Sanatoria edilizia: no al frazionamento dell'abuso

Dovrebbe essere ampiamente noto a tutti: in Italia le possibilità di "condono edilizio" (parola non presente in nessuna normativa edilizia ma più volte utilizzata per parlare della sanatoria di abusi sostanziali) sono state limitate a 3 precisi orizzonti temporali disposti da 3 leggi speciali. Ad oggi, benché molte delle istanze presentate negli anni 1985, 1994 e 2003 siano ancora nascoste tra i cassetti della pubblica amministrazione, le uniche possibilità di ottenere la sanatoria di un abuso sono limitate ad alcuni articoli del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Le possibilità di sanatoria

In particolare, la sanatoria edilizia di un abuso edilizio può essere ottenuta mediante l'utilizzo di 2 istituti:

• l'accertamento di conformità;
• la fiscalizzazione dell'abuso mediante sanzione alternativa alla demolizione.

Nel primo caso, il presupposto per l'accertamento di conformità è la "doppia conformità" dell'intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell'abuso e al momento in cui l'interessato decide di presentazione istanza di sanatoria mediante:

• permesso di costruire in sanatoria (art. 36 del T.U. edilizia);
• SCIA in sanatoria (art. 37 del T.U. edilizia).

Nel secondo caso, invece, il d.P.R. n. 380/2001 contiene 3 diversi articoli con effetti differenti;

• gli artt. 33, comma 2, e 34, comma 2 che consentono la fiscalizzazione dell'abuso ma senza il ripristino dello stato legittimo;
• l'art. 38 che nel caso di annullamento di un permesso di costruire e qualora non sia possibile, sulla base di motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino, consente la fiscalizzazione dell'abuso e l'ottenimento del permesso di costruire in sanatoria a seguito di pagamento di una sanzione alternativa alla demolizione.

Da ricordare che la fiscalizzazione dell'abuso è una scelta della amministrazione (non del responsabile dell'abuso stesso) esercitabile durante la fase di esecuzione della demolizione.

Sanatoria edilizia e frazionamento dell'abuso: interviene il Consiglio di Stato

L'argomento "sanatoria edilizia" è stato oggetto di decine di migliaia di interventi dei tribunali che nel corso degli anni, soprattutto a causa di una costante e continua modifica alla normativa edilizia, è dovuta intervenire con sentenze che sono riuscite a chiarirne alcuni aspetti fondamentali.

È il caso della sentenza del Consiglio di Stato 30 maggio 2023, n. 5268 che ha respinto l'appello presentato per la riforma di una decisione di primo grado nella parte che ha respinto il ricorso proposto contro il diniego all'istanza di accertamento di conformità urbanistica e di compatibilità paesaggistica.

Per confermare la sentenza di primo grado, i giudici del Consiglio di Stato hanno ricordato un principio consolidato della giurisprudenza per il quale non è ammissibile la sanatoria di una costruzione quando la richiesta d’accertamento di conformità sia presentata frazionando l'unità immobiliare in plurimi interventi edilizi.

Esistono fiumi di sentenza che confermano l'illegittimità dell'espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando, invece, le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, così da costituire una costruzione unica.

La conformità urbanistica e paesaggistica dell’immobile, oggetto di plurimi interventi abusivi, va valutata nella sua interezza, non già parcellizzando le singole opere fino al punto d’esaminarle singolarmente una per una, come avulse dall’impatto complessivo che esse effettivamente determinano sul fabbricato, e, di conseguenza, sull’assetto urbanistico e paesaggistico preesistente.

Tra le altre cose, gli interventi contestati avrebbero richiesto il permesso di costruire, ai sensi dell’art. 10, lett. c), d.P.R. 380 del 2001 ma la zona in cui ricadeva l'immobile prevedeva un vincolo di inedificabilità, precludendo la possibilità di dimostrare la doppia conformità edilizia, ai sensi dell’art.36 del d.P.R. 380/2001.

Anche nel caso in cui l'autorità preposta al vincolo avesse dato il via libera, la stessa non avrebbe prodotto alcun risultato utile all'istante per ottenere la sanatoria edilizia dell'abuso.