Immobili di proprietà condominiale e cedolare secca: il parere del Fisco

Se un condominio affitta la portineria condominiale è possibile applicare la cedolare secca o no, se il locatario è una persona fisica che utilizza l’immobile come propria abitazione? Si tratta dell’interessante quesito posto a Fisco Oggi da un condomino e su cui la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate è stata chiara.

Condominio e cedolare secca: il parere del Fisco

Il regime di “cedolare secca”, previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011, è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Essa consiste in un’imposta sostitutiva calcolata applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. È prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia);
• nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Scegliendo la cedolare si rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Immobili ammessi alla cedolare secca

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze. Inoltre con la legge di Bilancio 2019 è stata prevista l’opzione per la cedolare secca anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. 

Come si applica il regime di cedolare secca

La cedolare secca va applicata per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma va effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Chi può chiedere la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca:

• le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni;
• chi si avvale del regime delle locazioni brevi.

Dal 2021 l'applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1, come previsti dal comma 59 dell’art. 1 della legge n. 145/2018 (Legge di Bilancio 2019).

Immobili di proprietà condominiale e cedolare secca

Allo stesso modo, come precisato con la circolare n. 26/2011 dell’Agenzia delle entrate, per la locazione di immobili a uso abitativo oggetto di proprietà condominiale non è possibile esercitare l’opzione della “cedolare secca”, considerando sia l’eterogeneità di regole che sovrintendono alla gestione della parti comuni e la circostanza che i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall'amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio.

Di conseguenza, la risposta al quesito è negativa: i condomini non posso affittare ad uso abitativo locali intestati al condominio e utilizzare il regime di cedolare secca.