Stato legittimo e tolleranze in edilizia: less regulation for better regulation

Analisi tecnica dell'art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) in riferimento allo stato legittimo degli immobili

di Michele Mariottini - 22/03/2022
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Stato legittimo e tolleranze in edilizia: less regulation for better regulation

L’ipertrofia normativa dello Stato Italiano (neppure la più spinta nello scenario europeo) ha avuto come obiettivo anche il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Lo stato legittimo, la conformità edilizia e la commerciabilità degli immobili

Le norme riguardanti lo stato legittimo, la conformità edilizia e la commerciabilità del patrimonio edilizio esistente, hanno a mio avviso beneficiato delle modifiche introdotte con l’art. 34 bis) nel T.U. nazionale, grazie all’ennesima norma “sblocca”, “salva”, “semplifica” promulgata dal nostro attivissimo legislatore.

Questi benefici sono, però, fortemente attenuati, quasi annullati, da questa “infernale” attività legislativa, che stordisce e confonde noi operatori del settore, con una valanga di norme, giurisprudenza e, ultimamente grazie ai social-media, molteplici pareri di esperti del settore.

Da semplice tecnico/operatore del settore, che oramai “veste”, suo malgrado e di continuo, il potere sostitutivo dell’”esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli articoli 359 e 481 del codice penale”, noto con piacere che l’art. 34 bis) del d.P.R. n° 380/2001, ha portato una ventata (forse non sufficiente) di chiarezza. Quale?

Art. 34-bis. Tolleranze costruttive - Comma 1

Comma 1Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

Questo fantomatico 2% oramai viene invocato in ogni presunta fattispecie di variazione. Il 2% è chiaro che si applica solo per quelle variazioni che interessano:

  1. altezza;
  2. distacchi;
  3. cubatura (volume);
  4. superficie coperta;
  5. parametro.

Quello più fumoso, in genere è il punto e) parametro. A livello nazionale dal 2016 i “Parametri” sono elencati e definiti nell' Allegato A dell'Intesa Governo Regioni del 20.10.2016. Non tutti i punti dell’elenco sono parametri, lo sono quelli riconducibili ai primi 4 dell elenco soprastante. In Toscana ad esempio abbiamo il Regolamento 39/R/2018 ed al capo secondo sono elencati, e sono sempre riconducibili ai primi 4 di cui sopra. Nelle N.T.A. di Piano o nei Regolamenti Edilizi in genere sono riportati, se non presenti in norme sovra-ordinate, ma si ritorna quasi sempre a quelli di cui sopra.

Tolleranze e titolo edilizio

Inoltre le tolleranze del 2% riguarderebbero (solo se già oggetto delle 5 fattispecie sopra) soltanto le opere comprese e/o realizzabili con TITOLO ABILITATIVO, cioè:

  • Permesso di costruire;
  • S.C.I.A. ;

perciò non le opere sottoposte a C.I.L.A.: la CILA non è un titolo abilitativo.

Ciò ha un chiaro senso: con una C.I.L.A., seppur residuale, non è possibile intervenire sui primi 5 punti da a) ad e), perciò non ha senso parlare nel caso di opere soggette a C.I.L.A. di tolleranze. Forse in taluni casi si può incidere in qualche parametro interno, ma il successivo comma 2 risolve molti di quei casi.

A solo scopo esemplificativo, anche da valutare alla luce delle norme regionali se esistenti e delle normative di settore (che non possono essere in contrasto con l’articolo 34 di natura “legislativa” e non “regolamentare”), le opere realizzabili con C.I.L.A. in genere non sono sottoposte a tolleranza, perché opere di importanza limitata che non hanno neppure incidenza sulle tolleranze. Ad esempio: traslazione di tramezzi, diverse configurazioni interne come porte spostate su tramezzi, diversa configurazione di partizioni interne, etc., etc. VEDI successivo Comma 2.

L’ipertrofismo regionale

N.B. “l’ipertrofismo regionale” a cui fare attenzione: alcune regioni con la C.I.L.A. ammettono cambi di destinazioni d’uso anche se non rilevanti, attenzione a non sconfinare nell’art. 22 dello stesso T.U., cioè nel cambio di destinazione d’uso rilevante.

Avendo citato l’art. 22 è opportuno ricordare, che le difformità sono sempre comprese in una delle 4 fattispecie di difformità (in ordine crescente di gravità da 1 a 4):

  1. Tolleranze, art. 34 bis) del T.U.;
  2. Variazioni “non essenziali”, art. 22 del T.U.;
  3. Variazioni “essenziali”, art. 32 del T.U. e interventi in “assenza” o “totale difformità” dal P.C. art. 31;
  4. Lottizzazione abusiva, art. 30 del T.U..

Art. 34-bis. Tolleranze costruttive - Comma 2

Passiamo adesso al Comma 2 dell’art. 34 bis).

Comma 2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Questo comma 2 aggiunge 3 tipologie alle 5 tipologie del comma 1 (Altezza, Distacchi, Cubatura, Superficie Coperta, Parametro - “repetita iuvant”):

  1. le irregolarità geometriche (ad esempio tramezzi, porte, traslazioni di opere e simili “geometrie”);
  2. le modifiche alle finiture di minima entità;
  3. la diversa collocazione di impianti ed opere interne (configurazione planimetriche).

Il Comma 2, pone delle condizioni. Quanto sopra è valido purché:

  • immobili non sottoposti a tutela del Codice dei Beni culturali e del Paesaggio (ricordare l’allegato A del d.P.R. n. 31/2017 che e’ una specie di tolleranza e riporta anche il 2% per le opere sottoposte a vincolo paesaggistico);
  • sempre che riguardino titoli abilitativi (PC e SCIA) ;
  • non siano violazioni alla disciplina urbanistica (norme di piano o di pianificazione);
  • non pregiudicano l’agibilità dell’immobile (vedere art. 24 T.U. nazionale).

Art. 34-bis. Tolleranze costruttive - Comma 3

Passiamo adesso all’ultimo Comma.

Comma 3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Il Comma 3, a mio avviso è “la quadra” dei due commi precedenti.

Le “difformità” elencate ai punti da a) ad h) del presente articolo sono dichiarate dal tecnico abilitato nello stato legittimo di partenza del successivo intervento edilizio, oppure dichiarate dal tecnico negli atti pubblici asseverando (ricordiamo sempre: la L. 47/85 impone al venditore e non al tecnico, la dichiarazione di conformità in atti, salvo che poi nella sua dichiarazione il committente si voglia, pagandolo per quello che fa, avvalere della consulenza di un tecnico abilitato).

Conclusioni

Una semplice lettura dell’ articolo 34 bis, ci indica che lo spostamento di un tramezzo, una diversa configurazione che non incida negli oramai chiariti punti da a) ad h), non è sottoposto neppure alla tolleranza del 2%, come pure la modesta traslazione o irregolarità geometrica di una apertura già prevista dal titolo edilizio, o la diversa configurazione di un impianto (qui si ricorda anche il Glossario dell’Edilizia Libera del 2018).

Il legislatore ci dice chiaramente che le tolleranze si applicano SOLO alle opere sottoposte a titolo edilizio. le altre (C.I.L.A. e simili) non hanno necessità perché non possono essere incidenti sui famosi punti di cui sopra.

Per tutte quelle opere/variazioni che riguardano i titoli edilizi e che oltrepassano l’art. 34 bis), si dovrà fare riferimento agli altri articoli del Capo II del Tit. IV del d.P.R. n° 380/2001, art. 34. art. 36 ed altri.

Ricordiamo che oltre il 34 bis) c’é anche l’istituto del deposito entro la fine lavori dello stato effettivamente realizzato, eventualmente munito di autorizzazioni sovra-ordinate come ad esempio la paesaggistica. Insomma non è che oltre il 34 bis) c’è “inferno” dell’accertamento di conformità o della rimessa in pristino.

Mi sovvengono almeno un paio di considerazioni:

  • ma siamo così sicuri che un eccesso di proliferazione normativa fermi gli abusivisti, che le norme neppure le leggono (oltre a rendere eccessivamente incerto il quadro del diritto amministrativo), o piuttosto spingano o “istighino al reato edilizio” invece i cittadini onesti, che viste le complicazioni ed i costi, preferiscano imitare gli abusivisti?
    Non sarebbe più efficace un controllo in cantiere come fanno altre nazioni?
  • Quante CILA Tardive con le relative sanzioni, sono state presentate presso i SUE nell’intero territorio italiano riferite a interventi eseguiti in tolleranza sui titoli edilizi o addirittura sulle CILA stesse?

Less regulation for better regulation”.