Riforma Catasto: ai fini fiscali i metri quadri sostituiranno il vano

30/12/2011

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Rendite catastali congrue rispetto ai valori di mercato. Sarà questa la filosofia con la quale verrà riformato il catasto in modo da rendere la tassazione immobiliare più equa, riducendo la discrasia tra i valori di mercato e i valori catastali e, quindi, le iniquità esistenti nella determinazione della base imponibile. Uno dei principi cardine su cui si baserà la riforma è il superamento del "vano" come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la "superficie" espressa in metri quadrati.

Un documento pubblicato dal Ministero dell'Economia ha citato uno studio dell'Agenzia del Territorio e del Dipartimento delle Finanze, "Gli immobili in Italia nel 2011, che chiarisce la distanza dei valori catastali da quelli di mercato:
  • per le abitazioni il valore corrente di mercato è pari, in media, a 3,73 volte la base imponibile a fini ICI calcolata sul totale delle abitazioni di proprietà delle persone fisiche; il medesimo rapporto, calcolato per i soli contribuenti Irpef, oscilla tra il 3,59 delle abitazioni principali e il 3,85 delle altre abitazioni;
  • il suddetto rapporto medio è pari al 3,36 volte con riferimento al 24° percentile dei soggetti proprietari, ordinati in base al valore della ricchezza delle abitazioni possedute, e poi cresce fino a raggiungere un rapporto a 3,73 volte con riferimento all'84° percentile; in altri termini la distanza dal valore di mercato tende ad essere tanto maggiore quanto maggiore è il valore della ricchezza posseduta;
  • i canoni di locazione sono mediamente superiori di 6,46 volte le rendite catastali.

Da quanto emerso, segue che per favorire una maggiore equità nella determinazione delle basi imponibili catastali e conseguire una perequazione effettiva tra i diversi territori urbani è necessario porre in essere una riforma del sistema estimativo del catasto edilizio urbano.

La necessità di revisionare il catasto seguirà alcuni elementi fondamentali:
  • la costituzione di un sistema catastale che contempli assieme alla rendita (ovvero il reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene), il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione;
  • la rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari;
  • il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari, attraverso un sistema di funzioni statistiche che correlino il valore del bene o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie;
  • il superamento, per abitazioni e uffici, del "vano" come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la "superficie" espressa in metri quadrati;
  • la riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli immobili speciali.

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