Superbonus 110% per edifici misti: le regole del Fisco

La normativa di rango primario non è chiarissima, ma lo è senza dubbio l'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate: la fruizione delle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) è riservata agli edifici che possiedono la caratteristica di residenzialità.

Superbonus 110%: cosa prevede la normativa

L'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha previsto la fruizione del superbonus 110% per tre diverse tipologie di immobile:

• gli edifici plurifamiliari;
• gli edifici unifamiliari;
• le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti.

Oltre alla tipologia di immobile, sono previsti alcuni soggetti beneficiari:

• i condomini e le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, proprietarie o comproprietarie con altre persone fisiche, di edifici plurifamiliari composti da due a quattro unità immobiliari autonomamente accatastate;
• le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, proprietarie, per interventi realizzati su un massimo di due immobili;
• IACP;
• cooperative a proprietà indivisa per interventi su immobili di proprietà o gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
• onlus, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;
• associazioni sportive dilettantistiche su immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Dalla lettura composta, è possibile desumere (lo dice l'Agenzia delle Entrate nella circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020) che gli interventi devono essere realizzati:

• su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
• su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

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Sono sempre escluse le categorie catastali espressamente indicate nel decreto Rilancio:

• A/1 - Abitazioni di tipo signorile;
• A/8 - Abitazioni in ville;
• A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

Superbonus 110%: la residenzialità

Il filo conduttore è sempre lo stesso in ogni punto: "residenziale". Gli immobili devono avere natura residenziale. Lo dice espressamente l'Agenzia delle Entrate quando afferma che "L’agevolazione riguarda le spese sostenute per interventi effettuati su singole unità immobiliari residenziali e su parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato". Aggiungendo, pure, che "In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza".

E di casi di edifici composti da abitazioni, uffici e negozi, in Italia ne abbiamo parecchi. Dunque, come si fa a comprendere se l'edificio può accedere o no al superbonus?

Ha risposto a questa domanda l'Agenzia delle Entrate. Su questo tema è intervenuta con la stessa circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020, con la circolare n. 30/E del 20 dicembre 2020 e poi con alcune risposte, tra le quali la n. 10 dell' 11 gennaio 2022.

Per verificare la residenzialità occorre prendere la superficie complessiva di tutti gli immobili e la superficie degli immobili a destinazione d'uso residenziale. Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio comprese quelle rientranti nelle categorie catastali escluse dal superbonus.

A questo punto si fa il rapporto:

R (rapporto di superficie residenziale) = Superficie residenziale/Superficie complessiva.

Se questo rapporto è:

• maggiore del 50%, è possibile ammettere al Superbonus, anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese per interventi sulle parti comuni di tale edificio;
• minore del 50%, il superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Superbonus 110% ed edifici misti: conclusioni

Volendo riassumere:

• i proprietari di unità non residenziali:
  • se il rapporto di superficie residenziale è maggiore del 50% possono portare in detrazione le spese per gli interventi sulle parti comuni;
  • se il rapporto di superficie residenziale è minore del 50%, non possono portare in detrazione niente.
• i proprietari di unità residenziali, in entrambe i casi di rapporto maggiore o minore del 50%, potranno portare in detrazione al 110% sia gli interventi trainanti sulle parti comuni che i trainati sulle parti private.