Variazioni essenziali in zona vincolata: sanatoria con l’art. 36-bis o accertamento ex art. 36?
Il nuovo art. 36-bis del Testo Unico Edilizia consente la sanatoria semplificata anche per variazioni essenziali, ma cosa accade se l’immobile è vincolato? Un’analisi tra incongruenze normative, circolare MiC e possibili soluzioni operative.
Tra le novità più rilevanti introdotte nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), il nuovo articolo 36-bis rappresenta sicuramente l’intervento più “dirompente”.
Abusi totali, parziali e variazioni essenziali
Per la prima volta, il legislatore ha deciso di differenziare i percorsi di sanatoria in funzione della gravità dell’abuso edilizio:
- da una parte, gli abusi totali, che continuano a essere disciplinati dal tradizionale accertamento di conformità “rigido” di cui all’art. 36, con il requisito della doppia conformità piena (al momento della realizzazione e al momento della richiesta);
- dall’altra, gli abusi parziali e le variazioni essenziali, per i quali è ora possibile attivare la nuova procedura di sanatoria “alleggerita” o “asincrona” ex art. 36-bis, che richiede solo la conformità urbanistica attuale e quella edilizia al momento della realizzazione.
In questo nuovo assetto, la corretta qualificazione dell’abuso edilizio diventa decisiva per comprendere quale procedura applicare. Sul tema, a livello centrale sono intervenuti:
- il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con le Linee di indirizzo e criteri interpretativi, volte a chiarire le quattro macroaree del Salva Casa, tra cui spiccano proprio le nuove modalità di regolarizzazione;
- il Ministero della Cultura con la Circolare 4 aprile 2025, n. 19, che avrebbe dovuto sciogliere i dubbi interpretativi sull’art. 36-bis nelle ipotesi di parziali difformità e variazioni essenziali.
Ed è proprio quest’ultima circolare a sollevare i maggiori interrogativi. Pur essendo intitolata in modo esplicito anche alle variazioni essenziali, nella parte operativa il Ministero si concentra esclusivamente sugli abusi parziali, omettendo qualsiasi riferimento concreto alle variazioni essenziali. Una “dimenticanza” che assume particolare rilevanza quando si affronta la questione delle zone vincolate paesaggisticamente, dove la disciplina si fa più rigida.
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