Superbonus 110%: come si fa sulle unità collabenti?

Miglioramento sismico globale, efficientamento energetico e cambio della destinazione d’uso, approfondimento aspetti fiscali e provvedimenti edilizi

di Donatella Salamita - 10/09/2021
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Superbonus 110%: come si fa sulle unità collabenti?

Collabente è l’immobile o l’unità immobiliare priva delle qualità produttive di reddito e di autonomia funzionale, inagibile e con uno status strutturale ed impiantistico degradato, definito anche rudere è catastalmente censito nella categoria F/2. La stessa iscrizione presso l’Agenzia del Territorio antepone il tecnico incaricato alleghi la “Relazione sullo stato dei luoghi” che, corredata di documentazione fotografica, tratti circa le strutture ed il loro stato di conservazione, lo stesso proprietario dovrà rendere autocertificazione attestante l’assenza di allaccio alle reti elettrica, idrica e del gas.

Unità collabente e bonus fiscali

L’edificio con simili caratteristiche ha accesso ai bonus fiscali per gli interventi edilizi all’uopo previsti, tra i quali, più i più comuni e ricorrenti riguardano la demolizione e successiva ricostruzione, anche abbinata al miglioramento dell’efficienza energetica.

Il presente articolo tendenzialmente tratta quelle casistiche nelle quali, non essendo possibile demolire il manufatto, si possa, però, ottenere il miglioramento sismico globale dello stesso, in merito corre immediato il richiamo alla normativa fiscale ed in particolare al vigente Superbonus 110% di cui all’art. 119 L.77/2020, con la premessa che l’immobile, a seguito dell’intervento edilizio, anche accompagnato, se presenti i requisiti, da opere di efficientamento energetico, interessi un rudere per il quale è necessario il mutamento della destinazione d’uso in abitativa, quale fattore propedeutico per l’accesso all’agevolazione potenziata in luogo dei bonus previgenti.

La circolare dell'Agenzia delle Entrate

Circa l’accessibilità al bonus “potenziato” l’Agenzia delle Entrate ha, più volte, affermato le unità collabenti siano, logicamente, ritenute edifici esistenti, contrariamente alle unità non ultimate, al rustico e censite in categoria F/3, ciò per il principio si tratti di una categoria comprensiva di fabbricati inagibili, non produttivi di reddito, ma di fatto preesistenti, affermazione riportata anche nella Circolare 19/E/2020.

Un ulteriore principio, anch’esso ripreso più volte dal fisco, evidenzia l’entrata in vigore del Decreto Rilancio, D.L. 34/2020 convertito con modifiche dalla L. 77/2020 e s.m. ed i., premetta attingere al bonus del 110% obbligatoriamente se la futura destinazione d’uso dell’immobile sarà residenziale, ma c’è di più, il beneficiario non avrà facoltà nello scegliere la detrazione di cui avvalersi ma obbligo di applicare il Superbonus nel periodo nel quale vigente, a tal uopo ricordiamo le scadenze in essere, concetto chiarito anche dalla Commissione per il Monitoraggio delle Norme Tecniche sulle Costruzioni.

Le scadenze per le agevolazioni del 110%

Il superbonus vige a far data 1 luglio 2020, con le seguenti scadenze:

  • per edifici unifamiliari ed unità immobiliari ricadenti all’interno di edifici plurifamiliari, condomini, al 30 giugno 2022;
  • per edifici plurifamiliari, condomini, e per edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari appartenenti ad un unico proprietario o in comproprietà se realizzato almeno il 60% dell’intervento complessivo, al 31 dicembre 2022;
  • per gli istituti autonomi case popolari ed enti di cui all’art.119 c.9 lett. c), al 30 giugno 2023, se realizzato almeno il 60% dell’intervento complessivo, al 31 dicembre 2023.

Interventi edilizi e fruizione bonus fiscali

Su un collabente è necessario, laddove trattasi di interventi di demo-ricostruzione, se mancanti i titoli abilitativi edilizi o se l’immobile risulti crollato, anche parzialmente, o diruto da non poterne rilevare la consistenza, dimostrare la liceità urbanistico- edilizia accertando la preesistenza dell’immobile. Condizione non più richiesta per tutti gli altri interventi disciplinati dall’art.119 L.77/2020 a seguito delle semplificazioni introdotte dall’omonimo Decreto 77/2021 convertito con modifiche dalla L.___, e della introduzione della nuova modulistica Cilas “operativa” a far data 6 agosto c.a.

In tal senso dobbiamo ricondurci ad un aspetto strettamente necessario per poter fruire delle agevolazioni fiscali, in quanto gli stessi interventi edilizi debbono, obbligatoriamente, non classificarsi nella nozione di nuova costruzione, per essere opere da realizzare su un immobile esistente, casi nei quali se non dimostrata la preesistenza conducono, automaticamente al concetto di nuova edificazione non ammettendo risultare dal titolo edilizio trattarsi di interventi di ristrutturazione edilizia, come precisato dall’A.d.E., ed aggiungiamo, anche, di “manutenzione straordinaria” ai sensi del Decreto Semplificazioni-bis.

Gli stessi snellimenti burocratici presuppongono, laddove non si demolisca e ricostruisca, tutti gli interventi disciplinati dall’art.119 del Decreto Rilancio, ivi compresi quelli oggetto di sismabonus, vengano legittimati trasmettendo allo sportello unico per l’edilizia la Cilas, deducendo, indi, la stessa legittimità come riferita alla consistenza urbanistico-edilizia non sia più un aspetto “considerevole” e rilevante, risultando sufficiente trascrivere, nella sezione dedicata della modulistica, il solo elemento attinente la realizzazione dell’edificio in data anteriore al 1° settembre 1967.

A tal uopo non si può non richiamare l’iter amministrativo corretto per la presentazione di un progetto finalizzato all’ottenimento del Supersimabonus, e difatti la segnalazione certificata di inizio attività, di cui all’art. 22 d.P.R. 380/2001, necessaria per gli interventi di manutenzione straordinaria che interessano parti strutturali dell’edificio tra i quali rientrano gli interventi di riparazione e locali, è stata superata, ai fini dei benefici fiscali, da un procedimento non più in simbiosi con lo stesso art.3 del d.P.R. 380/2001 nella catalogazione degli interventi edilizi, visto e considerato si debbano ritenere, invece interventi di manutenzione straordinaria legittimabili, oggi, con la CILAS, seppur riguardanti quelle parti strutturali degli edifici e dei prospetti.

Legittimità della preesistenza urbanistico-edilizia: invariata l’osservanza per gli interventi di demolizione e ricostruzione

Non raramente diventa difficoltoso reperire la documentazione tecnica appartenente all’immobile, o, seppur rintracciata, potrebbe verificarsi il caso che appalesa l’illegittimità del bene sotto il profilo urbanistico-edilizio con conseguente presentazione dell’istanza di sanatoria.

Risalire all’epoca nella quale è stato costruito un immobile dipende da vari fattori, ad esempio per le costruzioni antecedenti l’anno 1934 generalmente ci si riconduce al Regio Decreto n.1265 del 27/07/1934 “Testo Unico delle Leggi Sanitarie”, con il quale disciplinata la materia dell’abitabilità e le verifiche in materia di salubrità delle abitazioni.

Precedente ad esso è l’art. 39 Legge n.5849 del 22/12/1888 “Legge per la tutela della igiene e della sanità pubblica”, modificato dall’art.69 del Regio Decreto n.636 dell’1/08/1907 “Testo unico delle leggi sanitarie”, a disporre gli edifici di nuova costruzione o in parte ricostruiti non potessero essere abitati se non dopo l’autorizzazione del Sindaco. È il R.D. 1265/1934 a rimodulare il disposto, in considerazione del fatto che nell’anno 1934 non vigeva l’obbligo di licenza edilizia per nuovi edifici o loro modifiche “rilevanti” situati all’interno dei centri abitati e nelle zone di espansione dei Piani Regolatori Generali.

Ciò premesso, nel caso in cui si abbia a che fare con un immobile edificato anteriormente all’entrata in vigore del R.D.1265/1934, anche se eretto nel 1900, che non abbia subito modifiche tali da richiedere titoli abilitativi edilizi, si provvede ad accertare la legittimità dell’opera mediante dichiarazione circa l’anno di costruzione dell'immobile o perizia giurata, entrambi rese da tecnico abilitato.

Proseguiamo con la prima Legge Urbanistica, la n.1150 del 17/08/1942 premettendo che precedentemente ad essa in alcuni territori comunali erano già vigenti norme che imponevano di richiedere al comune il titolo abilitativo a far data già dai primi del novecento, questa norma sancisce, per prima, sanzioni per le opere abusive, pertanto se dimostrabile che l’immobile era stato ultimato o era in corso di costruzione nell’ottobre 1942 non lo si considerava abusivo.

Più concretamente per un edificio costruito anteriormente all’anno 1942 per il quale non si riesce ad individuare alcun progetto edilizio, il metodo, unico, per poter dimostrare la legittimità è la planimetria catastale, sempre che esista, prodotta tra l’anno 1939 e l’anno 1942.

Nel 1939, infatti, il catasto fu riformato e ridenominato “Nuovo Catasto Edilizio Urbano”, e gli immobili censiti furono oggetto di ri-accatastamento mediante l’associazione della planimetria, prima non prevista, tale procedura avveniva mediante redazione da parte di un professionista incaricato dal proprietario, seguita dal deposito presso il catasto ed in ultimo da un sopralluogo da parte dell’ufficio finalizzato ad attestarne la corrispondenza con lo stato di fatto.

Da quanto sopra espresso è chiaro che se un fabbricato edificato in data anteriore al 1942 ed è in possesso della planimetria catastale del 1939, ma per lo stesso non esiste il progetto edilizio, avviene che, nel caso in cui il comune non abbia un Regolamento Edilizio precedente all’anno 1942 vi è l’esclusione dall’obbligo di possedere il progetto, fa fede, quindi la planimetria catastale sulla quale sostenere la legittimità dell’immobile.

Laddove sono state eseguite successive modifiche nel fabbricato assoggettate a titolo edilizio, se questo non è in possesso del proprietario si richiederà al Comune di estrarne copia, mediante richiesta di accesso agli atti amministrativi ai sensi della L.241/1990 e s.m. ed i.

Va evidenziato che precedentemente alla L. 1150/1942 il titolo concessorio era costituito dall’autorizzazione sanitaria, dopo l’anno 1942 e sino all’entrata in vigore della L. 765/1967, per gli immobili costruiti all’interno del centro urbano il titolo edilizio era costituito dalla Licenza Edilizia, mentre per gli immobili realizzati all’esterno dei centri urbani era l’autorizzazione sanitaria.

A seguito dell’entrata in vigore della Legge n. 765 del 06/08/1967 rubricata “Modifiche ed integrazioni alla Legge Urbanistica 17 agosto 1942, n.1150” cd. “Legge Ponte” non venne più fatta distinzione tra gli immobili realizzati all’interno o all’esterno del centro edificato. La legittimità della preesistenza di una costruzione è dimostrabile con la presenza della Licenza Edilizia, dal 17.08.1942 al 28.01.1977, data dalla quale cambia denominazione con “Concessione Edilizia” introdotta dalla “Legge Bucalossi” n.10 del 28/01/1977, fino al 30/06/2003 per sostituzione con il Permesso di Costruire di cui al D.P.R.380/2001.

Vi sono anche gli immobili realizzati in data antecedente al 1/09/1967 per i quali non occorre la presenza di alcun titolo edilizio, secondo la “Legge Ponte” n.765 del 6/08/1967, su tale norma bisogna, però, fare un importante precisazione, in quanto la stessa è applicabile per quegli immobili realizzate in zone che tra il 1942 ed il 1967 erano prive di Piano Regolatore o non erano ricomprese nell’ambito del perimetro urbano, quindi quelle zone che, periferiche, non erano state oggetto di pianificazione urbanistica.

La destinazione d’uso abitativa, tra i fattori cardine per l’agevolazione 110%

Trattato un immobile collabente, in sede progettuale per effettuare interventi di efficientamento energetico ed antisismici, la redazione del progetto dovrà, obbligatoriamente, comprendere il mutamento della destinazione d’uso in una delle categorie abitative per le quali ammesso l’accesso al Superbonus, pertanto tutte le categorie catastali “A” con relative pertinenze, ma con esclusione delle: A/1, A/8 ed A/9, queste ultime se chiuse al pubblico.

E’ stato evidenziato sopra “la redazione del progetto dovrà, obbligatoriamente, comprendere il mutamento della destinazione d’uso in una delle categorie abitative […]”, in quanto lo stesso cambio di destinazione d’uso deve risultare chiaramente dal titolo abilitativo edilizio ed anche in tal senso è utile precisare tale variazione debba essere contemplata nella Cilas o se risulti più corretta, invece, la presentazione della segnalazione certificata di inizio attività o la richiesta del titolo abilitativo maggiore: il permesso di costruire, con a corredo la Cilas, chiarimenti che, ad oggi non sono giunti in maniera esaustiva, ma che permettono deduzioni tecniche abbastanza concise per il professionista incaricato nel seguire un procedimento amministrativo congruo dal punto di vista della disciplina urbanistico edilizia ed imposto, invece, dal punto di vista dell’ottenimento del beneficio fiscale.

Per meglio comprendere l’inserimento del mutamento della destinazione d’uso all’interno di un progetto finalizzato all’agevolazione potenziata esaminiamo tre diversi casi, distinguendolo tra:

  1. la stessa categoria funzionale
  2. urbanisticamente rilevante
  3. nel centro storico

In merito al punto 1) il cambio della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, ciò è avvalorato da diverse pronunce giurisprudenziali, tra le quali T.A.R. Catania, Sentenza n.1773 del 12/07/2017, con presentazione della segnalazione certificata di inizio attività, oggetto di ricorso contro il comune per dichiarazione di inefficacia del provvedimento finalizzato al mutamento d’uso da artigianale a commerciale.

L’ente rileva l’inammissibilità dell’intervento dal punto di vista della conformità urbanistica, motivandola dal conflitto emergente tra la destinazione in progetto, commerciale, con una condizione riportata nella Concessione Edilizia in sanatoria rilasciata per il fabbricato nel prescrivere dover mantenere la destinazione d’uso specificata nel medesimo progetto. Conseguentemente il comune ritiene la segnalazione non produttiva di effetti, ed il ricorrente, oltremodo, eccepisce violazione agli artt. 22 e 23 – ter d.P.R. 380/2001.

Il T.A.R. Sicilia, Catania, accogliendo il ricorso, richiama giurisprudenza amministrativa e del Consiglio di Stato (Adunanza Plenaria 15/2011), esplicando la SCIA costituisce “un atto soggettivamente e oggettivamente privato con cui l'interessato esercita la sua legittimazione ai sensi di legge all'esercizio di attività liberalizzate”, tale strumento di semplificazione dei rapporti tra cittadino e pubblica amministrazione può essere utilizzato anche ai fini del mutamento di destinazione d’uso degli immobili, ove ricorrano specifiche condizioni.

Ribadito anche dalla Corte di Cassazione Penale, Sez.III, Sentenza n.26455/2016 “il mutamento di destinazione d'uso è assoggettato solo a D.I.A. o S.C.I.A., purché però intervenga nell'ambito della stessa categoria urbanistica” e del Consiglio di Stato, Sez.VI, Sentenza n.2295/2017 “Se è vero che un mutamento di destinazione d’uso è sempre consentito, a condizione che, prima e dopo il mutamento, si rimanga all’interno della stessa categoria funzionale, ulteriormente coordinando sul piano ermeneutico la portata dei segmenti dispositivi degli artt. 22 e 23 ter D.P.R. n. 380/2001 si giunge alla conclusione che, purché si rimanga nella stessa categoria funzionale, è possibile il cambio di destinazione d’uso attraverso una SCIA”.

In merito al punto 2) è necessario conseguire il permesso di costruire se il mutamento della destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante, Sentenza n.9074 del 30/08/2018 del T.A.R. Lazio dalla quale si estrapola il dover conseguire il permesso di costruire, evidenziando la destinazione d’uso quale elemento “qualificante la caratteristica del bene immobile, ragion per cui risponde a precisi scopi di interesse pubblico, di pianificazione o di attuazione della pianificazione”.

Il caso riguarda la destinazione di un immobile da soffitta – lavatoio - stenditoio da adibire ad abitazione, con presentazione della S.C.I.A., per un mutamento, come ritenuto dal ricorrente, verificatosi all’interno della stessa categoria funzionale. Mutamento che, però, realizzato attraverso l’esecuzione di opere e dopo l’ultimazione del fabbricato, si inquadra tra gli interventi di ristrutturazione edilizia come definita al comma 1, lettera d) art.3 D.P.R. 380/2001, posto che l’esecuzione dei lavori, anche se modesti, conduce alla creazione di “un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente“.

Ai sensi del punto 38 della” Tabella “A” – Edilizia”, allegata al D.Lgs 222/2016, se avviene il cambio di destinazione d’uso da locale accessorio o pertinenza a locale abitativo la variante si considera rilevante.

È chiaramente logico nel caso di un’unità immobiliare ad uso residenziale vadano distinti i locali abitabili sia dai locali accessori, che dai locali pertinenziali, che secondo lo strumento urbanistico, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire.

Ne deriva abbia carattere di mutamento d’uso urbanisticamente rilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile, ciò tenuto conto anche dei profili igienico-sanitari di abitabilità.

Ad ogni modo ed in ogni caso si verifica un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire.

I giudici hanno considerato irrilevante il profilo di cui all’art.23 – ter, comma 2 D.P.R. 380/2001 secondo il quale la destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile poiché la prevalenza della destinazione si considerata nei casi di destinazione mista, allo scopo di stabilire quale sia quella predominante e per verificare se vi sia stato un mutamento rispetto ad essa; mentre nel caso dei locali accessori non si discute della destinazione residenziale complessiva dell’opera, che è certa ed è unitaria, ma della diversa questione della ripartizione dei volumi principali e accessori.

In merito al punto 3) ovvero al mutamento della destinazione d’uso nel centro storico la sentenza che si argomenta, T.A.R. Toscana n.1009/2017, è relativa ad un cambio di destinazione d’uso nel centro storico di Firenze, laddove possibile effettuarla con la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Viene trasmessa al comune la S.C.I.A. finalizzata al risanamento conservativo dell’immobile e cambio di destinazione d’uso da residenziale a direzionale, da attuarsi in uno stabile sito nel centro storico di Firenze, assimilato alla zone “A” di cui al D.M. 1444/1968, area nella quale il limite degli interventi edilizi realizzabili è il risanamento conservativo. Il comune con ordinanza blocca il mutamento di destinazione, ritenendo applicabile il principio contenuto nella Sentenza n. 6873/2017 della Cassazione, nella parte in cui qualificava gli interventi edilizi comportanti mutamento di destinazione con opere, nell’ambito della “zona A”, riconducibili alla ristrutturazione edilizia pesante, assoggettati al previo rilascio del permesso di costruire, gli stessi giudici ritennero, tra l’altro, quasi impossibile tale variazione nel centro storico. In considerazione della sentenza della Cassazione, il T.A.R. Toscana rassegna che il mutamento d’uso in Zona “A” debba essere qualificato come ristrutturazione edilizia, con l’obbligo al conseguimento del titolo edilizio per il solo fatto che l’immobile ricada in Zona “A”, indipendentemente dall’esame dello specifico singolo intervento edilizio in progetto.

Sulla questione, però, interviene la cd “manovrina”, D.L. 50/2017 art. 65-bis convertito dalla L.96/2017, che dà una nuova definizione di restauro e risanamento conservativo, pertanto l’art.3 lettera c) del D.P.R.380/2001 viene integrato nel testo disponendo “gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio”, aprendo la possibilità di concedere il cambio di destinazione d’uso anche all’interno dei centri storici tramite la presentazione della S.C.I.A., ulteriormente snellita con la presentazione della C.I.L.A. a seguito di successive modifiche introdotte nel d.P.R.380/2001.

In buona sostanza si ricomprendono, nell’ambito degli interventi di restauro e risanamento conservativo, anche gli interventi diretti a realizzare un mutamento delle destinazioni d’uso, e nel caso di cui alla sentenza de quò, l’intervento può qualificarsi tale, soprattutto per non prevedere opere rientranti nel regime della ristrutturazione edilizia, il T.A.R. accoglie il ricorso, ammettendo la non obbligatorietà al conseguimento del permesso di costruire.

In questo caso per gli interventi Superbonus è fondamentale la classificazione degli interventi tra quelli di restauro e risanamento conservativo se non previste opere classificabili nella nozione di ristrutturazione edilizia, ed il Decreto Semplificazioni-bis riconduce tutti gli interventi Superbonus 110% alla manutenzione straordinaria, eccetto le casistiche interessate dalla demolizione e ricostruzione.

Il Sismabonus

Condizioni fondamentali l’edificio deve trovarsi in una delle zone sismiche 1, 2 e 3 di cui all’O.P.C.M. 3274/2003, le agevolazioni non si applicano, quindi, per gli edifici in zona sismica 4.

Nei casi in cui non si ottemperi al cambio della destinazione d’uso in residenziale ovvero l’immobile ne consegua una diversa le agevolazioni si applicano sempre su un tetto massimo di spesa pari ad €96.000,00 ma con aliquote differenziate, variabili, dal 1° gennaio 2017, dal 50% all’85% in dipendenza del miglioramento della classe di rischio sismico raggiunta e dalla tipologia del fabbricato.

Nello specifico per gli edifici unifamiliari la detrazione è pari al 50% se non previsto miglioramento della classe di rischio sismico, al 70% se l’edificio è migliorato di una classe ed all’80% se migliorato di due classi; per gli edifici condominiali, plurifamiliari, 50% se non previsto miglioramento della classe di rischio sismico, al 75% se l’edificio, nel suo intero, è migliorato di una classe ed all’85% se migliorato di due classi.

Gli interventi

Intervenire sull’unità o edificio collabente comporta conoscere una serie di opere edilizie effettuabili, in relazione alle quali la Commissione per il Monitoraggio delle Norme Tecniche sulle Costruzioni ha reso vari chiarimenti sia circa le ricostruzioni che in materia di interventi locali, elaborando un elenco, non esaustivo, nel quale contemplate anche le opere di riparazione e locali, non bisognose di collaudo statico e precisando in quali casi si può prescindere dall’asseverazione sulla classe di rischio sismico.

Per il chiarimento reso nell’aprile scorso si rimanda all’articolo “Sismabonus 110%: i nuovi rilievi della Commissione per il monitoraggio dell’applicazione del D.M.58/2017”.

Vediamo un elenco degli interventi effettuabili:

  • adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione;
  • riduzione del rischio sismico, adeguamento sismico, è compresa la demolizione e ricostruzione di interi fabbricati ed ammessa variazione della volumetria rispetto al manufatto preesistente. Finalità risiede nel raggiungere prestazioni e condizioni di sicurezza secondo il disposto di cui alle NTC 2018;
  • interventi di adeguamento sismico volti ad aumentare la capacità di resistenza, comprendono la realizzazione di setti in cemento armato, incamiciature, controventi dissipativi, isolamenti sismici, mediante l’impiego di determinati materiali, con finalità alla riduzione dell’impatto del sisma sull’edificio;
  • variazioni strutturali;
  • miglioramento sismico, mediante interventi minori contribuenti ad aumentare il livello di sicurezza delle strutture;
  • interventi locali o di riparazione, per il miglioramento della sicurezza statica dell’edificio, in particolare, come chiarito dalla Commissione per il Monitoraggio delle NTC 2018, trattasi di interventi sulle coperture o su loro porzioni (orizzontamenti per l’incremento della capacità portante, riduzione dei pesi ed eliminazione delle spinte sulle strutture verticali, riparazione, integrazione e sostituzione di elementi della copertura), riparazione e ripristino della resistenza originaria degli elementi strutturali in muratura, in cemento armato o in acciaio, che si presentino in condizioni di ammaloramento dovute a degradi scatenati da diversi fattori quali l’esposizione, l’umidità, la vetustà e la disgregazione dei componenti, riduzione della possibilità di accensione di meccanismi locali (inserimento di catene e tiranti contro il ribaltamento delle pareti negli edifici in muratura), rinforzo dei nodi trave - colonna negli edifici in cemento armato per contingentarne la prematura rottura, volti al miglioramento della duttilità, collegamento degli elementi di tamponatura alle strutture in cemento armato, rafforzamento degli elementi non strutturali pesanti (camini, parapetti, controsoffitti o loro vincoli ed ancoraggi alla struttura principale).

Efficientamento energetico, il superecobonus

Fin qui abbiamo trattato più in particolare quelle casistiche nelle quali attingere al sisma o al supersimabonus, e tutte le osservazioni calzano perfettamente, diverso è, invece, quel caso nel quale si realizzino solo interventi di efficientamento energetico, mai ricorrente per gli edifici collabenti i quali necessitano di opere strutturali senza ombra di dubbio.

Trattando però l’efficientamento energetico è condizione il manufatto collabente sia dotato di impianto di riscaldamento che, seppur non funzionante, deve possedere i requisiti di cui al D. Lgs 311/2006 circa il rendimento energetico in edilizia, ed è così che escludendo l’installazione di collettori solari per la produzione di acqua calda sanitaria ed i generatori a biomassa, occorre attestare l’esistenza dell’impianto mediante relazione tecnica nella quale si legga l’immobile fosse provvisto del medesimo nelle condizioni di idoneità a riscaldare gli ambienti nei quali si effettueranno gli interventi.

La dotazione dell’impianto di riscaldamento si deve ricondurre alla definizione di cui al punto I-tricies comma 1 art.2 D. Lgs 192/2005 che fino al 10 giugno 2020 disponeva l’impianto termico essere un impianto tecnologico destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, a prescindere dal vettore energetico utilizzato, con esclusione, però, di stufe, caminetti, impianti per il riscaldamento localizzato ad energia radiante, che se fissi vengono considerati impianti termici se la sommatoria delle potenze nominali del focolare risulta maggiore o/ uguale a kW.

Entrato in vigore il D. Lgs 48/2020 in data 11 giugno 2020 subentra la modifica alla norma pre-citata e viene applicata la nuova definizione di “impianto termico”, quale: “impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate”.

Ciò permette per le unità dotate di caminetti, termocamini e stufe a legna o a pellet essere considerati impianto di riscaldamento, con accesso alle agevolazioni fiscali di cui cui all’art.119 del Decreto Rilancio.

In conclusione se l’edificio risulti privo dell’Attestato di Prestazione Energetica, perché privo di tetto, di uno o più muri perimetrali o entrambi viene ammessa la fruizione del Superbonus a condizione che a lavori ultimati l’immobile raggiunga classe energetica A.

Accoppiamento ecobonus e sismabonus

Comprovato siano effettuabili contestualmente entrambi gli interventi, ognuno dei quali dovrà rispettare determinate condizioni e seguire un iter specifico, diversi chiarimenti sono stati resi dall’Amministrazione Finanziaria, tra i più recenti la risposta all’interpello n.161 dell’8 marzo 2021 inerente un’unità collabente interessata da opere antisismiche e di efficientamento energetico.

In particolare il fabbricato in stato di abbandono ed al quale è annesso terreno agricolo di pertinenza, allo stato rustico, privo di infissi, con murature interne e di perimetro fatiscenti e parzialmente diroccato, si trova all’interno di un parco nazionale con vincolo paesaggistico.

Lo stesso manufatto edilizio è, pertanto, nelle condizioni di impossibilità nel poterne riconoscere e comprovare quale tipo di riscaldamento lo servisse, ma l’istante precisa sia probabile trattarsi di stufa a legna o gas o di caminetto.

Tra gli interventi che si vorrebbero realizzare, fruitori dell’agevolazione 110%, viene invocata la ristrutturazione edilizia dell’”edificio” ed in particolare la realizzazione del cappotto termico esterno utilizzando mattoni termici portanti e del cappotto interno, l’installazione di caldaia a biomassa e relativo impianto di riscaldamento radiante, di pannelli solari fotovoltaici con sistema di accumulo e di pannelli solari termici.

Secondo il fisco, che si introduce con i richiami di rito in riferimento al disposto di cui all’art.119 L.77/2020 e s.m. ed i., ed in particolare alla disciplina per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, di recupero del patrimonio edilizio esistente ed antisismici, la fruizione del Superbonus spetta per le spese sostenute su immobili da destinarsi ad abitazione, condizione da probare nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori.

Circa gli interventi di efficientamento energetico viene ribadita l’obbligatorietà nel possedere il manufatto edilizio l’impianto di riscaldamento, da attestare mediante relazione tecnica di cui si è già scritto, quale onere del beneficiario a mezzo il professionista al quale conferisce mandato.

Ribadita anche la condizione circa il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio al termine dei lavori o in alternativa il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica (A.P.E.) prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

L’amministrazione finanziaria richiama anche l’art. 1, c. 66, lett. c) della Legge di Bilancio 2021 per aver introdotto nell’art. 119 del Decreto Rilancio il c.1-quater ai sensi del quale sono compresi fra gli edifici che accedono al Superbonus “anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1 [dell'art. 119], anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A”.

In risposta al quesito per la fruizione dell’agevolazione nella misura del 110% inerente l’immobile collabente, ai sensi della Circolare 30/E/2020, paragrafo 3.1.4, viene spiegato il c.1 art.119 D.L. 34/2020 disponga la detrazione di cui all’art.14 D.L. 63/2013 sia elevata al 110% nei casi in esso elencati, trainanti e trainati, con medesima previsione al c.4 dello stesso art.119 relativamente agli interventi di cui ai c.mi da 1-bis a 1-septies art.16 D.L. 63/2013.

Ed ancora nella Circolare 19/E/2020 è ulteriormente chiarito le agevolazioni in argomento spettino anche per gli immobili censiti in categoria catastale F/2, proprio per i requisiti posseduti dagli stessi e trattati in apertura articolo.

In conclusione il Fisco rileva le opere siano agevolabili se classificabili nella nozione di ristrutturazione edilizia di cui all’art.3 lett. d) d.P.R. 380/2001, circostanza da evincere nel titolo abilitativo edilizio, e se effettuati interventi antisismici e di efficienza energetica rientranti nel Superbonus.

La risposta all’interpello è antecedente all’adozione della CILAS, ovvero sia alla entrata in vigore del Decreto Semplificazioni-bis 77/2021, pertanto riconducendosi temporalmente alle attuali disposizioni è necessario ribadire la superiore conclusione abbia effetto nel caso in cui l’unità collabente venga demolita e ricostruita, ma non nel caso in cui sia interessata da opere di miglioramento sismico, o da interventi locali e di riparazione, così come ha voluto il legislatore nel voler giungere allo snellimento delle pratiche edilizie.

Il progetto per il miglioramento sismico ed il mutamento della destinazione d’uso: SCIA, Permesso di Costruire o CILAS?

Da quanto relazionato nel presente dossier e soprattutto in richiamo alle pronunce giurisprudenziali inerenti l’effettuazione del cambio della destinazione d’uso in tre diverse casistiche (all’interno della stessa categoria funzionale, urbanisticamente rilevante, nel centro storico) se dovessimo abbinare un intervento di miglioramento sismico globale o parziale di un unità collabente alla fruizione del Superbonus 110% dovremmo produrre la CILAS, ricordiamo come per le previgenti agevolazioni la disciplina sia rimasta immutata.

Non volendo entrare nel merito della problematica non può non ravvisarsi quella questione attinente proprio il titolo abilitativo edilizio nel caso in cui occorra la segnalazione certificata di inizio attività o il conseguimento del permesso di costruire, in quanto è chiara la scissione tra normativa urbanistico-edilizia e normativa fiscale.

Un altro aspetto da non sottovalutare riguarda gli interventi oggetto di supersismabonus, è ormai da oltre un anno ad essere noto quel procedimento comportante la presentazione segnalazione certificata di inizio attività o il conseguimento del permesso di costruire contestualmente all’asseverazione per la classificazione sismica del manufatto edilizio, pertanto prima di dare inizio ai lavori.

Fattori in scontro con le previsioni del Decreto Semplificazioni-bis secondo il quale trasmettendo la Cilas è sufficiente quel progetto semplificato, seppure non condivisibile dal punto di vista della normativa urbanistico edilizia.

Stiamo assistendo ad una “nata” confusione anche tra gli enti locali, i comuni, tra i quali parecchi hanno deliberato proprie misure che possano abbinare il giusto e dovuto titolo abilitativo edilizio con la procedura semplificata. Così come si inizia a leggere in numerose pubblicazioni emerge un quadro critico dal quale si coglie un rallentamento ulteriore per l’effettivo avvio dei cantieri, nonché per la loro prosecuzione se i lavori sono stati avviati dopo il 5 agosto 2021, in quanto è lo stesso mondo dei professionisti a chiedersi, giustamente, se sia lecito munirsi di una semplice CILAS, o se procedere con un modus-operandi consono alla disciplina urbanistico-edilizia per quella gran parte di interventi incentivabili con la maxi agevolazione che certamente non acquistano alcuna liceità sotto quest’ultimo profilo.

Da professionista ho sposato la filosofia implicante la presentazione di un doppio progetto, se gli interventi sono assoggettati a segnalazione certificata di inizio attività o al rilascio del permesso di costruire, accompagnandolo con la compilazione della CILAS, in fin dei conti la stessa prevede l’elaborazione progettuale possa essere snella, cioè comprendere elaborati grafici e relazioni tecniche “blande” ma, chiaramente, ammette il professionista possa ampliare tale elaborazione a sua discrezione ed in più la stessa normativa “semplificativa” rende salvo e saldo il potere di controllo da parte della pubblica amministrazione.