Abusi edilizi, doppia conformità e SCIA di accertamento

L'art. 36 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) ha previsto nel nostro ordinamento l'accertamento di conformità. Stiamo parlando di una modalità per ottenere la sanatoria edilizia in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), o in difformità da essa.

Il Superbonus 110%, gli abusi edilizi e l'accertamento di conformità

L'avvento delle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) ha acceso un grosso faro sulla situazione urbanistica-edilizia del patrimonio immobiliare italiano. La voglia di superbonus si è, infatti, scontrata con una serie di abusi edilizi della quale alcuni "potrebbero" essere risolti proprio utilizzando le possibilità previste dall'art. 36 del Testo Unico Edilizia.

Ho utilizzato il condizionale perché se da una parte l'accertamento di conformità è lo strumento normativo che consente di regolarizzare gli abusi edilizi più "semplici" dall'altra si scontra due grosse problematiche: una di natura ideologica e l'altra "temporale".

Accertamento di conformità: il problema di natura ideologica

L'accertamento di conformità prevede che per sanare la posizione di un intervento realizzato in assenza di titolo abilitativo, questo debba risultare contemporaneamente conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia:

• vigente al momento di realizzazione dell'abuso;
• vigente al momento di presentazione dell'istanza di accertamento.

Sto parlando della cosiddetta doppia conformità grazie la quale è possibile sanare un manufatto realizzato senza titolo ma che costringe alla demolizione nel caso il manufatto sia conforme alla normativa attuale ma non a quella in cui è stato realizzato l'intervento edilizio.

La domanda è sempre la stessa: perché obbligare la demolizione di un'opera conforme alla disciplina attuale solo perché risulta essere "difforme" a quella vigente al momento di realizzazione dell'intervento?

Il motivo è molto semplice. Al fine di evitare fenomeni corruttivi delle amministrazioni locali che potrebbero aggiornare e modificare i relativi PRG alla luce di interessi di parte, si è preferito operare con un doppio sistema di controllo che mantenesse vivi gli interessi di momenti storici differenti. Tra le altre cose, non appena si parla di eliminare la doppia conformità si scatena un dibattito in cui una parte grida sempre allo scandalo parlando di condoni mascherati. E non appena accade, qualsiasi discussione termina.

Accertamento di conformità: il problema di natura temporale

Ma, lasciando il dibattito sull'opportunità di abolire la doppia conformità, ciò che ad oggi risulta più "pressante" è l'aspetto relativo alle tempistiche. Causa pandemia, oggi, gli uffici tecnici degli Sportelli Unici per l'Edilizia faticano a lavorare le pratiche di accertamento, con la conseguenza che le possibilità di accesso ad eventuali detrazioni come quelle del superbonus risultano essere minate sul nascere a causa tempistiche necessarie che non consentono di lavorare con l'opportuna serenità.

Proprio su questo si inserisce la proposta avanzata dalla Rete delle Professioni Tecniche (RPT) che, in un documento di modifica alla disciplina normativa inerente in superbonus, ha avanzato la possibilità di intervenire sul Testo Unico Edilizia coinvolgendo maggiormente i professionisti nel processo di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36.

La proposta di modifica dell'art. 36 del TUE prevede che la doppia conformità possa essere verificata a seguito di presentazione di una apposita "SCIA di accertamento di conformità" corredata dal rilievo delle opere abusive delle quali è richiesta la sanatoria e da una relazione asseverata, a firma di un tecnico abilitato, nella quale il professionista attesta, sotto la propria responsabilità, ai sensi dell'articolo 481 del Codice penale, la sussistenza delle conformità, asseverando altresì che gli interventi edilizi risultano eseguiti nel rispetto della normativa tecnica e costruttiva vigente all’epoca di realizzazione.

SCIA di accertamento di conformità che manterrebbe viva la possibilità del SUE di rigettarla in tutto o un parte, ma che consentirebbe al processo di sanatoria di procedere più speditamente.

La RPT propone anche l'inserimento dell'art. 36-bis (Interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima dell’entrata in vigore della legge 765/1967):

1. Sono da considerarsi legittimamente realizzati, anche in presenza di diverse disposizioni nella regolamentazione comunale vigente all’epoca, gli interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima del 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della legge 6 agosto 1967, n. 765, ivi compresi quelli ricadenti all’interno della perimetrazione dei centri abitati o delle zone destinate all’espansione dell’aggregato urbano individuate dallo strumento urbanistico all’epoca vigente.

2. L’avvenuta esecuzione ed ultimazione delle opere ed interventi entro il termine temporale sopra indicato è comprovata dal proprietario, o altro soggetto avente titolo, mediante adeguata documentazione, quali riprese fotografiche, estratti cartografici, planimetrie catastali, documenti d’archivio, o altro mezzo idoneo. Non assumono valore di prova le dichiarazioni testimoniali. Nel caso in cui il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, alla luce delle risultanze istruttorie, ritenga che la documentazione prodotta dall’interessato contenga in tutto o in parte dati ed elementi non corrispondenti al vero, ne dà tempestiva notizia all’Autorità giudiziaria.

Tutti concetti sui quali si discute ancora per il recepimento all'interno della prossima approvazione definitiva della nuova disciplina delle costruzioni che avrà il compito di sostituire il DPR n. 380/2001, nella speranza che possa risolvere le problematiche alla luce di un'esperienza ventennale che ha messo in risalto luci e ombre dell'attuale normativa edilizia. Anche se a pensarci bene, spesso in Italia si preferisce dimenticare il passato ricostruendo mostri legislativi che fanno più danno che altro (vedi la norma sugli appalti pubblici).