Oneri di urbanizzazione sempre dovuti in caso di cambio di destinazione d'uso

24/10/2011

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In caso di mutamento della destinazione d'uso di un immobile, anche senza alcuna opera edilizia, che comporta maggiori oneri sociali delle opere di urbanizzazione, è necessario pagare la differenza tra gli oneri di urbanizzazione già corrisposti per la destinazione d'uso originaria e quelli, se più elevati, dovuti per la nuova destinazione impressa all'immobile.

Questo in sintesi quanto stabilito dalla Sezione Quarta del Consiglio di Stato che, con sentenza n. 5539 del 14 ottobre 2011, è intervenuta in merito alla richiesta di pagamento degli oneri di urbanizzazione richiesta da un Comune che ha riscontrato un cambio di destinazione d'uso non autorizzato (passaggio da attività all'ingrosso ad attività al dettaglio) che comportava una rideterminazione degli oneri contributivi. L'appellante, nella sua tesi difensiva, ha obiettato che non essendo intervenuta alcuna opera edilizia nei locali dell'edificio adibito all'attività commerciale e non sussistendo un cambio di destinazione d'uso con opere (e neppure senza opere), non potrebbe pretendersi da parte dell'Amministrazione comunale il pagamento della quota di contributo concessorio afferente, appunto, il costo di costruzione.

I giudici di Palazzo Spada non hanno condiviso la tesi dell'appellante. In particolare, l'appellante non ha smentito il cambio di destinazione d'uso non autorizzato, con l'avvenuta variazione, ancorché senza opere, dell'utilizzo di alcuni locali, da commercio all'ingrosso (originaria destinazione urbanistica dell'immobile) a commercio al minuto. Da qui, i giudici di secondo grado hanno ricordato che il contributo relativo al costo di costruzione (art.6 della legge n.10 del 28 gennaio 1977, legge "Bucalossi") è riconducibile all'attività costruttiva ex se considerata; nondimeno, trattandosi di un prelievo paratributario, il corrispettivo in questione è comunque dovuto in presenza di una "trasformazione edilizia" che indipendentemente dall'esecuzione fisica di opere, si rivela produttiva di vantaggi economici connessi all'utilizzazione.

Nella fattispecie, un mutamento d'uso rilevante, intendendo per tale ogni variazione anche di semplice uso che comporti un passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e che determini comunque un aumento del carico urbanistico, comporta maggiori oneri sociali delle opere di urbanizzazione e fa perciò insorgere il presupposto imponibile per la debenza del contributo concessorio comprensivo della quota relativa al costo di costruzione, con conseguente necessità, per l'utilizzatore del beneficio, di pagare la differenza tra gli oneri di urbanizzazione già corrisposti per la destinazione d'uso originaria e quelli, se più elevati, dovuti per la nuova destinazione impressa all'immobile.

Il contributo concessorio rideterminato deve comprendere necessariamente anche il costo di costruzione, come contemplato dalla citata legge Bucalossi, il cui art.10, comma 2, prevede il pagamento del predetto onere per gli edifici destinati all'attività commerciale, con la precisazione che, come costantemente affermato dal Consiglio di Stato stesso, l'esonero dal costo di costruzione non concerne le "opere" (e le "variazioni") suscettibili di essere utilizzate al servizio di attività economiche di tipo commerciale.

Nel caso di specie, essendo intervenuta nell'immobile una modifica della superficie ad uso commerciale in senso accrescitivo del carico urbanistico (a causa del passaggio tra due autonome categorie urbanistiche: commercio all'ingrosso e commercio al dettaglio), per tale variazione è insorta la condizione di fatto e di diritto che impone il pagamento dell'onere contributivo anche in riferimento alla quota del costo di costruzione, come determinata ex novo con l'atto sindacale in contestazione.

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