Superbonus 110% tra unifamiliari, plurifamiliari e condomini

L'art. 119 del Decreto Rilancio prevede limiti di spesa e orizzonti temporali differenti in funzione del beneficiario e della tipologia di immobile

di Gianluca Oreto - 04/11/2021
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Superbonus 110% tra unifamiliari, plurifamiliari e condomini

Mentre il disegno di legge di bilancio 2022 sta per avviare il suo percorso parlamentare che porterà ad una nuova revisione dell'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), continuano le difficoltà degli operatori di settore ad interpretare l'attuale versione delle norme che regolano le detrazioni fiscali del 110% (superbonus).

Superbonus 110%: beneficiari e orizzonte temporale

Tra le (tante) difficoltà oggi parlerò degli orizzonti temporali e dei limiti di spesa previsti per i diversi soggetti beneficiari e per le configurazioni di edificio. Premettendo che dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge di Bilancio 2022, tutto cambierà nuovamente, partiamo la nostra disamina dai soggetti beneficiari indicati all'art. 119, comma 9 del Decreto Rilancio:

  • lettera a) - condomini e persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
  • lettera b) - persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio;
  • lettera c) - istituti autonomi case popolari (IACP);
  • lettera d) - dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
  • lettera d-bis) - organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;
  • lettera e) - dalle associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Dalla lettura dell'art. 119, commi 1, 3-bis, 4, 5, 8 e 8-bis, è possibile desumere l'orizzonte temporale di fruizione del superbonus che proveremo così a sintetizzare.

Tutti i beneficiari (lettere b, d, d-bis ed e) - 30 giugno 2022 con le seguenti eccezioni:

  • condomini (lettera a) - 31 dicembre 2022;
  • edifici plurifamiliari (lettera a) - 30 giugno 2022 con possibilità, se a questa data viene completato il 60% del SAL, di arrivare al 31 dicembre 2022;
  • IACP (lettera c) - 30 giugno 2023 con possibilità, se a questa data viene completato il 60% del SAL, di arrivare al 31 dicembre 2023.

Altra eccezione è prevista per l'intervento trainato di istallazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo che al momento possono godere del superbonus solo fino al 31 dicembre 2021.

Benché siano ancora tanti i dubbi e nessuno ha certezze, recentemente abbiamo sollevato il problema dell'orizzonte temporale previsto per gli interventi trainati all'interno dei condomini. Se la detrazione è fruita direttamente dal condominio (comma 9, lettera a), il comma 8-bis prevede un orizzonte temporale al 31 dicembre 2022. Ma la norma non riporta alcuna eccezione per gli interventi trainati realizzati da una singola persona fisica (comma 9, lettera b) residente nel condominio dove si stanno avviando delle opere di superbonus sulle parti comuni. E il fatto che la norma non riporti nulla, fa ritenere che per le persone fisiche la scadenza al 30 giugno 2022 vale sia nel caso di intervento trainante nelle unità immobiliari indipendenti o su edifici unifamiliari che nel caso di intervento trainato realizzato su unità immobiliari inserite all'interno di un contesto condominiale.

Superbonus 110%: il calcolo dei limiti di spesa

Altra problematica (più semplice...o quasi) riguarda il calcolo dei limiti di spesa. Ci è stato posto il problema degli edifici plurifamiliari posseduti da una o più persone fisiche in comproprietà e fino a 4 unità immobiliari autonomamente accatastate.

In realtà la soluzione al problema è molto più semplice di quel che si può pensare. Farò degli esempi per comodità.

Edificio unifamiliare o unità immobiliare indipendente

Nel caso di edificio unifamiliare o di unità immobiliare (comma 9, lettera b) con accesso autonomo e funzionalmente indipendente (da verificare ai sensi del comma 1-bis dell'art. 119) inserita in edificio plurifamiliare i limiti di spesa sono i seguenti:

  • isolamento termico a cappotto - 50.000 euro;
  • sostituzione impianto termico - 30.000 euro;
  • riduzione del rischio sismico - 96.000 euro.

E questo fabbricato o u.i. potrebbe accedere al superbonus fino al 30 giugno 2022

Condominio ed edificio plurifamiliare

Nel caso di condominio o di edificio plurifamiliare (comma 9, lettera a):

  • isolamento termico a cappotto - 40.000 euro per le prime 8 unità immobiliari e 30.000 euro per ognuna delle successive;
  • sostituzione impianto termico - 20.000 euro per le prime 8 unità immobiliari e 15.000 euro per ognuna delle successive;
  • riduzione del rischio sismico - 96.000 euro per il numero di unità immobiliari.

Da precisare che nel calcolo delle unità immobiliari si prendono in considerazione anche le pertinenze se all'interno dello stesso fabbricato.

Ciò che cambia è l'orizzonte temporale di fruizione perché:

  • per il condominio si può arrivare direttamente al 31 dicembre 2022;
  • per l'edificio plurifamiliare si arriva al 31 dicembre 2022 solo se al 30 giugno 2022 si è arrivati almeno al 60% del SAL.

Il requisito della condominialità

Sulla differenza tra edificio plurifamiliare e condominio abbiamo già pubblicato l'articolo "Superbonus 110%: la condominialità per un orizzonte più ampio". La differenza sta nel numero di singoli proprietari.

Gli edifici plurifamiliari indicati al comma 9, lettera a) hanno tutte le unità immobiliari con un'unica proprietà (singola o in comproprietà tra più persone fisiche). Il condominio, invece, è la rappresentazione di un edificio in cui le unità immobiliari (anche solo 2) hanno proprietari differenti.

Farò anche in questo caso alcuni casi pratici utili alla comprensione.

  • Caso 1: edificio con 2 unità immobiliari e proprietari in comproprietà marito e moglie - è un edificio plurifamiliare di cui al comma 9, lettera a) con orizzonte temporale 30/06/2022 o 31/12/2022 con il vincolo del 60% al 30 giugno 2022.
  • Caso 2: edificio con 2 unità immobiliari e 2 diverse proprietà - è un edificio su cui va verificata la "condominialità" ovvero la presenza di parti comuni. In questo caso, se esistono parti comuni, sulle stesse si potrà applicare il superbonus con la stessa scadenza dei condomini quindi 31/12/2022.
  • Caso 3: Unità immobiliare con accesso autonomo e funzionalmente indipendente (sia che è all'interno di un condominio che su un edificio plurifamiliare) - il superbonus è utilizzabile dalla persona fisica sia sugli interventi trainanti che sui trainati fino al 30/06/2022.
  • Caso 4: Unità immobiliare all'interno di un condominio - il superbonus sull'intervento trainato è attivabile solo se il condominio fa un trainante ma mentre il condominio potrà portare gli interventi trainanti in detrazione fino al 31/12/2022, la singola persona fisica beneficiaria potrà portare gli interventi trainati in detrazione fino al 30/06/2022 (a meno che il legislatore non dica diversamente in qualche prossima modifica).

Qualcuno potrà sollevare la problematica del doppio salto di classe energetica per cui l'intervento trainato sulla singola unità immobiliare può essere determinante per il requisito minimo previsto per l'intervento di ecobonus 110%. Verissimo, purtroppo però la norma al momento non prevede alcuna eccezione.