Superbonus 110% e vincoli: il Fisco su orizzonte temporale e doppio salto di classe energetica

All'indomani della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge n. 234/2021 (Legge di Bilancio 2022), ho provato alla domanda di un collega sull'orizzonte temporale per l'utilizzo del superbonus 110% per una unità immobiliare in un condominio vincolato.

Superbonus 110% ed edifici vincolati

Argomento delicatissimo considerata la quantità di edifici vincolati, soprattutto nei centri storici, nei quali è impossibile la realizzazione degli interventi trainanti di efficientamento energetico previsti all'art. 119, comma 1 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Ma oltre ad essere un tema particolare, la presenza di uno qualsiasi dei vincoli del D.Lgs. n. 42/2004 può rappresentare un'opportunità per i proprietari di unità immobiliari in condominio che potrà essere efficientata utilizzando la detrazione del 110% anche nel caso di realizzazione dei solo interventi di cui all'art. 14 del D.L. n. 63/2013 (tra i quali ad esempio la sostituzione degli infissi) senza realizzare il cappotto termico o sostituire l'impianto di riscaldamento.

L'art. 119, comma 2 del Decreto Rilancio prevede "Qualora l'edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o gli interventi di cui al citato comma 1 siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione si applica a tutti gli interventi di cui al presente comma, anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al medesimo comma 1, fermi restando i requisiti di cui al comma 3".

L'orizzonte temporale

L'argomento si intreccia, naturalmente, con l'orizzonte temporale previsto per gli interventi di superbonus 110%, in considerazione della data di scadenza del 30 giugno 2022 e delle eccezioni indicate all'art. 119, comma 8-bis del Decreto Rilancio.

Dalla lettura del primo periodo del citato comma 8-bis, mi ero già "spinto" verso una risposta in cui, pur ammettendo che sarebbe stato utile un chiarimento ufficiale da parte dell'Agenzia delle Entrate, ammettevo che verosimilmente queste unità immobiliari potessero godere dello stesso orizzonte temporale dei condomini:

• aliquota del 110% fino al 31 dicembre 2023;
• aliquota del 70% per tutto il 2024;
• aliquota del 65% per tutto il 2025.

Il primo periodo del comma 8-bis prevede:

Per gli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), e dai soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, compresi quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110 per cento per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell'anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell'anno 2025.

La conferma dell'Agenzia delle Entrate

La nuova super circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 23/E del 23 giugno 2022 al paragrafo 2.2 affronta proprio il problema degli immobili vincolati. Relativamente all'orizzonte temporale, il Fisco afferma che il termine ultimo per fruire del Superbonus è quello previsto per gli interventi «effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio» di cui al primo periodo del comma 8-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio. Quindi lo stesso dei condomini (2025 con decalage dell'aliquota fiscale).

Il miglioramento energetico

Ma l'Agenzia delle Entrate non si ferma all'orizzonte temporale e, relativamente agli interventi di ecobonus 110%, nel caso si realizzino i solo trainati quali, ad esempio, la sostituzione degli infissi o la realizzazione del cappotto interno nelle singole unità immobiliari, la condizione di accesso al bonus è che tali interventi assicurino il miglioramento di due classi energetiche dell’intero edificio oppure, ove non possibile, in quanto l’edificio è già nella penultima classe, il conseguimento della classe energetica più alta, dimostrato dall'A.P.E. di cui all'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

Diversamente dalle unità immobiliari funzionalmente indipendenti in cui la verifica del doppio salto di classe va effettuata con riferimento a ciascuna unità immobiliare e l’asseverazione va predisposta dal tecnico abilitato utilizzando la procedura prevista per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti.