Bonus Facciate e lavori incompiuti: l’impresa non può invocare l’onerosità sopravvenuta

Con la sentenza n. 257 del 12 maggio 2025 il Tribunale di Imperia offre un’importante chiave interpretativa su due snodi sempre più ricorrenti nei contenziosi legati all’edilizia agevolata: da un lato, l’invocata eccessiva onerosità sopravvenuta come giustificazione per l’inadempimento da parte dell’impresa appaltatrice; dall’altro, la richiesta del condominio di essere manlevato rispetto ai potenziali effetti fiscali sfavorevoli generati dal mancato completamento dell’opera.

In entrambi i casi, la decisione si distingue per equilibrio: non assolve l’impresa, che resta pienamente responsabile per il mancato rispetto del contratto, ma non avalla neppure la pretesa del committente di essere del tutto liberato dagli effetti della cessione del credito già comunicata all’Agenzia delle Entrate.

Una sentenza dunque che fornisce un orientamento realistico, utile sia a livello progettuale che contrattuale, per chi opera nell’ambito dei bonus edilizi, come appaltatori, progettisti o amministratori.

Il fatto: un appalto da Bonus Facciate rimasto incompiuto

Il caso nasce da un contratto di appalto stipulato nel 2021 tra un condominio e una società, avente a oggetto lavori con accesso al Bonus Facciate 90%. Il pagamento era strutturato in parte tramite bonifico (10%) e in parte con cessione del credito d’imposta da parte dei singoli condomini (90%).

I lavori non sono mai stati completati: alla data del 9 ottobre 2023 risultava eseguito solo il 25% dell’intervento, nonostante proroghe e accordi integrativi. Il condominio ha pertanto attivato la procedura di diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. e, decorso inutilmente il termine, ha chiesto la risoluzione per grave inadempimento.