Sanatoria edilizia con cessione di cubatura: interviene il Consiglio di Stato

Pianificazione urbanistica, microzonizzazione, cessione di cubatura e accertamento di conformità, temi che si intrecciano tra loro e su cui occorre fare molta attenzione tenendo sempre presenta la normativa edilizia e i regolamenti locali.

Sanatoria edilizia con cessione di cubatura: la sentenza del Consiglio di Stato

Se ne parla all'interno della sentenza del Consiglio di Stato 21 settembre 2023, n. 8443 su un caso molto interessante che riguarda un diniego di sanatoria edilizia mediante accertamento di conformità (art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, Testo Unico Edilizia) e la successiva ordinanza di demolizione.

Il caso oggetto del nuovo intervento di Palazzo Spada è relativo ad un fabbricato realizzato in assenza di titolo sul quale, a seguito di accertamento della Polizia Municipale e la comunicazione di avvio del procedimento per la repressione dell’abuso edilizio, il proprietario ha presentato istanza di accertamento di conformità.

Dopo aver inviato il relativo preavviso, il Comune ha respinto l’istanza, motivandola in ragione della collocazione del fabbricato in zona B2.1-Insediamenti a sviluppo lineare, ossia in un’area in cui, secondo quanto prescritto dall’art. 55 delle NTA del PRE "è attualmente completamente inibita la nuova costruzione". Da qui è seguito il relativo ordine di demolizione.

Il ricorso

A questo punto il ricorso avverso il diniego e l'ordinanza demolitoria. Relativamente al primo il TAR conferma l'operato della pubblica amministrazione e la sentenza viene appellata in secondo grado

Secondo l'appellante:

• l’edificio sarebbe stato una mensa a servizio del suo laboratorio di falegnameria;
• la pianificazione comunale per “sottozone” contrasta con la necessaria omogeneità della zona B;
• il manufatto sarebbe stato regolarizzato mediante cessione di cubatura dall’una all’altra delle particelle di sua proprietà.

Tesi che sono state respinte dal TAR che da una parte ha riconosciuto al Comune una sfera di discrezionalità nell’individuazione di sottozone e nella definizione del relativo regime, dall’altra ha argomentato che la cessione di cubatura presuppone la previa autorizzazione dell’Amministrazione (che non è avvenuta).

In secondo grado viene contestato:

• che il TAR avrebbe errato nel negare l’irragionevolezza e la contraddittorietà della scelta di pianificazione comunale di vietare la nuova edificazione nella zona B2.1, che non sarebbe “satura”, consentendola invece nella zona B1, già totalmente e densamente urbanizzata, e dando così luogo a un’illogica disparità di trattamento;
• che il TAR abbia errato nel ritenere necessario un previo accordo tra Comune e privato in ordine alla cessione di cubatura, essendovi un rapporto di compatibilità tra le due particelle interessate e appartenendo queste al medesimo proprietario.

La pianificazione urbanistica e la microzonizzazione

Sul primo punto il Consiglio di Stato ha ribadito che la discrezionalità del Comune in materia di pianificazione urbanistica può essere esercitata anche prevedendo delle “sottozone” all’interno di quelle individuate dal d.m. n. 1444 del 1968 (secondo il modello della c.d. “microzonizzazione”) nel rispetto del principio di ragionevolezza e dunque, da un lato, in presenza di oggettive circostanze che differenzino tali aree e, dall’altro, assicurando l’omogeneità di disciplina tra parti del territorio aventi caratteristiche comuni.

Nel caso di specie, le caratteristiche che accomunano tutte le sottozone B1 sono la forte urbanizzazione del territorio e la prevalente destinazione residenziale; la disciplina di ciascuna di esse prevede la manutenzione e il completamento del tessuto edilizio esistente, anche mediante nuova edificazione.

Il minimo comune denominatore che il pianificatore ha ravvisato tra le sottozone B2 risiede nell’esigenza di evitare un’ulteriore espansione dell’abitato perché:

• rappresentano il limite tra la parte urbanizzata e quella agricola del territorio (B2.1);
• si sono sviluppate senza ordine urbanistico ed equilibrio tra i vari spazi (B2.2);
• caratterizzate da un’identità rurale definita (B2.3).

Per tali ragioni, il Comune ha stabilito che in queste aree "è consentito l’intervento diretto nei limiti dei parametri edilizi desumibili dall’esistente" e, tra le categorie d’intervento ammesse, non annovera la nuova edificazione.

Dunque, il Comune ha esercitato la propria discrezionalità in maniera non irragionevole, perché ha consentito la nuova edificazione in parti del territorio a forte urbanizzazione e prevalente destinazione residenziale, così da permettere il completamento del tessuto esistente (fino alla sua effettiva e completa saturazione nonché nell’ambito dei parametri previsti), mentre l’ha vietata in aree che, per varie ragioni, ha ritenuto di conservare nell’attuale configurazione, con decisione di merito sottratta al sindacato giurisdizionale.

Per giurisprudenza consolidata, in sede di pianificazione urbanistica la valutazione dell’idoneità delle aree a soddisfare specifici interessi urbanistici rientra nei limiti dell’esercizio del potere discrezionale dell’Amministrazione, rispetto al quale, a meno che non siano riscontrabili errori di fatto o abnormi illogicità, non è neppure configurabile il vizio di eccesso di potere per disparità di trattamento basata sulla comparazione tra aree differenti.

La cessione di cubatura

Relativamente alla seconda motivazione dell'appello (cessione di cubatura), il Consiglio di Stato ha preliminarmente osservato che il divieto di nuove edificazioni nella zona B2.1 preclude anche che queste possano essere realizzate mediante cessione di cubatura e rende di per sé sostanzialmente illecito il manufatto.

Confermata, dunque, la tesi del TAR secondo cui "anche a voler ritenere possibile il trasferimento di volumetria tra le dette particelle, costituisce elemento ostativo insormontabile al rilascio del permesso di costruire in sanatoria l’assenza della c.d. doppia conformità stante il contrasto dell’opera con lo strumento urbanistico al momento della sua realizzazione".

In definitiva l'appello è stato respinto e il diniego di sanatoria e l'ordine di demolizione confermati.