Superbonus 90% e unifamiliari: il Fisco su una delle condizioni di accesso

In tempi non sospetti avevo sollevato un dubbio su una delle condizioni di accesso al superbonus 90% prevista per l'anno 2023 nel caso di interventi eseguiti da persone fisiche su edifici unifamiliari. Un dubbio sul quale attendevo un chiarimento da parte dell'Agenzia delle Entrate che è puntualmente arrivato.

Superbonus 90% e unifamiliari: i dubbi

L'art. 9, comma 1, lettera a), numero 3) del Decreto Legge 18 novembre 2022, n. 176 (Decreto Aiuti-quater) ha aggiunto all'art. 119, comma 8-bis del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), dopo il secondo periodo, il seguente:

"Per gli interventi avviati a partire dal 1° gennaio 2023 su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione spetta nella misura del 90 per cento anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento, determinato ai sensi del comma 8 -bis.1, non superiore a 15.000 euro".

Sulle spese sostenute fino al 31 dicembre 2023 per interventi avviati a partire dal 1° gennaio 2023 da parte di persone fisiche (soggetti beneficiari di cui all'art. 119, comma 9, lettera b) del Decreto Rilancio) è previsto un superbonus 90% ma a patto di rispettare 3 condizioni:

• il contribuente deve essere titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare;
• la stessa unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale;
• il contribuente deve avere un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro.

Il primo dubbio di questa nuova formulazione normativa, riguardava la presentazione della CILAS che dal mio punto di vista avrebbe potuto essere presentata anche prima dell'1 gennaio 2023 ma con inizio lavori a partire da questa data. Tesi confermata dall'Agenzia delle Entrate con l'ultima circolare n. 13/E del 13 giugno 2023 che ha chiarito che il contribuente dovrà alternativamente:

• aver presentato la CILAS con protocollo a partire dall'1 gennaio 2023;
• aver presentato la CILAS con data antecedente all'1 gennaio 2023, ma dimostrato che i lavori abbiano avuto inizio a decorrere dall’anno 2023. Circostanza che secondo il Fisco può essere documentata dalla data di inizio lavori indicata nella CILA o anche mediante un’attestazione resa dal direttore dei lavori secondo le modalità dell’autocertificazione rilasciata ai sensi dell’articolo 47 del DPR n. 445 del 2000.

Il secondo dubbio riguardava la condizione di accesso per cui l'unità immobiliare su cui fare l'intervento deve essere adibita ad abitazione principale. Condizione su cui, però, non è stato specificato se vada verificata prima o dopo l'intervento. Differenza non da poco perché se questa condizione va verificata prima dell'intervento è chiaro che difficilmente si potrà avere accesso al superbonus 90% per le unità collabenti iscritte al catasto in categoria F2.

Superbonus 90% e unifamiliari: la risposta dell'Agenzia delle Entrate

Il dubbio è stato chiarito con la risposta 10 luglio 2023, n. 377 mediante la quale l'Agenzia delle Entrate è entrata nel merito proprio del momento rilevante per la verifica del rispetto del requisito di destinazione ad "abitazione principale" di un'unità immobiliare unifamiliare oggetto di un intervento di demolizione e ricostruzione.

Nel caso oggetto dell'istanza, l'immobile è stato acquistato utilizzando l'agevolazione prima casa e poi accatastato in categoria A/3 ma descritto come "parzialmente crollato e in stato fatiscente, con tetti e solai completamenti crollati", con "solo parte delle pareti esterne" e, pertanto, "inagibile".

Soddisfatte 2 delle 3 condizioni richieste per accedere al Superbonus 90%, l'istante ha chiesto se possa adibire l'immobile a propria abitazione principale, stabilendovi anche la propria residenza, solo alla fine degli interventi previsti.

Superbonus 90%: via libera alle unità collabenti

Dopo aver riepilogato la normativa di riferimento, le 3 condizioni di accesso al Superbonus 90% e ricordato il chiarimento sulla presentazione della CILAS e l'inizio dei lavori, il Fisco ha confermato che nel rispetto di ogni altra condizione ed adempimento previsto dalla normativa di riferimento è possibile utilizzare il superbonus 90% anche se l'immobile di proprietà oggetto degli interventi agevolabili sia adibito ad abitazione principale al termine degli interventi medesimi.