Superbonus, cessione del credito e pratiche edilizie: il diritto negato

Quando si ha a che fare con bonus edilizi soggetti ad adempimenti e scadenze estremamente serrate, si cerca sempre di tenere bene a mente il proverbio “Chi ha tempo non aspetti tempo”. Un atteggiamento del genere potrebbe non essere comunque sufficiente, quando tutto rema contro. E non parliamo di sfortuna o di inettitudine, ma dell’oggettiva mancanza di certezze in cui si incorre quando si deve aprire una pratica edilizia.

Perché purtroppo, a differenza di quel che pensa o importa al legislatore, i tempi della burocrazia e dell’edilizia sono ben diversi da quelli dettati dai Decreti Legge che spesso, con veri e proprio colpi di spugna, cambiano la normativa da un giorno all’altro, lasciando al palo chi ancora non ha completato o addittura avuto l’opportunità di iniziare l’iter previsto.

Superbonus e accesso agli atti: l'incertezza del diritto

Ne sono prova 5 recenti sentenze del TAR Campania (n. 1006/2023, n. 1007/2023, n. 1008/2023, n. 1009/2023 e n. 1010/2023), tutte riportanti la stessa problematica: il mancato accesso al Superbonus 110% per 5 condomìni che non sono riusciti a presentare in tempo la documentazione necessaria. La motivazione, un mix esplosivo e abbastanza frequente: l’inerzia della Pubblica Amministrazione e il continuo cambio in corsa della normativa.

Come si legge nelle cinque sentenze, i condomini hanno presentato a un Comune la richiesta di accesso agli atti, finalizzata a consultare e a ottenere una copia della concessione edilizia e dei titoli sugli immobili per potere espletare lo studio di fattibilità delle pratiche superbonus 100% e sismabonus.

Le richieste, tutte presentate il 7 settembre 2022, sono rimaste inevase: il Comune è rimasto inerte e totalmente silente per oltre trenta giorni dall’acquisizione dell’istanza, senza neppure avviare il relativo procedimento. E a poco è servito aspettare e avere fiducia: nel frattempo, il quadro normativo è totalmente mutato.

Superbonus in condominio: le modifiche del Decreto Aiuti-Quater

Perché se al 7 settembre 2022 i condomìni avevano ancora l’opportunità di avviare un intervento fruendo dell’aliquota al 110%, poco tempo dopo è cambiato tutto, con il Decreto Aiuti-Quater.

Secondo il D.L. n. 176/2022, entrato in vigore il 19 novembre 2022, relativamente agli interventi realizzati dai soggetti di cui all'art. 119, comma 9, lettere a) e d-bis) del Decreto Rilancio, tra cui i condomìni, a partire dall'1 gennaio 2023 l’aliquota di detrazione è diminuita dal 110% al 90%, per passare al 70% nel 2024 e 65% nel 2025.

Questa modifica non si applica ad alcuni soggetti così come previsto dalla Legge di Bilancio 2023.​ Entriamo nel dettaglio per capire il sistema di eccezioni.

Nel caso di condomini o assimilati tali, per prima cosa si dovrà capire quando è stata approvata la delibera di esecuzione dei lavori:

• se la data di approvazione risulta essere antecedente a quella di entrata in vigore del Decreto Aiuti-quater (entrato in vigore il 19 novembre 2022), allora presentando la CILAS entro il 31 dicembre 2022 si potrà bloccare il bonus 110% sulle spese sostenute per tutto il 2023;
• se la data di approvazione risulta essere compresa tra quella di entrata in vigore del Decreto Aiuti-quater (entrato in vigore il 19 novembre 2022) e il 24 novembre 2022 (compreso), allora per utilizzare il bonus 110% sulle spese sostenute per tutto il 2023 la CILAS dovrà essere stata presentata entro il 25 novembre 2022.

Da ricordare che la data di approvazione della delibera di esecuzione dei lavori dovrà essere attestata con apposita dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà rilasciata ai sensi dell'articolo 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445:

• dall'amministratore del condominio;
• nel caso in cui, ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile, non vi sia l'obbligo di nominare l'amministratore e i condomini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l'assemblea.

Per quanto riguarda gli interventi realizzati dalle persone fisiche proprietarie e comproprietarie con altre persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, vale quanto già previsto dal Decreto Aiuti-quater. Per bloccare il superbonus 110%, la CILAS dovrà risultare presentata entro il 25 novembre 2022.

Relativamente agli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, il bonus 110% è confermato anche per il 2023 nel caso di presentazione dell'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo entro il 31 dicembre 2022.

Considerato poi quanto prevede l'art. 9, comma 1, lettera c) del Decreto Aiuti-quater, per quanto riguarda gli interventi effettuati dai soggetti beneficiari di cui all'art. 119, comma 9, lettera d-bis) del Decreto Rilancio in possesso delle dei seguenti requisiti:

• svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
• siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito (il titolo di comodato d'uso gratuito è idoneo all'accesso alle detrazioni, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore del Decreto Rilancio);

questi possono utilizzare il bonus 110% fino al 31 dicembre 2025.

Le conseguenze del Decreto Cessioni

Ma non è finita qui. Come si legge nelle sentenze, non solo i condomini avevano un interesse diretto, concreto, attuale e strumentale, all’accesso, ma anche urgente, “stante la temporaneità dei benefici ai quali il Condominio ricorrente aspira”.

Carattere di urgenza che il giudice amministrativo ha avuto modo di sottolineare il 14 febbraio 2023, quando i ricorsi sono stati accolti, obbligando il Comune di consentire la visione e l’estrazione della copia della documentazione richiesta, entro trenta giorni dalla notifica della sentenza. Nel frattempo, è passato il 16 febbraio 2023, con un’ulteriore, importante modifica normativa.

Ciò significa che i condomini, bene che vada, potranno utilizzare il Superbonus con l’aliquota al 90% e non al 110%, ma ci sarà un’ulteriore limitazione imposta dal D.L. n.11/2023, entrato in vigore il 17 febbraio 2023. Non sappiamo ancora se cambierà qualcosa con la conversione in legge, ma di fatto attualmente, i condomini non potranno comunque utilizzare, se lo avevano previsto, le opzioni previste dall’art. 121 del Decreto Rilancio, ovvero lo sconto in fattura o la cessione del credito in luogo delle detrazioni dirette.

Anche in questo caso, le deroghe previste sono quelle nei confronti degli interventi Superbonus per i quali prima del 17 febbraio 2023:

• risulti presentata la CILAS, nel caso di interventi diversi da quelli effettuati nei condomini;
• risulti adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la CILAS, nel caso di interventi effettuati dai condomini;
• risulti presentata l’istanza per l’acquisizione d.el titolo abilitativo, per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici.

Superbonus: quando i tempi dell'edilizia sono diversi da quelli della normativa

Ricapitolando:

• i condomini hanno chiesto l’accesso agli atti il 7 settembre 2022, quando ancora era possibile usufruire del Superbonus con l’aliquota al 110% e scegliendo anche tra cessione del credito o sconto in fattura in luogo della detrazione diretta;
• al 14 febbraio 2023, data riportata nelle sentenze, non solo tale accesso non era stato consentito, ma veniva semplicemente notificato dalla giustizia amministrativa l’obbligo di intervento entro 30 giorni; quindi presumibilmente entro metà marzo, ben 6 mesi dopo dalla presentazione dell’istanza, i condomini avranno accesso alla documentazione;
• nel frattempo è intervenuto il Decreto Aiuti-Quater, che a novembre 2022 ha scalato l’aliquota per interventi Superbonus in condominio non ancora approvati dal 110% al 90%;
• ancora, a febbraio 2023, è intervenuto il decreto Cessioni, che ha bloccato dl 17 febbraio 2023 l’utilizzo delle opzioni previste dall’art. 121 del D.L. n. 34/2020, nel caso di interventi non approvati.

Inerzia dell’Amministrazione, incertezza normativa: c’è da chiedersi se i condomini debbano accettare passivamente lo status delle cose, classificandolo magari come semplice “sfortuna”, oppure se ci siano i presupposti per l’attribuzione di una responsabilità materiale per il mancato accesso alle agevolazioni alle condizioni previste ancora a settembre 2022.