Tettoie e verande abusive: doppia conformità per avere la sanatoria

Una tettoia ha bisogno di rilascio di titolo abilitativo? E se sì, può essere richiesto con un permesso di costruire in sanatoria? E poi, quali sono i requisiti perché un manufatto sia considerato pertinenza e non un’unità immobiliare a sé stante? Sono alcuni quesiti decisamente frequenti, nel mondo degli abusi edilizi. E ancora una volta la giustizia amministrativa è intervenuta a fare chiarezza, con la sentenza n. 2483/2021 del Tar Sicilia (Sez. Seconda).

Tettoia e veranda abusiva: quando è necessario il permesso di costruire

Nel caso in esame, il ricorrente chiedeva l’annullamento dell’ordine di demolizione e del rigetto dell’istanza di accertamento di conformità urbanistica per tre opere:

1. Corpo di circa 70 mq, composto da una struttura in legno, con pilastri di legno che sorreggono travi, poggiata su muretti su tre lati preesistenti in quanto parapetti del terrazzo, chiusa con tavolato in legno e fronte principale chiuso con infissi in legno e vetri, oltre che copertura in legno e guaina;
2. Cabina di legno di dimensioni di circa mq. 2,70 con copertura a due falde con altezza massima di circa m.2 poggiante sulla superficie calpestabile del terrazzo”;
3. Tettoia con struttura in legno di circa 14 mq costituita da pilastri e travi in legno, con sovrastante coibentatura.

I ricorrenti hanno sostenuto che:

• la cabina di legno fosse da qualificarsi quale elemento di arredo - con caratteristiche costruttive riconducibili ad un’opera prettamente precaria come previsto dall’art. 20 della L.R. 4/2003,
• la tettoia laterale e il corpo di fabbrica fossero classificabili tra le opere di cui all’art. 20 della L.R. 4/2003.

Inoltre hanno evidenziato di avere depositato presso il comune l’istanza di accertamento di conformità in sanatoria ex art. 36 del D.P.R. 380/2001 e, presso la Sovrintendenza dei Beni Culturali e Ambientali, istanza di accertamento di conformità paesaggistica.

Il TAR ha premesso che per qualificare la tettoia come elemento di arredo non soggetto a titolo abilitativo oppure come nuova costruzione ai  ensi dell'art. 3, co. 1, lett. e) del D.P.R. n. 380 del 2001, è necessaria una valutazione caso per caso. In questo caso si è tenuto conto di due elementi:

• concetto di pertinenza;
• volumetria e cambiamento assetto urbanistico.

Pertinenza

Con pertinenza, si intende solo l’opera che:

• per natura, risulti funzionalmente ed esclusivamente inserite al servizio di un manufatto principale;
• sia priva di autonomo valore di mercato;
• non sia valutabili in termini di cubatura.

Aumento volumetria

Gli interventi consistenti nella installazione di tettoie o di altre strutture analoghe che siano comunque apposte a parti di preesistenti edifici come strutture accessorie di protezione o di riparo di spazi liberi, possono ritenersi:

• sottratti al regime del permesso di costruire soltanto ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendono evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo o di riparo e protezione (anche da agenti atmosferici) dell’immobile cui accedono;
• soggetti a rilascio di permesso di costruire se le loro dimensioni sono di entità tale da arrecare una visibile alterazione all'edificio e alle parti dello stesso su cui vengono inserite o, comunque, una durevole trasformazione del territorio con correlativo aumento del carico urbanistico.

Alle condizioni descritte in fase di ricorso, il corpo costituisce una "nuova costruzione” assoggettata al regime del permesso di costruire, per cui il giudice ha stabilito che l’ordine di demolizione del corpo principale risulta legittimo, mentre la cabina e in legno e la tettoia possono essere mantenute.

Doppia conformità per sanatoria edilizia

Nel ricorso, è stato precisato che sulla veranda abusiva e sulla tettoia annessa era stata richiesta un’istanza di sanatoria edilizia. Tale permesso di costruire in sanatoria è stato, però, rifiutato dal giudice perché in contrasto con il concetto di “doppia conformità” delle opere abusive richiesta dall’art. 36 D.P.R. n. 380/2001.

Tale doppia conformità infatti non era riscontrabile, al momento della presentazione della domanda ma si sarebbe configurata come una sorta di conformità ex post, condizionata all’esecuzione di ulteriori prescrizioni ed interventi e, quindi, non esistente né al momento della realizzazione delle opere, né al tempo della presentazione della domanda di sanatoria.