Superbonus 110% Villette: tra spese e lavori entro il 31 marzo 2023

La realizzazione di determinati interventi edilizi ed impiantistici di efficientamento energetico e/o relativi all’adozione di misure antisismiche, ha consentito al contribuente poter recuperare le spese sostenute nella misura “concessa” per la specifica opera, è, infatti, l’entrata in vigore del “Decreto Rilancio” n. 34/2020, convertito con modifiche dalla legge n. 77/2020, e ss.mm. ed ii., che con l’articolo 121 apre alla possibilità di scelta orientata non più verso la sola detrazione bensì concedendo la facoltà di poter optare per lo sconto in fattura e la cessione del credito, alternative che, peraltro, erano previgenti nel territorio italiano.

Il decreto Legge di cui sopra ha permesso poter realizzare una serie, molto ben determinata, di possibili interventi effettuabili in talune categorie di edifici a prevalenza residenziale, che, non sempre oggetto di sole valutazioni tecniche, sono stati interessati da lavorazioni di vario tipo e genere, a ciò gli “operatori” del settore sono ormai avvezzi a partire dalla fine del mese di maggio dell’anno 2020.

In un ciclo quasi triennale si è, purtroppo, assistito a numerose peripezie di natura legislativa e provvedimentale, causa, nella maggior parte dei casi, comprovante l’esistenza di situazioni di stallo che perdurano senza riuscire facilmente a poter individuare soluzione consona.

Queste circostanze, non lo si può negare, mettono in luce la coesistenza di una normativa di ampia veduta e, perché non confermarlo, finalizzata ad ammodernare, adeguare il patrimonio edilizio italiano che, nel 2023, si contraddistingue, ancora, per la presenza di almeno otto edifici su dieci privi sia delle normali condizioni di comfort, che delle più semplici dotazioni, che, a loro volta, diventano concausa per la marcata carenza del fondamentale requisito qual è la salubrità degli ambienti nei quali abitualmente si soggiorna.

In tutto ciò, e contestualmente, si denota che né la normativa di rango primario e né i successivi provvedimenti al D.L. n.3 4/2020 prevedano misure risolutive ed innovative sotto i vari profili, bensì percorrono il decorso del tempo mediante l’introduzione di sempre più discutibili restrizioni a far limite ed interdire in modo incisivo il settore, oltre che ignorando quali siano le reali necessità alla quali dare riscontro di cui abbisogna il patrimonio edilizio esistente, però, e c’è un però, nonostante il legislatore si infervori nell’emanazione di provvedimenti a carattere “urgente” di contro si ravvisano le innumerevoli promozioni, proposte e, perché no, “spot” riguardanti gli edifici “green”, l’eliminazione del gas radon, l’abbattimento delle barriere architettoniche ed a maggior ragione viene anche recepita la recente Direttiva UE in materia di riqualificazione energetica.

Nel decorso degli ultimi mesi sono stati i dati statistici e gli studi settoriali a far emergere come gli interventi effettuati abbiano condotto numerosi involucri edilizi a raggiungere obiettivi e caratteristiche ottimali, previa la scrupolosa osservanza del fine principale della norma consentendo il contenimento del consumo energetico e la riduzione del rischio sismico.

In un panorama del genere si è potuta constatare, sempre purtroppo, anche la coesistenza di plurime realtà, in quanto da una parte si possono rilevare grosse fette nelle quali adempiuto, iniziando e concludendo gli interventi, dall’altra si è dovuto assistere a circostanze nate a cavallo tra l’emanazione del Decreto Antifrode del 12/11/2021 e lo stato attuale, intero e lungo periodo durante il quale non si è più giunti ad un totale sblocco dei lavori, ovvero al sistema delle cessioni del credito, dall’altra, ancora, si è potuto osservare che oltre ventiquattro correttivi agli articoli 119 e 121 e l’inserimento dell’articolo 122 nel testo del D.L. n. 34/2020 abbiano solo contribuito a rimodellare un sistema semplicistico.

L’applicazione delle varie misure fa denotare come lo stesso legiferatore nel primo approccio tendeva a snellire i procedimenti sia mediante l’inserimento della Cila Superbonus, e sia mediante la facilitazione inerente la verifica della legittimità urbanistico – edilizia degli immobili prossimi agli interventi “super-agevolati”, proseguiva, lo stesso legislatore applicando “vesti” alla norma che rivelano lo stesso non abbia indirizzato né lo sguardo e né l’interesse verso realtà critiche facendo sì da contribuire, seppure indirettamente, non al contingentamento della “fatiscenza” in cui versa il patrimonio edilizio italiano esistente e, ben più criticabile, non disponendo alcun regime di natura transitoria o alcun rimedio appositamente dedicato ai cantieri interrotti.

In sintesi ci siamo barcamenati tra l’eliminazione della responsabilità solidale introdotta dal Decreto Aiuti, per la quale due successivi decreti “Aiuti-quater” e “Blocca Cessioni” ne hanno smussato gli angoli, senza, però, giungere a nulla, di fatto i crediti maturati da definiti “incagliati” sembra e risulta ancora tali siano rimasti.

Al momento attuale ed a distanza di una ventina di giorni ci si subordina, ancora una volta, alla prossima scadenza del 31 marzo riguardante sia il termine di vigenza dell’agevolazione per gli edifici unifamiliari e le unità immobiliari ricadenti in edifici plurifamiliari se dotate di accesso autonomo ed indipendenza funzionale, e sia il termine per la comunicazione telematica da inoltrare all’Agenzia delle Entrate per quanto concerne le spese sostenute nell’anno 2022 e le rate residue per gli anni 2021 e 2020.

Contesto nel quale prendono forma le ipotesi più svariate e dove si sta cercando di individuare possibili soluzioni consapevoli esistano cantieri che, per un motivo o un altro, non riusciranno ad essere conclusi entro i termini.

Superbonus ed abitazioni monofamiliari

Il legislatore non operando una scissione tra quegli immobili che, solo sommariamente, vengono denominati “villette” e le abitazioni monofamiliari, ha, prontamente, omesso prendere atto e considerare che in molti territori italiani, da nord a sud, le cosiddette “villette” tali non sono, ma si tratta in realtà di fabbricati monofamiliari nei quali è carente anche la semplice manutenzione ordinaria di cui un immobile ha necessità nel corso del tempo, sono edifici obsoleti ed in pessimo stato di conservazione.

Un modus operandi nel formulare la norma che di fatto ha condotto a far prevalere genericamente la specifica prescrizione, ma molto “sopra le righe”, nell’escludere dall’agevolazione fiscale nella misura del 110% le categorie catastali A1, A8 e A9, queste ultime se chiuse al pubblico, senza a nulla aver rilevato, probabilmente perché mancata una appropriata osservazione in tal senso, circa lo stato di fatto del patrimonio edilizio italiano, che avrebbe, invece, dovuto condurre alla emanazione di una precisa clausola a salvaguardia di quegli edifici unifamiliari rientranti nelle categorie catastali meno privilegiate.

In tal senso si è potuta rilevare la sola inclusione degli immobili collabenti all’agevolazione ma solo successivamente all’emanazione del Decreto Rilancio con l’introduzione nel testo dell’articolo 119 del comma 1-quater, che recita: “Sono compresi fra gli edifici che accedono alle detrazioni di cui al presente articolo anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A”.

Null’altro in più e null’altro in approfondimento alle inclusioni che, diversamente, avrebbero dovuto essere operate, dimostrazione del fatto che con nessun correttivo o addendum sia stato tenuto conto delle ben più reali e contingenti esigenze dei nuclei familiari in possesso di abitazioni bisognose di interventi, bensì è accaduto il contrario, ed è il contrario che ha contribuito ad aprire ad altri dubbi anche sui ruderi, con le nuove disposizioni introdotte con il Decreto Aiuti-quater (D.L. n. 176/2022) che nell’ammettere gli edifici unifamiliari al bonus nella misura del 90% istituisce tre vincoli, secondo i quali:

• il beneficiario deve essere titolare di un diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare;
• l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale;
• il beneficiario deve avere reddito complessivo familiare medio fino a €15.000 calcolato sulla base del numero di componenti familiari determinato con quoziente familiare.

Dai superiori vincoli emerge, come accennato, che laddove si possegga un edificio a carattere unifamiliare ma collabente non si è, ad oggi, in possesso di alcuna specifica o chiarimento per l’utilizzo della agevolazione con aliquota al 90%, posto non si comprenda né come si possa addivenire al calcolo del reddito di riferimento per l’anno 2022, né se il requisito debba essere esso immobile l’abitazione principale del beneficiario se la condizione possa essere soddisfatta in fase post operam, tenuto conto che i medesimi edifici potranno essere resi abitabili solo successivamente ai lavori.

In tutto ciò si attende anche la conversione in legge dell’ultimo provvedimento, quale ennesima restrizione, approvato e pubblicato in Gazzetta Ufficiale nel lasso brevissimo di un giorno, e nella cui rubricazione emerge il termine “urgente”, è il D.L. n. 11/2023 o meglio il cd. “Decreto Blocca Cessioni” vigente dallo scorso 17 febbraio, il quale pone i possibili beneficiari delle agevolazioni fiscali in edilizia nel poter utilizzare la sola detrazione al fine del recupero delle somme impiegate per taluni lavori edilizi ed impiantistici, chiude, quindi, al sistema dello sconto in fattura e della cessione del credito.

Il periodo di vigenza dell’agevolazione “110%” e la scadenza del 31 marzo 2023

Allo stato attuale committenti, imprese e professionisti (tecnici, fiscali ed amministrativi) stanno impiegando risorse e tempo per giungere al completamento dei lavori entro il 31 marzo 2023, termine stabilito dall’art.3, c.10-octies del D.L. n. 198/2022, conv. con mod. dalla Legge n. 14/2023, cd. “Decreto Milleproroghe”, nella speranza intervenga proroga, nel frattempo agiscono, pure, per far fronte alla imminente scadenza per la comunicazione della cessione del credito e/o sconto in fattura in relazione alle spese sostenute nell’anno 2022 ed alle rate residue per gli anni 2021 e 2020, coincidente con la medesima data, il prossimo 31 marzo.

Entrando nel merito degli adempimenti obbligatori affinché per gli edifici unifamiliari e le unità immobiliari dotate di accesso autonomo ed indipendenza funzionale laddove ricadenti in fabbricati plurifamiliari, si possa fruire dell’agevolazione nella misura del 110% con termine del periodo di vigenza al 31 marzo prossimo, preliminarmente occorre rivedere il presupposto essenziale che permette l’utilizzo dell’aliquota maggiorata entro tale data:

• nell’aver realizzato, al 30 settembre 2022, almeno il 30% delle opere complessive, soglia nella quale non fu ammesso comprendere ulteriori oneri come previsto per gli stati d’avanzamento dei lavori, bensì solo lavori sia se rientranti tra quelli oggetto di Superbonus, che non;
• nell’aver formalmente comprovato il superiore avvenuto raggiungimento mediante l’invio di pec o di raccomandata postale alla parte committente ed alla impresa esecutrice, da parte della direzione dei lavori.

Dal punto di vista normativo il limite temporale de-quo lo si rileva nei contenuti del c. 8-bis dell’art. 119 del Decreto Rilancio “Per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 marzo 2023, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell'intervento complessivo, nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati ai sensi del presente articolo”.

Stato d’avanzamento dei lavori: l’asseverazione

Il processo con il quale è possibile cedere il credito maturato, sia direttamente dal committente che derivante dallo sconto in fattura applicato da imprese e fornitori, si sviluppa attraverso gli stati d’avanzamento dei lavori, di cui al comma 1-bis, articolo 121 D.L. n. 34/2020, come convertito e modificato “L'opzione di cui al comma 1 può essere esercitata in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori. Ai fini del presente comma, per gli interventi di cui all'articolo 119 gli stati di avanzamento dei lavori non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo e ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30 per cento del medesimo intervento”.

Lo stato d’avanzamento dei lavori, a sua volta, prevede due diverse procedure, a seconda si tratti di interventi di efficientamento energetico o di recupero antisismico, e nelle casistiche in cui coesistano entrambi comporta elaborare due distinte contabilità, ognuna delle quali deve raggiungere, indipendentemente l’una dall’altra, la quota minima del 30%.

Ciò trova riscontro sia nella incumulabilità che negli adempimenti relativi all’uno e all’altro, infatti entrambi sono assoggettati a due diverse tipologie di trasmissione, l’asseverazione per il sismabonus viene depositata allo sportello unico per l’edilizia mentre l’asseverazione per l’ecobonus viene telematicamente trasmessa all’ENEA, inoltre sono di competenza di professionisti diversi nell’uno e nell’altro caso, infatti:

• per quanto concerne il sismabonus il Progettista strutturale assevera ai sensi dell’art.3, comma 2, del D.M. n. 58/2017 la classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito della realizzazione delle opere, allegando la stessa alla S.C.I.A. o alla richiesta del permesso di costruire. Il Direttore dei lavori ed il collaudatore, se nominato, asseverano ai sensi del comma 4, art.3 dello stesso D.M. n. 58/2017, ognuno per le rispettive competenze, la conformità delle opere realizzate al progetto depositato come attestato dal progettista;
• per quanto concerne il superecobonus assevera un solo professionista direttamente sul Portale Superbonus dell’ENEA.

In entrambi i casi è prevista anche l’attestazione della congruità dei costi sostenuti, con la quale il professionista assevera la rispondenza tra i Requisiti Tecnici e la correttezza degli importi delle spese sostenute.

La disciplina dello stesso articolo 121 dispone, ancora, si possano asseverare un numero non maggiore di due stati d’avanzamento dei lavori, ciò vuol dire siano consentire tre diverse procedure per poter concludere la prassi, quali:

1. Tre asseverazioni: primo S.A.L. in misura non minore al 30%, secondo S.A.L., anch’esso in misura non minore al 30%, e stato finale per la parte residua.
   In questo caso se il primo stato d’avanzamento dei lavori raggiunge il 45% dell’intervento complessivo non è ammesso il secondo S.A.L. nella misura del 15%, ma lo stesso dovrà fare giungere i lavori al 75%, con un residuo per lo stato finale del 25%, in quanto i medesimi non si cumulano tra essi.
2. Due asseverazioni: primo S.A.L. in misura non minore al 60% e stato finale per la parte residua.
3. Un’unica asseverazione: in misura non minore al 100% omnicomprensiva dello stato finale.

In tutti e tre i casi le asseverazioni diventano, rispettivamente, sei, quattro e due, se riguardanti interventi sia di efficientamento energetico, che di sismabonus.

Gli elementi dello stato d’avanzamento dei lavori ed il pagamento delle spese sostenute

Lo stato d’avanzamento dei lavori costituisce la documentazione che, resa dal Direttore dei Lavori, riguarda l’aspetto tecnico e contabile riferito a realizzati interventi edilizi, attestandoli e comprovandoli, in riferimento alla singola tipologia e alla quantità eseguita.

Il raggiungimento della soglia percentuale del medesimo S.A.L. si deve evincere, dove redatto e presente, anche nei contenuti del “Libretto delle Misure” nel quale trascritte, dallo stesso professionista, le sole quantità delle lavorazioni effettuate dalla impresa, che, appunto, attraverso il rilascio del S.A.L. vede la formalizzazione affinché gli venga riconosciuto il pagamento dell’importo essa spettante, ed infatti nel contesto dei Lavori Pubblici, dove l’atto è normale consuetudine, lo stesso viene seguito dall’emissione del “Certificato di Pagamento” a favore dell’esecutore materiale dei lavori.

Il concetto fondamentale che, necessariamente, si deve legare alla fase di emissione dei singoli S.A.L. si riscontra nell’avvenuto sostenimento della spesa, per il quale fare espresso riferimento alla data in cui effettuato il pagamento delle fatture, questa da differenziarsi rispetto alla data in cui emesse, ne diviene che se non eseguiti i pagamenti è lo stesso stato d’avanzamento a non poter essere tale.

Dettagliatamente la contabilizzazione de quo contempla una serie di costi, occorsi e necessari con i quali concretizzata l’opera, ragion per cui non ci si riconduce alle sole opere materiali, bensì andranno compresi, come più volte chiarito anche dall’Agenzia delle Entrate, anche i sottostanti costi:

• spese tecniche occorse per la progettazione (architettonica e strutturale), direzione dei lavori, coordinamento della sicurezza;
• spese tecniche ed amministrative per il rilascio delle asseverazioni, attestazioni e visto di conformità;
• spese per interventi accessori, tra cui i ponteggi, lo smaltimento dei materiali e degli impianti oggetto di sostituzione;
• spese per lavori strettamente necessari ai fini della realizzazione dell’intervento principale, ad esempio gli oneri da versare al comune, imposte di bollo e spese varie;
• oneri per la sicurezza;
• oneri fiscali ed IVA.

Il vincolo legato alla ultimazione dei lavori

Affinché il professionista rilasci lo stato d’avanzamento dei lavori è inevitabile corrisponda ad esso, come prima riportato, la realizzazione effettiva e reale dei lavori, ciò comporta:

• in vista della prossima scadenza del 31 marzo 2023, comunicare obbligatoriamente l’ultimazione dei lavori oggetto della cessione del SAL.

L’affermazione “in vista della prossima scadenza del 31 marzo 2023, comunicare obbligatoriamente l’ultimazione dei lavori oggetto di agevolazione fiscale” scaturisce dal fatto che, premesso il sostenimento delle spese, non sia ammesso, diversamente, poter asseverare, considerato non si debba tenere conto dei soli limiti temporali, ma occorre rispecchiare lo stato di fatto dei lavori.

Bisogna tenere conto delle diverse fattispecie dei cantieri in argomento, in quanto ognuno di essi ha una propria conformante, ovvero:

• si sono o si stanno realizzando i soli lavori agevolati nella misura del 110%, pertanto è stata, precedentemente, trasmessa al Comune nel quale ricade l’immobile, la Cila di cui al comma 13-ter dell’articolo 119, D.L. n. 34/2020, obbligatoria anche per gli interventi che rientrano nell’attività edilizia libera, ovvero, ai sensi del Testo Unico per l’Edilizia, non subordinati alla presentazione di alcuna pratica. In questo caso si asseverano tutte le opere che dovranno essere ultimate entro il 31 marzo, pena la perdita dell’aliquota maggiorata.
• si sono o si stanno realizzando sia interventi rientranti nel Superbonus e contestuali altri lavori, ed, indipendentemente questi altri fruiscano di agevolazioni previgenti e diverse dal Superbonus o meno, si avrà la Cila di cui al comma 13-ter dell’articolo 119 ed, in aggiunta, vi sarà anche il titolo abilitativo inoltrato allo sportello unico per l’edilizia sia precedentemente, che contestualmente, che successivamente alla Cilas, con il quale legittimate le altre opere. Nel caso in cui tali lavori, invece, non assoggettano ad alcuna comunicazione, edilizia libera, la comprova della loro liceità avviene rendendo, a cura del committente, opportuna Dichiarazione Sostitutiva dell’Atto di Notorietà ai sensi dell’art.47 d.P.R. n. 445/2000, i cui contenuti dovranno riportare la data di inizio lavori, se ultimati, la data di fine lavori, oltre ai riferimenti specifici degli interventi realizzati o in corso ed i dati della impresa esecutrice. In questo caso si asseverano solo le opere per le quali fruire dell’agevolazione ai fini dell’esercizio delle opzioni sconto in fattura e cessione del credito, mentre, il cantiere proseguirà con le altre opere secondo le scadenze corrispondenti al titolo edilizio presentato.

Gli interventi oggetto di asseverazione nel caso in cui intervenute varianti in corso d’opera

In relazione alla scadenza bisogna prestare attenzione anche ad eventuali intervenute varianti in corso d’opera, vagliando se le stesse si discostano dal regime ammesso ma rientrano, invece, nella classificazione delle difformità o delle violazioni alla disciplina urbanistico – edilizia.

Secondo le introduzioni operate dall’ art.33-bis c. 1, lett. b) D.L. n. 77/2021, conv. con mod. con Legge n. 108/2021, nei contenuti dell’articolo 119 del Decreto Rilancio:

• le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata;
• le violazioni rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi prepongono decadenza dal beneficio limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.

Aver condotto le opere realizzando difformità edilizie, nonostante sia ammesso comunicare a fine lavori le intervenute variazioni, deve essere ben ponderato, considerato che il Decreto Semplificazioni-bis non ha apportato solo uno snellimento delle procedure, ma ha comunque introdotto una misura di salvaguardia determinando essere salvo il potere di controllo, il quale, restando impregiudicato, ammette che gli organi e gli enti preposti alla vigilanza sull’attività urbanistico -edilizia possano riservarsi ogni verifica sullo Stato Legittimo dell’immobile.

In conclusione è ciò che potrebbe tornare utile, perché lecito, è comunicare a fine lavori solo le intervenute varianti di lieve entità.

La comprova della ultimazione dei lavori

Senza voler esagerare, tenuto conto della normativa e delle modifiche subentrate, ai fini della comprova di aver ultimato i lavori, soprattutto per quei cantieri nei quali si prosegue con diversi interventi, ma non escludendo richieste specifiche di parte cessionaria, né ricorsi da avviare per intervenuti controlli e così via, è congruo certificare con modo certo lo stato dei lavori, anche a supporto delle asseverazioni ed attestazioni rese. Ne diviene l’utilità che si ottiene dimostrando, attraverso prove documentali:

• che gli interventi oggetto di agevolazione nella misura del 110% sono giunti al termine ed asseverati;
• che le opere proseguono in dipendenza della coesistenza di un secondo titolo edilizio che le legittima e la cui scadenza si deve attribuire alla validità del titolo abilitativo medesimo.

Il tecnico abilitato potrà avvalersi sia di documentazione fotografica riguardante il corso delle opere, ovvero di tutti quei dati necessari, ma, tenuto conto, come prima citato, di un panorama normativo alquanto “contorto” la sola documentazione fotografica potrebbe risultare eccepibile laddove non corredata, ad esempio, dalla data certa o dall’invio documentale attraverso pec o raccomandate alle parti committente ed esecutore.

La prassi che tecnicamente risulta più ovvia è una opportuna Relazione Tecnica, esagerando anche giurata, che attenga, appunto, lo stato dei lavori e, nel richiamo della norma, riporti tutti gli estremi necessari:

• presentazione della Cila di cui al comma 13-ter dell’art.119 D.L. n. 34/2020;
• presentazione dell’ulteriore titolo abilitativo;
• dichiarazione sostitutiva di cui all’art. 47 d.P.R. n. 380/2001 per le opere in edilizia libera, non ricadenti tra quelle oggetto di Superbonus per le quali è obbligo trasmettere la Cilas.

Indicando l’oggetto dei lavori e tutti gli elementi ritenuti necessari, tra cui gli estremi del Contratto d’appalto, nonché certificando la data di inizio e di fine lavori afferenti la Cila Superbonus, relazionando circa gli ulteriori lavori di prosecuzione del cantiere, il rilascio della superiore relazione, nel contesto delle attuali situazioni di stallo, non solo permette di munirsi dell’attestazione, ma per lo più, consente alle parti, professionista compreso, un riordino di tutta la documentazione appartenuta a quel determinato intervento, la quale potrà costituire allegato alla stessa relazione tecnica, comprese le documentazioni fotografiche, i sopralluoghi effettuati durante il corso dei lavori, le certificazioni e tutto quanto concerne l’opera.

Chiaramente il tecnico attesterà la corretta realizzazione delle opere in conformità agli elaborati progettuali.

Adempimenti successivi all’ultimazione dei lavori

Non vincolanti la cessione del credito, almeno in fase di trasmissione telematica ed almeno così ad oggi sembra, sono i normali adempimenti da espletare dopo la conclusione dei lavori, facciamo riferimento alla variazione catastale ed alla segnalazione certificata di agibilità, relativamente a cui:

• variazioni catastali: nel caso di sola Cilas si trasmettono all’Agenzia del Territorio entro i termini di cui al d.P.R. n. 380/2001, o si trasmettono ultimate tutte le opere se presenti altri titoli edilizi, o, se non necessarie, supportate da una dichiarazione nella quale si afferma le opere non abbiano comportato modificazioni del classamento catastale;
• la segnalazione certificata di agibilità di cui all’art. 24 d.P.R. n. 380/2001, per la quale rammentiamo, senza logica, il Decreto Semplificazioni-bis ha disposto si possa non effettuare.

In merito alla S.C.A. corre precisare che tra i requisiti obbligatori per poterla asseverare vi sono anche quelli legati alla prestazione energetica dell’edificio, di sua porzione o della unità immobiliare.

L’agibilità, inoltre, rappresenta l’atto di completamento delle procedure su un bene immobile, mediante essa si attestano il rispetto delle normative e della disciplina urbanistico-edilizia vigenti, la presenza delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità.

Lo stesso art. 3 del D.Lgs n. 222/2016, cd. “SCIA 2” disciplina la sussistenza dei sopra citati requisiti quale onere ai fini dell’attestazione del professionista abilitato incaricato per la redazione e la raccolta della documentazione per la “segnalazione certificata di agibilità”. Essendo, quindi, certo tutti gli interventi edilizi, ad iniziare dalle opere di manutenzione, influiscano sulle caratteristiche del manufatto edilizio non si comprende come si possa venire meno alla presentazione della segnalazione, prevista essere nel termine di quindici giorni dalla comunicazione di fine lavori ed il cui mancato adempimento prevede, ai sensi del Testo Unico per l’Edilizia, anche una sanzione pecuniaria.

Lo stesso procedimento, inoltre, comporta il rilascio da parte del professionista abilitato dell’Attestato di Prestazione Energetica, come introdotto dal D.Lgs 192/2005 di recepimento della normativa comunitaria relativa al risparmio -rendimento energetico, ragion per cui è maggiormente rappresentato uno status quò della normativa relativa all’agevolazione fiscale di cui al Superbonus in totale disallineamento con la disciplina di cui all’art.24 del d.P.R. 380/2001.

Mancato completamento dei lavori entro il 31 marzo 2023

In molti cantieri non si riuscirà a giungere al completamento dei lavori agevolati, sia per questioni legate al poco tempo utile intercorrente tra i provvedimenti interdittivi la cessione del credito e sia per l’impossibilità da parte dei privati di riuscire a sostenere le spese necessarie.

Nulla esclude poter terminare gli interventi successivamente considerando non solo il fattore per essi non si possa più fruire dell’agevolazione nella misura del 110% ma di aliquote inferiori ordinarie e previgenti.

In queste circostanze subentra un aspetto da non sottovalutarsi e di natura alquanto critica, in quanto le opere di completamento non possono venire meno alle condizioni principali di cui all’art.119 del Decreto Rilancio, ovvero:

- per gli interventi di efficientamento energetico, di cui ai commi 1 e 2:

• la successiva ultimazione dell’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate e/o la coibentazione del tetto: dovranno, comunque, rispettare quanto riportato al c.1, lett. a) ovvero avere “un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda”;
• devono rispettare i requisiti minimi di cui al c.3-ter art. 14, del d.L. 63/2013, convertito con modifiche dalla L. 90/2013 e ss. mm. ed ii;
• devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’immobile o conseguire la classe energetica più alta, come da Attestato di Prestazione Energetica ante e post opera.

- per il sismabonus, di cui al comma 4:

• il miglioramento di una o di due classi di rischio sismico.

Chiaramente i superiori aspetti sono da considerarsi in tutti quei casi nei quali il completamento dei lavori incida sul rispetto dei superiori adempimenti, tra cui comprendere, anche, in relazione alle opere di isolamento termico, il possesso dei Criteri Minimi Ambientali, C.A.M., dei materiali utilizzati.

C’è ancora da evidenziare che nei casi in cui, per gli interventi di efficientamento energetico, non si trasmetta lo stato d’avanzamento dei lavori finale, la mancata conclusione delle opere nel decorso di mesi quarantotto dalla data di trasmissione dell’asseverazione fa si che l’ENEA comunichi all’Agenzia delle Entrate l’aspetto affinché attui i provvedimenti consequenziali.

Nel merito occorre valutare anche il “compito” spettante allo Sportello Unico per l’Edilizia il cui oggetto di verifica saranno il rispetto delle disposizioni di cui all’art.119 comma 13-ter e comma 13-quater D.L. n. 34/2020 e di cui all’art.49 d.P.R. n. 380/2001, ovvero la veridicità dei dati riportati nella CILAS e se trattasi di interventi di demo-ricostruzione relativamente al titolo edilizio, ma in ogni caso l’eventuale presenza di abusi.

Cessione del credito: spese sostenute nell’anno 2022

Quando si parla di sconto e fattura e cessione del credito ci si riferisce nello specifico a:

• Sconto in fattura: applicato dall’impresa/fornitore al soggetto beneficiario sul corrispettivo fino all’importo del dovuto, che, anticipato dall’esecutore dei lavori lo recupera sotto forma di credito d'imposta con importo uguale alla detrazione spettante;
• Cessione del credito: di pari ammontare alla somma per la quale applicato lo sconto in fattura o di parti ammontare alla somma versata dal committente, la cessione può, quindi, essere operata dal soggetto giuridico o dal soggetto privato.

La comunicazione telematica all’Agenzia delle Entrate, come già accennato, al fine della cessione del credito, al momento attuale ha scadenza fissata al 31 marzo 2023, essa prevede adempimenti preliminari, che, chiaramente, devono misurarsi, ormai, in giorni, vediamoli.

I tempi

Asseverazione ENEA: si trasmette entro novanta giorni dal termine dei lavori, lasso temporale non più fruibile per quanto concerne le spese sostenute nell’anno 2022 e dal quale detrarre il tempo occorrente affinché si possano espletare i successivi adempimenti preliminari alla comunicazione telematica all’Agenzia delle Entrate.

Asseverazione Sismabonus: deposito dell’Allegato 1 quale asseverazione da parte del Direttore dei Lavori e del Collaudatore se presente, che deve essere conferma dell’Allegato 1 trasmesso dal Progettista contestualmente al progetto, ed anche in questo caso vanno detratti i tempi sopra citati.

Segue le asseverazioni il rilascio del Visto di Conformità ai sensi del comma 1-ter, articolo 121 del Decreto Rilancio.

Lettera a) Il Visto di Conformità

Per le spese relative agli interventi elencati nel comma 2, in caso di opzione di cui al comma 1:

a) il contribuente richiede il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d'imposta per gli interventi di cui al presente articolo. Il visto di conformita' è rilasciato ai sensi dell'articolo 35 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, dai soggetti indicati alle lettere a) e b) del comma 3 dell'articolo 3 del regolamento recante modalita' per la presentazione delle dichiarazioni relative alle imposte sui redditi, all'imposta regionale sulle attività produttive e all'imposta sul valore aggiunto, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, e dai responsabili dell'assistenza fiscale dei centri costituiti dai soggetti di cui all'articolo 32 del citato decreto legislativo n. 241 del 1997;

Prassi adottata dall’Agenzia delle Entrate al ricevimento della comunicazione

L’Agenzia delle Entrate entro 5 giorni lavorativi dall’invio della comunicazione dell’avvenuta cessione del credito può sospendere, per un periodo non superiore a 30 giorni, gli effetti della comunicazione delle cessioni, anche successive alla prima, e delle opzioni inviate che presentano profili di rischio. Nel caso in cui non emergano profili di rischio nel periodo dei trenta giorni la comunicazione segue la normale procedura conducente al riconoscimento delle somme all’interno del cassetto fiscale.

Un altro fattore del quale tenere conto attiene la necessità di dover annullare l’invio della comunicazione ed inviare una successiva sostitutiva, ciò è ammesso entro il quinto giorno del mese successivo a quello di invio, pena il rifiuto della richiesta, e nel caso in specie non è più sufficiente il tempo rimasto.

Tra le soluzioni alternative: la remissione in bonis

L’art.2, comma 1, del D.L. n. 16/2012, convertito con modifiche dalla legge n. 44/2012, in relazione agli adempimenti formali delle comunicazioni dispone che per fruire dei benefici fiscali assoggettati all’obbligo di preventiva comunicazione o ad altro adempimento di natura formale , ne non effettuati entro i termini, non restano preclusi.

L’utilizzo di tale istituto è però ammesso se coesistono determinate condizioni, ragion per cui la comunicazione per le opzioni sconto in fattura e cessione del credito possono essere trasmesse anche dopo la scadenza versando la sanzione minima di € 250,00, tenuto conto:

• l’inadempimento non deve risultare constatato, così come non dovranno risultare iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento per le quali l’inadempiente ne abbia avuto formale conoscenza.

Il contribuente dovrà:

• possedere determinati requisiti sostanziali;
• effettuare la comunicazione entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile;
• versare la sanzione nella misura minima di 250 euro, tramite modello F24, questa non è compensabile e non può essere oggetto di ravvedimento, ma costituisce un onere da assolvere per il riconoscimento del diritto al beneficio fiscale.

La comunicazione, se ricorrono i superiori presupposti, può essere trasmessa entro il 30/11/2023 relativamente alle spese sostenute nell’anno precedente 2022 ed alle rate residue delle spese effettuate negli anni 2021 e 2020, anche nel caso in cui sia stato preventivamente richiesto all’Agenzia delle Entrate di annullare l’accettazione dei crediti provenienti da comunicazione errata.