SCIA Edilizia: interventi, tempi e sanzioni

L'art. 22 del d.P.R. n. 380 del 2001, cosiddetto Testo Unico Edilizia (TUE), definisce gli interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio attività (la SCIA Edilizia).

Gli interventi subordinati a SCIA Edilizia

In particolare, sono realizzabili mediante SCIA:

• gli interventi di manutenzione straordinaria, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti;
• gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
• gli interventi di ristrutturazione edilizia diversi da quelli che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente indicati all'art. 10, comma 1, lettera c) del TUE (subordinati a permesso di costruire);
• le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004 e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire (tali SCIA costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori);
• le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore (comunicate a fine lavori con attestazione del professionista).

Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA e SCIA Tardiva

L'art. 37 del TUE definisce cosa accade nel caso un intervento sia eseguito in assenza o in difformità dalla SCIA. Più precisamente è possibile individuare le seguenti casistiche:

1. se l’intervento realizzato ha la doppia conformità (conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda), è possibile ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio;
2. se l'intervento rientra tra quelli di restauro e risanamento conservativo (art. 3 comma 1, lettera c del TUE) ed è eseguito su un immobile vincolato, l'autorità competente può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro;
3. se l'intervento di restauro e risanamento conservativo è eseguito su immobili non vincolati, ma compresi nelle zone "del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi" (art. 2, lettera A del DM n. 1444/1968), il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria non inferiore a 516 euro. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.

La norma prevede anche la possibilità di SCIA tardiva, ovvero effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione. In questo caso è prevista una sanzione di 516 euro.

Dalla SCIA al Permesso di costruire

Come indicato, la norma prevede che è salva la facoltà dell'interessato di chiedere il rilascio di permesso di costruire per la realizzazione degli interventi soggetti a SCIA, senza obbligo del pagamento del contributo di costruzione. Cos'è che differenzia nella scelta? naturalmente i tempi.

La norma prevede, infatti, che a seguito di presentazione della SCIA i lavori possano immediatamente avere inizio alla data di presentazione della stessa. Mentre il permesso di costruire necessita dei "tempi" dell'amministrazione pubblica, che possono essere più o meno lunghi.

Cos'è la SCIA e quali effetti produce?

A questo punto occorre comprendere meglio cos'è la SCIA e i suoi effetti sull'attività edilizia. La segnalazione certificata di inizio attività è definita all'articolo 19, comma 1 della Legge 7 agosto 1990, n. 241: "Ogni atto di autorizzazione, licenza, concessione non costitutiva, permesso o nulla osta comunque denominato, comprese le domande per le iscrizioni in albi o ruoli richieste per l’esercizio di attività imprenditoriale, commerciale o artigianale il cui rilascio dipenda esclusivamente dall’accertamento di requisiti e presupposti richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, e non sia previsto alcun limite o contingente complessivo o specifici strumenti di programmazione settoriale per il rilascio degli atti stessi, è sostituito da una segnalazione dell’interessato, con la sola esclusione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all’immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all’amministrazione della giustizia, all’amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonché di quelli previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e di quelli imposti dalla normativa comunitaria".

Il successivo comma 3 prevede che "L'amministrazione competente, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti di cui al comma 1, nel termine di sessanta giorni dal ricevimento della segnalazione di cui al medesimo comma, adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa. Qualora sia possibile conformare l'attività intrapresa e i suoi effetti alla normativa vigente, l'amministrazione competente, con atto motivato, invita il privato a provvedere prescrivendo le misure necessarie con la fissazione di un termine non inferiore a trenta giorni per l'adozione di queste ultime. In difetto di adozione delle misure da parte del privato, decorso il suddetto termine, l'attività si intende vietata. Con lo stesso atto motivato, in presenza di attestazioni non veritiere o di pericolo per la tutela dell'interesse pubblico in materia di ambiente, paesaggio, beni culturali, salute, sicurezza pubblica o difesa nazionale, l'amministrazione dispone la sospensione dell'attività intrapresa. L'atto motivato interrompe il termine di cui al primo periodo, che ricomincia a decorrere dalla data in cui il privato comunica l'adozione delle suddette misure. In assenza di ulteriori provvedimenti, decorso lo stesso termine, cessano gli effetti della sospensione eventualmente adottata".

Quindi, entro 60 giorni l'amministrazione può ordinare il fermo del cantiere e disporre la remissione in pristino.

SCIA consolidata dopo 60 giorni?

Ciò su cui si è parecchio discusso è su cosa accade dopo i "magici" 60 giorni. Aspetto sul quale la giurisprudenza di ogni ordine e grado si è già espressa con un orientamento pacifico. Decorso il termine di 60 giorni, l'amministrazione competente può provvedere, ove ne ricorrano le condizioni, all'annullamento d'ufficio definito all'art. 21-nonies della stessa Legge n. 241/1990. Annullamento che può essere disposto entro un termine non superiore a dodici mesi dal momento dell'adozione della SCIA (termine ridotto a 12 mesi con l'art. 63 del D.L. n. 77/2021, c.d. Decreto Semplificazioni-bis o Governance PNRR, prima era 18 mesi).

Questo è quello che accade sulla "SCIA". Nel caso, invece, l'intervento sia considerato un "abuso edilizio", su questo il potere di vigilanza della pubblica amministrazione (anche a seguito di segnalazione) è sine die.

Come sanare l'abuso edilizio

Fondamentalmente l'abuso edilizio ha solo due strade:

• la demolizione e remissione in pristino della conformità urbanistica-edilizia;
• la fiscalizzazione dell'abuso (strada scelta su insindacabile giudizio dell'amministrazione quando non può essere ordinata la demolizione senza pregiudicare la parte conforme dell'opera).

Esiste, però, la possibilità che l'intervento realizzato in assenza di titolo presenti la cosiddetta "doppia conformità". Se l'intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dello stesso e al momento della presentazione della domanda, la normativa prevede la possibilità di sanatoria. Gli articoli 36 e 37 del TUE definiscono, infatti, l'accertamento di conformità e le procedure da seguire per gli interventi realizzati in assenza o difformità:

• dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa;
• dalla SCIA.

Universalmente si parla di sanatoria dell'abuso edilizio anche se a parere dello scrivente si sarebbe dovuto chiamare sanatoria di una violazione edilizia (formale) dato che presentandosi la doppia conformità l'intervento si presenta formalmente privo del titolo ma perfettamente conforme. Definire abuso edilizio un intervento che avrei potuto realizzare e che ancora oggi è possibile eseguire la trovo una forzatura lessicale di non poco conto.

Ciò nonostante, dopo questo breve approfondimento, vorrei concludere che "sostanzialmente" SCIA e il permesso di costruire si differenziano solo nella parte di avvio dei lavori, perché in mancanza dei requisiti richiesti dalla norma l'intervento potrà essere sottoposto a vigilanza da parte della amministrazione senza limitazioni temporali.