Il nuovo Superbonus 110% post Decreto Semplificazioni-bis

A distanza di oltre un anno dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) parlare delle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) potrebbe essere semplice ma chiaramente non lo è.

Superbonus 110%: il quadro normativo

Se ti stai trovando a valutare un intervento edilizio nella speranza che questo possa accedere al superbonus 110, allora è meglio che ti chiarisci alcune idee. Intanto, la prima cosa da ricordare è che l'art. 119 del Decreto Rilancio è stato più volte modificato nel corso di questi 13 mesi. In particolare, dopo la conversione in legge del Decreto Legge n. 34/2020 sono arrivate le modifiche operate:

• dal Decreto-Legge 14 agosto 2020, n. 104 convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126;
• dalla Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (Legge di Bilancio 2021);
• dal Decreto-legge n. 59/2021 (ancora da convertire in legge);
• dal Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 (ancora da convertire in legge).

Oltre alla norma di rango primario, è necessario conoscere i principali provvedimenti che hanno completato l'attuazione della disposizione:

• il Decreto Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020 recante "Requisiti delle asseverazioni per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici" - c.d. Decreto Asseverazioni (Gazzetta Ufficiale 05/10/2020, n. 246);
• il Decreto Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020 recante "Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici - cd. Ecobonus" - c.d. Decreto Requisiti tecnici (Gazzetta Ufficiale 05/10/2020, n. 246);
• il Decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020, n. 329 recante "Modifica al D.M. 28 febbraio 2017, n. 58, recante “Sisma Bonus - Linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni nonché le modalità per l’attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi effettuati”".

Bisogna, infine, ricordare tutti i provvedimenti, le circolari e le risposte dell'Agenzia delle Entrate, tutte accessibili nello Speciale Superbonus 110%.

Superbonus 110%: i beneficiari

Andiamo adesso a chiarire nel dettaglio chi può fruire del superbonus 110%. Preliminarmente occorre ricordare che il superbonus 110% è una detrazione fiscale che è stata prevista per gli immobili di natura residenziale ad esclusione di quelli appartenenti alle seguenti categorie catastali:

• A/1 - Abitazioni di tipo signorile;
• A/8 - Abitazioni in ville;
• A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

Ciò premesso, possono fruire del superbonus 110% gli interventi realizzati da:

• condomini;
• persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, su edifici plurifamiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà, composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate;
• persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio;
• dagli istituti autonomi case popolari (IACP);
• dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
• dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale, dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale;
• dalle associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Superbonus 110%: l'orizzonte temporale

Sull'orizzonte temporale occorre fare delle considerazioni legate all'interferenza tra più norme, alcune delle quali sottoposte a conferma da parte del Consiglio dell’Unione europea. In particolare, ecco di seguito un quadro sinottico riepilogativo di quelle che sono ad oggi le scadenze:

(*) Così come previsto al comma 66, lettera a1) dell’articolo 1 della legge 30/12/2020, n.178 (legge di Bilancio 2021) tale data, previa approvazione del Consiglio dell’Unione europea, traslerebbe al 30 giugno 2022.

Superbonus 110%: gli interventi trainanti

Nessuna novità per gli interventi trainanti (che accedono cioè direttamente al superbonus) che sono quelli:

• di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% (il c.d. cappotto termico) compresa la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente;
• sulle parti comuni per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale;
• sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti;
• di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63.

Superbonus 110%: gli interventi trainati

Qualche cambiamento sul fronte degli interventi trainati (che possono accedere al superbonus solo se realizzati congiuntamente a quelli trainanti). Con l'ultima modifica apportata dal Decreto Legge n. 77/2021 gli interventi per l'abbattimento delle barriere architettoniche possono essere trainati sia da quelli di ecobonus 110% che da quelli di sismabonus 110%. Di seguito un riepilogo di tutti gli interventi trainati.

Gli interventi trainanti di riqualificazione energetica possono trainare i seguenti interventi:

• efficientamento energetico delle unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio;
• acquisto e la posa in opera delle schermature solari;
• acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti.

La realizzazione di uno qualsiasi degli interventi trainanti (di efficienza energetica o riduzione del rischio sismico) consente di portare in detrazione fiscale al 110% altre spese, sempre se effettuate congiuntamente, relative a:

• abbattimento di barriere architettoniche (art. 16-bis, comma 1, lettera e), del DPR n. 917/1986), anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni,
• installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (solo se gli interventi trainanti assicurano il doppio salto di classe energetica);
• installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati contestuale o successiva all’installazione degli impianti medesimi.

La realizzazione del solo intervento trainante di riduzione del rischio sismico consente l'accesso al superbonus, a condizione che sia eseguita congiuntamente, anche alla realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici.

Superbonus 110%: i requisiti di accesso

Per accedere al superbonus 110%, soprattutto per gli interventi di riqualificazione energetica, è richiesto il rispetto di alcuni requisiti:

• nel caso di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate (c.d. cappotto termico), è necessario l'utilizzo di materiali isolanti che rispettino i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017;
• il rispetto dei requisiti tecnici previsti dal Decreto Requisiti tecnici;
• garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta;
• redigere l'attestato di prestazione energetica (APE), prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata che dimostri il miglioramento energetico.

Tutti gli interventi (ecobonus e sismabonus) dovranno essere asseverati da un tecnico abilitato.

Superbonus 110%: sconto in fattura e cessione del credito

Con l'art. 121, il Decreto Rilancio ha previsto due opzioni alternative alla fruizione in dichiarazione dei redditi del superbonus 110%. In particolare, i contribuenti possono scegliere:

• di avere uno sconto in fattura (fino a un importo massimo pari al corrispettivo) da parte dei fornitori, che possono al loro volta cedere il credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
• di optare per la cessione del credito complessivo (il 110% dell'intera spesa ammissibile), con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Superbonus 110%: manutenzione straordinaria in CILA e senza stato legittimo

Una delle modifiche più recenti e più interessanti operate dal Decreto Legge n. 77/2021 riguarda la sostituzione del comma 13-ter dell'art. 119 del Decreto Rilancio. Con la nuova versione, tutti gli interventi che accedono al superbonus 110%, ad esclusione di quelli che prevedono demolizione e ricostruzione, sono considerati come manutenzione straordinaria per la quale è necessaria solo la presentazione della comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) senza la verifica dello stato legittimo previsto dall'art. 9-bis del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Viene anche previsto che la decadenza del beneficio fiscale prevista dall'art. 49 del Testo Unico Edilizia, opera solo nei seguenti casi:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione o che ne ha attestato la costruzione (ne caso questa sia stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967);
• non corrispondenza al vero delle attestazioni previste dall'art. 119, comma 14 del Decreto Rilancio.

Resta, però, impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento. Che lascia aperta la porta ad eventuali sanzioni da parte dell'amministrazione nel caso in cui dalla CILA emerga la presenza di difformità rispetto all'ultimo titolo abilitativo.

Le altre modifiche post D.L. n. 77/2021

Ecco le altre modifiche operate dal D.L. n. 77/2021 (che, ricordiamo, è in vigore almeno fino alla sua conversione in legge) all'art. 119 del Decreto Rilancio.

Al comma 4, dopo il primo periodo, è aggiunto il seguente: “Tale aliquota si applica anche agli interventi previsti dall'articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni ed a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi indicati nel primo periodo e che non siano già richiesti ai sensi del comma 2 della presente disposizione”. Con questa modifica l'intervento di abbattimento delle barriere architettoniche diventa trainato anche dal sismabonus (oltre che per l'ecobonus).

Dopo il comma 10, è aggiunto il seguente: “10-bis. Il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile oggetto degli interventi di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ai sensi dell'articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che siano in possesso dei seguenti requisiti: a) svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica; b) siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito. Il titolo di comodato d'uso gratuito è idoneo all'accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore all'entrata in vigore della presente disposizione”. Questa modifica è limitata alle sole organizzazioni non lucrative di utilità sociale, alle organizzazioni di volontariato e alle associazioni di promozione sociale. Per questi soggetti, nel caso siano in possesso dei seguenti requisiti:

• svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
• siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito;

il limiti di spesa per gli interventi di superbonus per le singole unità immobiliari è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

Per maggiori informazioni sulle detrazioni fiscali del 110% ti consigliamo di accedere al nostro Speciale Superbonus 110%, da cui potrai leggere tutte le novità e avere un quadro completo della normativa di riferimento.