Modifica sagoma e ampliamento volume: ristrutturazione o nuova costruzione?

Il termine “ristrutturazione” in ambito edilizio viene molto spesso abusato (è il caso di dirlo) e nasconde in realtà interventi comportanti modifiche di sagoma e di volume, portando alla realizzazione di quelle che sono definibili come nuove costruzioni, realizzate in assenza di titolo edilizio e in violazione dell’art. 10 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Ampliamento volumetrico e modifica sagoma: ci vuole il permesso di costruire

L’assenza di titolo abilitativo è al centro della sentenza n. 4655/2023 del TAR Lazio, con la quale il giudice amministrativo ha respinto il ricorso proposto contro un ordine di demolizione delle parti abusive di un manufatto di 70 mq dotato di aperture per finestre e portefinestre prive di telaio, all’interno del quale era anche stato predispossto un impianto idro-termico-elettrico.

L’edificio, originariamente di 24 mq, rappresentava un deposito per attrezzature agricole a servizio di un immobile sul quale era stato richiesto e ottenuto il condono ai sensi della legge n. 47/1985 (c.d. "Primo Condono Edilizio"). Secondo l’Amministrazione comunale, l’ampliamento di circa 45 mq rappresentava un intervento di ristrutturazione edilizia con mutamento di destinazione d’uso, eseguito in assenza del permesso di costruire.

 Interventi subordinati a permesso di costruire: cosa prevede il Testo Unico Edilizia

Nel giudicare la questione, il TAR ha ricordato quanto disposto dall’art. 10 del d.P.R. n. 380/2001, ovvero che costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:

• a) gli interventi di nuova costruzione;
• b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
• c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

Sulla base di queste norme, la giurisprudenza è pressocché univoca in materia e afferma che “in materia di edilizia, in ordine agli interventi subordinati al permesso di costruire, ai sensi dell'art. 10, D.P.R. n. 380 del 2001, costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici”.

Modifica sagoma, altezza e volumetria: non è ristrutturazione ordinaria

In termini più specifici, la modifica della sagoma, dell’altezza, dei prospetti e del volume dell’originaria costruzione non consentono di ritenere un intervento come ristrutturazione edilizia ordinaria, ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. n. 380 del 2001; tali interventi infatti rientrano nella categoria della ristrutturazione edilizia "pesante", contemplata dall'art. 10 t.u.ed., norma che sostanzialmente assimila l'intervento di ristrutturazione edilizia caratterizzato da incrementi volumetrici ovvero di sagoma e prospetti a quello di una nuova costruzione, quantomeno per le porzioni che costituiscono un novum rispetto alla preesistenza, subordinandone la realizzazione al previo rilascio del permesso di costruire.

Il caso al vaglio del TAR concretizza un intervento di “ristrutturazione pesante”, se non anche un intervento di “nuova costruzione”, considerando che l’intervento edilizio ha determinato un notevole incremento volumetrico dell’immobile preesistente, con mutamento della sagoma dello stesso, soggetto – in quanto tale – al previo rilascio di permesso di costruire.

Modifica volumeria e sagoma: non è opera pertinenziale

Per altro, conclude il TAR, non si può parlare di pertinenza in quanto, secondo la giurisprudenza in materia:

• la natura pertinenziale di un manufatto va intesa in senso restrittivo e ritenuta sussistente nei soli casi in cui la portata esigua e la scarsa consistenza dimensionale dell’opera fanno sì che questa non sia idonea a mutare, in maniera consistente, l’assetto del territorio e non presenti un rilevante impatto urbanistico;
• in termini generali, il carattere pertinenziale di un’opera deve sussistere rispetto ad un ulteriore edificio, definito principale, nel rispetto, peraltro, di determinati valori dimensionali nonché dell’utilizzazione che connota quest’ultimo.

L’intervento in esame è privo di natura pertinenziale, specie ove si tenga conto che, sempre secondo la giurisprudenza in materia, l’opera pertinenziale non deve dare luogo a un nuovo volume, ma esclusivamente a un modesto volume tecnico.

Del resto in materia urbanistico-edilizia, la nozione di pertinenza è più ristretta rispetto all’accezione propria dettata dal codice civile e si caratterizza per tratti suoi propri, nel senso che un manufatto può essere considerato una “pertinenza” quando non solo è preordinato a un’oggettiva esigenza dell’edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, ma è anche sfornito di un autonomo valore di mercato e non incide sul carico urbanistico mediante la creazione di un nuovo volume.

Il ricorso è stato quindi respinto, confermando l'ordine di demolizione, motivato dalla realizzazione di un manufatto con sagoma e volume differente da quello preesistente, e quindi di una nuova costruzione in assenza di permesso di costruire.