Superbonus 110% al 2023-2025, verifica di conformità e semplificazioni

Superbonus 110%: tutti si sarebbero aspettati un intervento volto a prorogarne l'orizzonte temporale all'interno del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), ma alla fine le aspettative si sono dovute scontrare con la necessità di semplificare il quadro normativo per rendere il bonus 110% più facile da "calare" nella realtà. Necessità che non poteva essere prevista all'interno del PNRR.

Superbonus 110% e transizione ecologica

Ma il PNRR ha previsto l'emanazione di un Decreto Legge con disposizioni urgenti in materia di transizione ecologica, al cui interno sono previste tante misure di modifica dell'art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) e che riguardano proprio il superbonus 110%.

Il nuovo Decreto Legge, ancora in bozza e che comunque dovrà poi attendere la "sicurezza" della conversione in legge, si compone di 20 articoli e 1 allegato che contiene misure di semplificazione per la promozione dell’economia circolare. Ma a colpire maggiormente è l'articolo 2 contenente appunto "Misure di semplificazione in materia di incentivi per l'efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici". Stiamo parlando chiaramente dell'art. 119 del Decreto Rilancio.

Superbonus 110%:orizzonte temporale esteso al 2023

E sono tante le modifiche che da una parte intendono dare ambio respiro applicativo con un orizzonte temporale più esteso che consenta a tutti di operare più serenamente e dall'altro semplificano e chiariscono alcuni dubbi applicativi.

La prima "proposta" è di prorogare il regime di agevolazione dal 30 giugno 2022 al 31 dicembre 2023. Si prevede, conseguentemente, anche la proroga dei termini di cui all’art. 119, comma 8-bis. In questo caso è previsto che per interventi su condomini o edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate realizzati da persone fisiche, al di fuori dell’attività di impresa, per i quali alla data del 31 dicembre 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 30 giugno 2024.

Per gli IACP viene prevista una estensione al 30 giugno 2024 ma nel caso alla data del 30 giugno 2024 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025.

Superbonus 110%, cappotto termico e manutenzione ordinaria

Una semplificazione molto "spinta" prevede che tutti gli interventi relativi all'isolamento termico a cappotto che non prevedano una modifica delle facciate e delle coperture sono considerati opere di manutenzione ordinaria ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera a), del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Semplificazione che consentirà di intervenire in questi casi senza necessità di alcun titolo abilitativo. Come previsto, infatti, dall'art. 6, comma 1, lettera a), del Testo Unico Edilizia, le opere di manutenzione straordinarie, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo.

Superbonus 110% esteso alle unità immobiliari

Un'altra importante modifica prevede la soppressione dall'art. 119, comma 1, lettera c) delle parole "che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi all’esterno". In questo modo, la sostituzione dell'impianto termico sarà consentita per tutte le unità immobiliari a prescindere dall'accesso e dalla funzionalità autonoma. E proprio per questo viene soppresso il comma 1-bis che ne prevedeva le definizioni.

Chiarimenti sull'impianto termico

Importante è la modifica del comma 2, in cui viene previsto che "Ai fini delle agevolazioni di cui al comma 1, per impianto termico si intende qualsiasi apparecchio, anche non fisso, finalizzato alla climatizzazione invernale degli ambienti". Risolto, dunque, il dubbio relativo alla tipologia di impianto termico che consente l'accesso agli interventi trainanti di superbonus.

Nuovi soggetti beneficiari

Con una modifica al comma 9 vengono previsti nuovi beneficiari del bonus 110, ovvero i soggetti di cui all’articolo 73, comma 1, lettere a), b) e c) del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, con riferimento agli immobili rientranti nella categoria catastale D/2. Stiamo parlando degli interventi effettuati su immobili con classe catastale D/2 “Alberghi e pensioni”.

Edifici plurifamiliari e asseverazione dello stato legittimo

Queste è probabilmente la modifica più importante perché riguarda il comma 13-ter sulle attestazioni dei tecnici per la richiesta del titolo abilitativo all'avvio dei lavori. Con il decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (Decreto Agosto) era stato previsto:

"Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all'articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi".

Comma che aveva generato molto imbarazzo sulla scelta (molto differente) di asseverare:

• tutte le parti comuni degli edifici plurifamiliari;
• solo le parti comuni interessate dagli interventi.

Il nuovo decreto da un colpo di spugna a questo dubbio sostituendo le parole:

“sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”

con

“sono riferiti esclusivamente alle porzioni di parti comuni interessate dai medesimi interventi” e aggiungendo alla fine il seguente periodo: “Per gli interventi sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari, lo stato legittimo riguarda soltanto le singole unità”.

Risolto (in parte) il problema degli abusi edilizi.

Sempre sul problema abusi e condoni edilizi in corso, viene aggiunto il seguente comma 13-quater:

"In presenza di domande di condono edilizio ancora inesitate, l’accesso agli incentivi di cui al presente articolo è consentito previa asseverazione giurata, prestata da tecnico abilitato diverso da colui che aveva assistito il richiedente in fase di domanda di sanatoria, circa la sussistenza dei requisiti onde ottenere un positivo riscontro ad opera delle competenti amministrazioni comunali. In caso di definitivo rigetto della istanza di condono edilizio, il relativo provvedimento viene comunicato dalla amministrazione comunale alle amministrazioni competenti, ai sensi del presente articolo, per la revoca delle agevolazioni eventualmente già erogate".

Viene prevista, dunque, una perizia giurata dei tecnici per la definizione dei condoni (come già avviene in alcune Regioni).