Superbonus per unità indipendenti in edificio plurifamiliare: condizioni di accesso

Un’unità immobiliare situata in un edificio plurifamiliare può accedere al Superbonus, purché risponda a quanto previsto dal comma 1-bis dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (cd. Decreto Rilancio). La conferma arriva ancora una volta dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 307/2022, sulla possibilità di richiedere il Superbonus 110% per un immobile residenziale adibito ad abitazione principale, situato all'interno di un edificio plurifamiliare e di proprietà di una società per azioni, in forza di un contratto regolarmente registrato.

Superbonus su abitazione indipendente in edificio plurifamiliare: la risposta del Fisco

Come spiega l’istante, l'unità immobiliare è "funzionalmente indipendente" e dispone di uno o più accessi autonomi dall'esterno; sull’immobile si intendono effettuare interventi "trainanti" di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali e la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con un sistema ibrido, oltre che interventi "trainati" di sostituzione degli infissi, l'installazione di collettori solari termici, di un impianto fotovoltaico e del relativo sistema di accumulo.

Dopo il consueto richiamo all’impianto normativo del Superbonus, disciplinato dall’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, il Fisco ha preliminarmente ricordaro che:

• in  riferimento all’ambito di applicazione soggettivo del Superbonus, la circolare n. 24/E del 2020 ha precisato che la detrazione spetta anche alle persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che sostengono le spese per interventi effettuati su unità immobiliari detenute in base ad un titolo idoneo (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio e che siano in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario;
• dal punto di vista oggettivo, la detrazione spetta anche per gli interventi " trainanti" di risparmio energetico indicati al comma 1 del citato articolo 119 del decreto Rilancio nonché per quelli "trainati" indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo, quando realizzati su una «unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno».

Definizione di unità immobiliare indipendente

Cosa si intende per accesso autonomo dall’esterno? Qui viene in aiuto il comma 1-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio, il quale rileva che, ai fini del Superbonus:

•  per "accesso autonomo dall'esterno" si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso, che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva;
• per "funzionalmente indipendente" si intende l’unità immobiliare dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l'approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l'energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.

Sul punto, nella circolare n. 24/E del 2020 è stato specificato che «le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», vanno individuate verificando la contestuale sussistenza dei requisiti di «indipendenza funzionale» e di «accesso autonomo dall'esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l'edificio di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

Pertanto, l'unità abitativa all'interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio oppure di un edificio composto da più unità immobiliari (fino a quattro) di un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti e disponga di parti comuni con altre unità abitative (come, ad esempio, il tetto), o comunque di un edificio escluso dall'agevolazione.

Dato che nel caso in esame, l’istante detiene l'immobile oggetto degli interventi in forza di un contratto di locazione regolarmente registrato e ha ottenuto il consenso del proprietario alla realizzazione dei lavori, può fruire del Superbonus, nel rispetto di tutte le condizioni, limiti e adempimenti previsti dalla normativa di riferimento.