Interventi di demoricostruzione su edifici danneggiati: è necessaria l'unanimità condominiale?

Nel caso di un intervento di demolizione e ricostruzione volontaria di un edificio danneggiato dal sisima, serve il consenso unanime dell’assemblea condominiale, tranne quando l’intervento sia classificato come L4 o venga riclassificato in questa categoria.

Interventi di demoricostruzione su edifici danneggiati dal sisma: il parere del Consiglio Giuridico

Lo conferma il Consiglio Giuridico del Commissario Straordinario per la Ricostruzione con il parere del 20 settembre 2022, prot. n. 22491, reso a seguito del quesito posto dall'assemblea condominiale di un edificio per il quale è stato determinato un Livello Operativo L3.

Il condominio ha appunto chiesto se sia possibile applicare la deroga sulle maggioranze prevista dall’art. 6, comma 11, del D.L. n. 189 del 2016 per una delibera condominiale di demolizione e ricostruzione volontaria dell’edificio che coinvolga non solo le parti comuni dell’edificio, ma anche quelle di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Tale norma dispone infatti che “in deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quinto comma, del codice civile gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. In deroga all’articolo 1136, quarto comma, del codice civile, gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio“.

I livelli operativi

Nel rispondere, è stato preliminarmente evidenziato che i diversi Livelli operativi scaturiscono dalla combinazione dello stato di danno e del grado di vulnerabilità. A ciascun livello operativo è associato il costo parametrico e il tipo di intervento di ricostruzione, di miglioramento sismico o di rafforzamento locale associato alla riparazione dei danni. In questo caso, l’edificio è stato classificato come L3.

Secondo l’Ordinanza commissariale n. 19 del 7 aprile 2017 sono classificati come:

• interventi “di miglioramento sismico” quelli che riguardano edifici classificati con “livello operativo” L1, L2 ed L3;
• interventi “di ricostruzione” quelli che riguardano edifici classificati con “livello operativo” L4.

Mentre il Livello operativo L4 comporta l’esecuzione di interventi di demolizione e ricostruzione o di adeguamento sismico, i Livelli operativi L1, L2 e L3 comportano la sola esecuzione di interventi di miglioramento sismico nei limiti di sicurezza stabiliti dal Ministero delle Infrastrutture.

In questo caso quindi ci si potrebbe limitare dunque, in forza della classificazione L3, a realizzare un intervento di miglioramento sismico.

A seguito però dei carotaggi effettuati sull’edificio, da cui emergerebbe una capacità di resistenza del cemento armato delle strutture portanti inferiore a quello indicato come adeguato, l’assemblea di condominio vorrebbe optare per la volontaria demolizione e fedele ricostruzione dell’edificio medesimo.

Da qui la necessità di comprendere se la deroga sulle maggioranze prevista per gli interventi in L4 possa applicarsi anche in caso di L1, L2 e L3.

Applicabilità delle deroghe sull'unanimità dell'assemblea condominiale

Sul punto, dopo avere ricordato la normativa di riferimento i principi sottostanti alla deroga l’art. 6, comma 11, secondo periodo, del decreto-legge n. 189 del 2016, il Consiglio Giuridico ha specificato che in questo caso si pone un problema pregiudiziale di revisione o di aggiornamento del livello operativo, posto che come detto, la deroga introdotta dall’art. 6, comma 11, opera solo in presenza di interventi necessari di ricostruzione, di regola associati a un livello operativo L4. Tale deroga, infatti, non può tradursi in una libera facoltà e in un incentivo per la scelta di demolizione e ricostruzione, con maggioranze semplificate, anche nei casi in cui il livello operativo è tale da indurre alla sola riparazione e alla scelta di interventi di restauro e conservativi.

Ciò implica che:

• a) nei casi di livello operativo L4, corrispondente alla necessità di interventi di ricostruzione, si applica l’art. 6, comma 11, secondo periodo, del decreto-legge n. 189 del 2016 ed è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio (in deroga alla norma del codice civile che richiede che tali interventi siano approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).
• b) nel caso in cui si abbia un livello operativo inferiore a L4, ma i tecnici incaricati del progetto asseverino e certifichino l’impossibilità tecnica o la eccessiva onerosità degli interventi di riparazione, e la necessità della demolizione e ricostruzione, allora occorrerà preliminarmente rivedere o aggiornare il livello operativo, evidentemente in origine errato o superato dalle sopravvenienze.

Dopo l'eventuale riclassificazione, allora si potrà procedere con l'eventuale deroga sulle maggioranze.