La veranda ostruisce la vista: il vicino ha diritto al risarcimento danni?

La costruzione legittima di un manufatto può comunque arrecare un danno ai vicini, ad esempio ostruendo la vista. Ciò significa che, anche se una struttura è stata realizzata in presenza di un titolo edilizio, essa può pregiudicare la proprietà altrui, determinando la richiesta di risarcimento danni.

Risarcimento danni per violazione distanze: la sentenza della Corte d'Appello

Sulla base di questi presupposti, la Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza n. 3086/2022, ha accolto l’appello del proprietario di un appartamento, che aveva chiesto la rimozione di una veranda sul lastrico solare di un edificio adiacente, costruita in violazione delle altezze e delle distanze consentite dagli strumenti urbanistici vigenti. Oltre alla demolizione, aveva presentato anche domanda di risarcimento dei danni. In primo grado, era stata accolta la richiesta di demolizione della veranda, mentre era stata respinta quella relativa al risarcimento danni.

Nel valutare il caso, la Corte ha prima richiamato:

• l’art. 872 del c.c. (“Delle distanze nelle costruzioni, piantagioni e scavi, e dei muri, fossi e siepi interposti tra i fondi”), per cui “le conseguenze di carattere amministrativo della violazione delle norme indicate dall'articolo precedente sono stabilite da leggi speciali. Colui che per effetto della violazione ha subìto danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente o da questa richiamate”.
• l’art. 871 cc. il quale prevede che “le regole da osservarsi nelle costruzioni sono stabilite dalla legge speciale e dai regolamenti edilizi comunali. La legge speciale stabilisce altresì le regole da osservarsi per le costruzioni nelle località sismiche”.

Come spiega la Corte partenopea, le norme edilizie che disciplinano le distanze legali riguardano solo l'aspetto formale dell'attività costruttiva e non contengono "regole da osservarsi nelle costruzioni". Ciò significa che, quando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del c.c. e delle norme speciali, l'avere eseguito la costruzione in conformità della ottenuta licenza o concessione, non esclude di per sé la violazione di dette prescrizioni e, quindi, il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento del danno.

Per quanto riguarda l’art. 871, in tema di distanze legali, sono da ritenere integrative delle norme del codice civile solo le disposizioni dei regolamenti edilizi locali relative alla determinazione della distanza tra i fabbricati in rapporto all'altezza e che regolino con qualsiasi criterio o modalità la misura dello spazio che deve essere osservato tra le costruzioni, mentre le norme che, avendo come scopo principale la tutela d'interessi generali urbanistici, disciplinano solo l'altezza in sé degli edifici, senza nessun rapporto con le distanze intercorrenti tra gli stessi, tutelano, nell'ambito degli interessi privati, esclusivamente il valore economico della proprietà dei vicini.

Da qui ne deriva che:

• un’opera abusiva e priva di titolo edilizio, potrà essere rimossa su iniziativa della PA; il privato potrà chiedere il risarcimento dei danni solo se dimostra che l'opera illegittima ha portato alla svalutazione del proprio immobile;
• se l'opera non rispetta le norme sulla distanza, il privato potrà chiedere anche la riduzione in pristino e il risarcimento dei danni.

Prescrizione del risarcimento danni

Per quanto riguarda la prescrizione del risarcimento danni, la Corte ha ricordato che l'esecuzione di una costruzione in violazione di norme di edilizia dà luogo ad un illecito permanente. Ciò significa che la prescrizione del diritto al risarcimento del danno non decorre dalla data di realizzazione della costruzione ma da quella di cessazione della permanenza e cioè dal momento in cui la costruzione viene demolita, oppure dal momento in cui essa viene resa legittima mediante rinuncia dell'amministrazione, che irroghi una sanzione pecuniaria, a ordinarne la demolizione, oppure ancora dal decorso del termine ventennale utile per l'usucapione del diritto reale di mantenere la costruzione nelle condizioni in cui si trova .

Poiché la violazione di norme sulle distanze legali costituisce un illecito di carattere permanente, trattandosi di attività perdurante nel tempo e comportante la violazione ininterrotta del diritto altrui, la decorrenza del termine di prescrizione si rinnova di momento in momento, avendo inizio da ciascun giorno rispetto al fatto già verificatosi ed al corrispondente diritto al risarcimento.

Pertanto, la decorrenza del termine di prescrizione del diritto al risarcimento pecuniario del danno di cui all'art. 872 c. c. inizia nel momento in cui essa è ridotta nei limiti consentiti o, se ciò non sia avvenuto, nel momento della domanda.

L'appello è stato quindi accolto: il proprietario dell'edificio adiacente ha diritto oltre che alla demolizione del manufatto anche al risarcimento dei danni.

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