Superbonus 110% e stato legittimo: la CILAS su abusi edilizi?

Gli effetti degli abusi edilizi su un immobile sul quale si sta intervenendo con il Superbonus 110% a seguito di presentazione di CILAS

di Gianluca Oreto - 23/10/2021
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Superbonus 110% e stato legittimo: la CILAS su abusi edilizi?

Le semplificazioni arrivate dopo il Decreto Legge n. 77/2021, l’avvento della CILA-Superbonus e il particolare regime fiscale, hanno davvero dato un forte impulso agli interventi di superbonus 110%.

Superbonus 110%: i numeri dell’ecobonus

L’ultimo rapporto pubblicato da Enea sull’utilizzo del bonus 110% per gli interventi di efficientamento energetico hanno dimostrato una forte crescita del numero di asseverazioni presentate tramite il portale superecobonus 110%. Per quanto riguarda i dati del sismabonus dovremo ancora attendere parecchio perché i numeri relativi al 2020 potremo conoscerli solo entro il 30 novembre 2021, data di scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi 2020 (primo anno di applicazione del superbonus).

Ricordiamo, infatti, che mentre il portale Enea consente una precisa mappatura provinciale, regionale e nazionale delle asseverazioni necessarie per accedere al superbonus per gli interventi di efficientamento energetico, così non è per il sismabonus. Per gli interventi di riduzione del rischio sismico l’asseverazione va presentata allo Sportello Unico Edilizia, unitamente al titolo (CILAS, permesso di costruire o segnalazione certificata di inizio attività) entro l’avvio del cantiere. Difficilmente (direi anche impossibile) riuscire a desumere delle informazioni.

Superbonus 110%: i perché della crescita

Sulle motivazioni che hanno generato la crescita dell’utilizzo del superbonus 110% si è discusso tanto. È evidente che il nuovo regime edilizio e fiscale previsto dall’art. 119, comma 13-ter del Decreto Legge n. 34 del 2020 (Decreto Rilancio) e la nuova CILA-Superbonus hanno abbattuto ogni barriera e ogni dubbio di molti contribuenti.

Il nuovo comma 13-ter sostanzialmente ha previsto due aspetti importanti per gli interventi di superbonus senza demolizione e ricostruzione dell’edificio (ovvero la maggior parte):

  1. il primo è che nella nuova CILAS non va più dichiarato lo stato legittimo dell’immobile;
  2. il secondo è che non valgono più le cause di decadenza dei benefici fiscali previsti all’art. 49 del d.P.R. n. 380 del 2001.

Adesso le uniche cause che possono portare alla decadenza del superbonus sono:

  • mancata presentazione della CILA-Superbonus;
  • interventi difformi rispetto alla CILA-Superbonus;
  • assenza degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile, del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero l’attestazione che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967 (e su questo ci sarebbero un mondo di considerazioni da aggiungere);
  • asseverazioni infedeli.

Superbonus 110%: OK all’avvio dei cantieri in presenza di abusi edilizi?

Andiamo adesso ad analizzare bene la situazione rispondendo ad alcune delle domande che arrivano frequentemente in redazione:

  • si può avviare il cantiere in presenza di un abuso edilizio? si, è possibile;
  • l’eventuale presenza di un abuso edilizio fa decadere il bonus 110%? assolutamente no, è stato previsto un regime fiscale speciale;
  • consigliate l’avvio di un cantiere in presenza di un abuso edilizio?

E su quest’ultima domanda è sempre bene aprire un capitolo a parte.

Intanto va sempre verificata la consistenza dell’abuso. Non dimentichiamo che il “Testo Unico Edilizia” non da una precisa definizione di “abuso edilizio” e spesso quello che possiamo pensare che lo sia in realtà non lo è.

Faccio alcuni esempi pratici. Un intervento che necessita di CILA può essere considerato abuso edilizio se la comunicazione non è stata presentata? assolutamente no, l’art. 6-bis del d.P.R. n. 380 del 2001 prevede espressamente la CILA tardiva e una sanzione amministrativa (1.000 euro) che può anche essere ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.

Un intervento che necessita di SCIA o permesso di costruire può essere considerato un abuso edilizio in caso di mancata presentazione del titolo? Qui il discorso si complica (leggermente) perché va distinto se si tratta di abuso formale o sostanziale.

L’abuso è formale se l’intervento possiede la cosiddetta doppia conformità, ovvero se risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. In questo caso l’abuso edilizio è sanabile

Nel caso di abuso sostanziale (quindi non c’è la doppia conformità), le strade che prevede la normativa sono due:

  • demolizione e ripristino dello stato dei luoghi;
  • fiscalizzazione dell’abuso se la demolizione non può essere effettuata senza pregiudizio della parte conforme.

Superbonus 110%, stato legittimo e abusi edilizi

La corretta verifica dello stato legittimo prima di qualsiasi intervento (anche di manutenzione ordinaria), a parere dello scrivente è sempre fondamentale perché consente di avere un chiaro quadro della situazione onde evitare di incorrere in serie problematiche dopo.

Cosa può accadere?

Intanto, come ogni cantiere ricordiamo sempre che esiste il diritto dei terzi e non è poco frequente che durante l’esecuzione di alcune opere possano arrivare delle segnalazioni che portino ad un controllo del territorio. È chiaro che se ci sono degli abusi pre-esistenti, il cantiere potrà sempre essere bloccato (con tutto quello che comporta).

Se il controllo non avviene durante il cantiere ma dopo la situazione potrebbe anche essere peggiore. Immaginiamo che un abuso sostanziale porti alle demolizione di alcune opere che risultavano essere fondamentali nel progetto di riqualificazione energetica o di riduzione del rischio sismico.

Ma l’aspetto decisamente da non sottovalutare riguarda le sanzioni penali previste all’art. 44 del Testo Unico Edilizia. E su questo aspetto la Cassazione è stata chiarissima affermando che qualsiasi intervento (anche di manutenzione ordinaria) effettuato su una costruzione abusiva il cui illecito non è stato sanato, costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, integrante un nuovo reato edilizio. Ciò significa che anche nel caso in cui l'opera abusiva perisca in tutto o in parte o necessiti di attività manutentive, il proprietario non acquista il diritto di ricostruirla o di ristrutturarla o manutenerla senza titolo abilitativo, giacché anche gli interventi di manutenzione ordinaria presuppongono che l'edificio sul quale si interviene sia stato costruito legittimamente.

Superbonus 110% e CILAS: cosa accade al nuovo stato legittimo

Vorrei chiudere con alcune domande che riguardano il futuro “stato legittimo” di un immobile sul quale sono stati realizzati degli interventi di superbonus 110% a seguito di presentazione di una CILAS: “come potrà essere appurato lo stato legittimo? che effetti potrà avere la CILAS su un immobile che presentava degli abusi?”.

Sappiamo che la CILAS non sana alcun abuso edilizio ma consentitemi di dire che tra qualche anno le problematiche da risolvere saranno altre. Tu che ne pensi? Scrivimi a redazione@lavoripubblici.it o tramite la pagina Facebook di LavoriPubblici.it.