento.

  • installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica sul fabbricato o su sue strutture di pertinenza

L’ammontare massimo detraibile è di € 48.000,00 entro il limite di spesa di € 2.400 per ogni kW di potenza nominale, ridotto ad € 1.600,00 /kW se trattasi di interventi di ristrutturazione edilizia, nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica.

  • installazione contestuale o successiva agli impianti fotovoltaici dei sistemi di accumulo in essi integrati

L’ammontare massimo detraibile è di € 48.000,00 entro il limite di spesa di € 1.000 per ogni kW di capacità di accumulo.

  • colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici

L’ammontare massimo detraibile è di € 1.500 per ogni colonnina, considerando un numero non superiore ad otto infrastrutture.

Per quanto concerne il sismabonus l’edificio in oggetto realizza l’intervento ai sensi del comma 4 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, con riferimento alle stesse parti comuni, sempreché lo stesso ricada in zona sismica 1, 2 e 3, nel dettaglio:

  • gli interventi di  cui ai c.mi 1-bis ÷ 1-septies art.16 D.L. 63/2013

L’ammontare massimo detraibile è di € 96.000,00 per ogni unità immobiliare.

Gli interventi trainati saranno:

  • realizzazione sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici;
  • interventi di cui all’art.16-bis c.1, lett. e) TUIR se realizzati congiuntamente ai superiori, se non effettuato contestualmente alle opere di efficientamento energetico

Il limite massimo detraibile è di € 96.000,00 per ogni unità immobiliare, assorbito nell’opera trainante.

  • installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica sull’edificio e sulle strutture pertinenziali;
  • installazione contestuale o successiva agli impianti fotovoltaici dei sistemi di accumulo in essi integrati

Negli stessi limiti di importo se trainati dall’efficientamento energetico e se non effettuati contestualmente al medesimo.

Il proprietario di un edificio composto da tre unità immobiliari, quali: abitazione in categoria catastale A/7; studio professionale in categoria A/10; autorimessa in categoria C/6, prospetta realizzare:

  • quale intervento trainante la sostituzione dell’impianto di riscaldamento da caldaia a gas a pompa di calore ibrida;
  • quale intervento trainante la coibentazione del sottotetto;
  • quale intervento trainato la sostituzione degli infissi, l’installazione dell’impianto fotovoltaico, del sistema di accumulo e la colonnina per la ricarica dei veicoli elettrici.

Potrà effettuare:

  • rientrando nella classificazione di “intervento trainante” la sostituzione dell’impianto di riscaldamento da caldaia a gas a pompa di calore ibrida solo servizio delle parti comuni del fabbricato, fruendo dell’agevolazione del 110% per l’appartamento catastalmente censito in categoria A/7, dovrà, invece, supportare le spese in base alla ripartizione, all’uopo stabilita, relativamente alla parte comune al servizio dell’altra unità immobiliare adibita a studio professionale. L’unità immobiliare destinata ad autorimessa, invece, se pertinenza del solo appartamento andrà considerata unitariamente ad esso, non godrà di un massimale autonomo trattandosi di efficientamento energetico, contrariamente avviene nei casi di sismabonus. In ultimo va precisato l’appartamento in villino possa godere dell’agevolazione di cui al Superbonus interamente se dotato di impianto di riscaldamento in ogni ambiente, ivi compresa la pertinenza, laddove assente la spesa sarà a carico del beneficiario.
  • la medesima sostituzione dell’impianto di riscaldamento, se considerata tra gli interventi trainati, è, invece, ammessa nel solo appartamento in villino, alla stessa condizione la medesima unità immobiliare sia interamente riscaldata.
  • rientrando nella classificazione di “intervento trainante” la coibentazione del sottotetto, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1, lettera a) dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, fruisce della detrazione del 110% per l’appartamento e, come nel superiore caso, non gode di alcuna agevolazione per le altre unità immobiliari. Anche in questo caso l’unità abitativa per l’utilizzo del Superbonus nell’intero deve risultare interamente riscaldata.
  • Relativamente agli ulteriori interventi, trainati, prospettati, ne deriva che la sostituzione degli infissi possa essere agevolata con aliquota del 110% per l’appartamento ed alla condizione l’utilizzo del Superbonus sia fruibile per intero se questo è interamente riscaldato.
  • Per quanto riguarda l’installazione dell’impianto fotovoltaico e del sistema di accumulo il proprietario potrà optare sia per l’installazione dell’impianto al servizio delle parti comuni, e sia per l’installazione dell’impianto al servizio dell’abitazione, in ogni caso costituenti due diversi e distinti impianti. In alternativa avrà facoltà di costituire la cd. “Comunità Energetica Rinnovabile” la cui disciplina è stata introdotta dal Decreto Milleproroghe ed ammette un solo impianto possa servire entrambi le utenze. Per l’approfondimento si rimanda all’articolo all'articolo Edifici plurifamiliari, condomini e Fotovoltaico: come funziona in caso di più utenze?
  • In ultimo l’installazione della colonnina per la ricarica dei veicoli elettrici fruirà dell’agevolazione potenziata se al servizio delle parti comuni del fabbricato o della singola unità immobiliare destinata ad abitazione, sempre nei medesimi criteri sopra rappresentati.