Superbonus 110% e abusi edilizi: è sbagliata la legge o la sua interpretazione?

Il Decreto Rilancio ha previsto che per gli interventi che accedono al superbonus su edifici plurifamiliari il tecnico deve asseverare lo stato legittimo delle parti comuni. Che significa?

di Gianluca Oreto - 21/04/2021
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Superbonus 110% e abusi edilizi: è sbagliata la legge o la sua interpretazione?

Da mesi tiene banco nel mondo dell'edilizia l'argomento superbonus 110%-abusi edilizi. Dopo la legge di conversione del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), il Governo si è immediatamente reso conto che lo stato di salute "urbanistico-edilizio" del patrimonio immobiliare italiano (soprattutto in condominio) mal si conciliava con le possibilità di accesso alle detrazioni fiscali del 110%.

Superbonus 110% e abusi edilizi: le modifiche del Decreto Agosto

Abusi di varia natura ed entità, realizzati dai privati sulle loro unità immobiliari, avrebbero bloccato l'accesso al bonus 110% per interi edifici plurifamiliari e condomini. Da questa osservazione è nata una delle modifiche apportate al Decreto Rilancio dal Decreto-Legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto) convertito con modificazioni dalla Legge 13 ottobre 2020, n. 126, che ha aggiunto all'art. 119 del Decreto Rilancio il seguente comma 13-ter:

"Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi".

A parte il dubbio iniziale di molti tecnici sulla necessità di accertare tutte le parti comuni degli edifici o solo le parti comuni interessate dagli interventi (dubbio che in realtà non è stato chiarito ufficialmente ma che ha spinto verso la direzione più restrittiva di accertare tutte le parti comuni dell'edificio), si è posta la necessità di chiarire anche il concetto stesso di "parte comune". Perché, pur essendo vero che la ratio della norma sia stata quella di svincolare gli edifici plurifamiliari da abusi commessi su parti private, è altrettanto chiaro che molte parti comuni si trovano all'interno delle unità immobiliari stesse.

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Superbonus 110% e abusi edilizi: le parti comuni

E per definire le parti comuni ci viene incontro il codice civile che all'art. 1117 conferma che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  • tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Da questo elenco, risulta essere chiaro che alcuni elementi presenti all'interno delle unità immobiliari debbano essere assimilate a parte comune (muri maestri, pilastri, travi portanti, ...). E in quanto tali accertate e verificate da un tecnico e dal SUE per l'accesso alle detrazioni previste dall'art. 119 del Decreto Rilancio.

Superbonus 110% e abusi edilizi: i controsensi della norma

Constatato, dunque, che le parti comuni debbano essere "legittime" e conformi alla normativa urbanistica ed edilizia, c'è da chiarire cosa succede nel caso le parti comuni siano conformi ma quelle di un privato, che vuole accedere agli interventi trainati, non siano regolari.

Qui il caso si complica e si intreccia anche con risposte rese dall'Agenzia delle Entrate. A dicembre 2020, la Direzione regionale dell'Emilia Romagna dell'Agenzia delle Entrate, rispondendo all'interpello di un contribuente, ha confermato che la presenza di eventuali non-conformità urbanistiche che dovessero essere riscontrate nelle singole unità abitative non preclude l'accesso al "Superbonus 110%" non solo per gli interventi "trainanti" (cappotto termico e sostituzione di caldaie), ma anche per la sostituzione di serramenti ed infissi (interventi "trainati"). L'Agenzia delle Entrate ha confermato la tesi dell'istante per la quale tutti gli interventi che insistono sulle facciate del condominio devono essere a tutti gli effetti considerati quali "parti comuni" di quest'ultimo".

Quindi, volendo ricapitolare:

  • gli abusi sulle parti comuni bloccherebbero l'accesso al superbonus ma non le detrazioni fiscali eventualmente richieste su una singola unità immobiliare conforme;
  • gli abusi sulle parti private di una unità immobiliare non bloccano l'accesso al superbonus per il condominio ma neanche, come intervento trainato, per la sostituzione degli infissi e dei serramenti per l'unità immobiliare con gli abusi;
  • gli abusi sulle parti private di una unità immobiliare non consentono l'accesso a detrazioni fiscali per la sostituzione di infissi e serramenti.

In tutto questo, ci sono sempre da considerare gli articoli 49 e 50 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che da una parte vietano l'accesso alle detrazioni fiscali per interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato (e un titolo rilasciato in assenza di conformità è un titolo annullabile); e dall'altra confermano che la sanatoria edilizia (anche postuma) per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza delle detrazioni fiscali.

A questo punto la domanda è molto semplice: è sbagliata la legge o la sua interpretazione?