Una domanda di condono presentata oltre vent'anni prima può dimostrare che un ampliamento era già esistente? Le immagini storiche di Google Earth possono essere utilizzate per verificare se un manufatto abbia realmente la consistenza dichiarata dal proprietario? E cosa accade quando, al momento del sopralluogo, risultano ancora in corso lavori su opere ritenute abusive?
Da queste domande prende avvio la vicenda esaminata dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 15 giugno 2026, n. 22000. Nel ricostruire il caso, i giudici si sono confrontati con alcuni temi particolarmente delicati: i limiti del terzo condono edilizio nelle aree vincolate, il valore degli elementi utilizzati per ricostruire l'evoluzione di un immobile nel tempo e la rilevanza penale dei lavori eseguiti su manufatti privi dei necessari titoli edilizi.
Abusi edilizi, condono e immagini satellitari: interviene la Cassazione
La questione riguarda il ricorso contro la condanna confermata dalla Corte di Appello in relazione ad alcuni interventi eseguiti in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico, comprendenti la realizzazione di tettoie, muri in cemento armato e modifiche dei prospetti, tutto in assenza del permesso di costruire, dell'autorizzazione paesaggistica e degli adempimenti previsti dalla normativa antisismica.
Nel ricorso per Cassazione la difesa aveva sostenuto che il principale ampliamento contestato fosse in realtà preesistente all'acquisto dell'immobile e che tale circostanza emergesse sia dalla documentazione disponibile sia da una consulenza tecnica fondata sull'analisi diacronica delle aerofotogrammetrie.
A sostegno di questa ricostruzione veniva inoltre richiamata una domanda di condono presentata nel 2004 dalla precedente proprietaria, che secondo il ricorrente avrebbe dimostrato l'esistenza dell'intervento già in epoca antecedente.
La strategia difensiva mirava quindi a escludere la responsabilità dell'imputato per una parte significativa delle trasformazioni contestate, sostenendo che queste fossero già presenti prima del suo ingresso nella disponibilità dell'immobile.
Terzo condono, vincolo paesaggistico e reati edilizi: le norme di riferimento
La controversia ruota attorno a tre distinti profili: la disciplina degli abusi edilizi, il regime del terzo condono e la tutela paesaggistica.
Sotto il primo aspetto vengono in rilievo le disposizioni del d.P.R. n. 380/2001 e, in particolare, l'art. 44 del Testo Unico Edilizia che sanziona penalmente gli interventi eseguiti in assenza del permesso di costruire o in difformità dai titoli edilizi richiesti dalla normativa urbanistica. La contestazione mossa all'imputato riguardava infatti una pluralità di opere realizzate senza i necessari titoli abilitativi, tra cui ampliamenti, tettoie e manufatti in cemento armato.
Ruolo centrale nella vicenda è stato però assunto dalla disciplina del cosiddetto terzo condono edilizio prevista dall'art. 32 del D.L. n. 269/2003, convertito dalla Legge n. 326/2003. La difesa aveva infatti richiamato una domanda di condono presentata dalla precedente proprietaria per sostenere la preesistenza dell'ampliamento principale oggetto della contestazione. Proprio per questo la Cassazione è stata chiamata a confrontarsi con uno degli aspetti più delicati della disciplina della sanatoria straordinaria, vale a dire la possibilità di regolarizzare opere realizzate in aree sottoposte a vincolo paesaggistico.
Come noto, la normativa per tali aree prevede un regime particolarmente restrittivo, limitando l'accesso al condono ai soli interventi di minore rilevanza e subordinandolo al rilascio del parere favorevole dell'autorità preposta alla tutela del vincolo. Restano invece esclusi gli interventi che comportano la realizzazione di nuove superfici o nuovi volumi, tema che nella sentenza assume un'importanza decisiva considerata la consistenza dell'ampliamento contestato.
A questo quadro si aggiungono le previsioni del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio e, in particolare, l'art. 181 del d.lgs. n. 42/2004, che sanziona gli interventi eseguiti in assenza della prescritta autorizzazione paesaggistica. La presenza del vincolo costituisce, nel caso in esame, il presupposto sul quale la Corte fonda una parte essenziale del proprio ragionamento in ordine all'impossibilità di ricondurre l'intervento nell'ambito della sanatoria invocata dalla difesa.
Perché l'ampliamento non poteva essere sanato con il terzo condono
Prima di affrontare il tema della preesistenza delle opere, la Cassazione si è soffermata sull'intervento principale oggetto della contestazione: l'ampliamento del piano terra da circa 104 mq a circa 235 mq.
Si trattava di una trasformazione edilizia di rilevante consistenza volumetrica realizzata in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico.
Secondo gli ermellini, proprio la presenza del vincolo impediva di ricondurre l'intervento nell'ambito applicativo dell'art. 32 del D.L. n. 269/2003.
Richiamando un orientamento ormai consolidato, i giudici ricordano che nelle aree vincolate il terzo condono può riguardare esclusivamente interventi di minore rilevanza riconducibili al restauro, al risanamento conservativo e alla manutenzione straordinaria (tipologie 4, 5 e 6 dell'Allegato 1), mentre gli ampliamenti volumetrici e le trasformazioni più incisive restano esclusi dalla sanatoria straordinaria anche quando risultino conformi agli strumenti urbanistici.
A prescindere quindi da quando sia stato realizzato l'ampliamento, la Corte ha chiarito che quel tipo di intervento non poteva comunque essere ricondotto al regime del terzo condono.
Google Earth può dimostrare quando è stato realizzato un abuso edilizio?
Nel respingere la tesi della preesistenza dell'ampliamento, la Corte territoriale aveva valorizzato sia gli accertamenti eseguiti dalla polizia giudiziaria sia le immagini storiche ricavate dal sistema Google Earth.
Secondo quanto rilevato dalla Corte d'Appello e ritenuto corretto dalla Cassazione, tali immagini costituivano uno degli elementi dai quali emergeva la diversità delle costruzioni in corso di realizzazione rispetto a quelle presenti nell'area negli anni precedenti. La sentenza richiama infatti l'alterità ontologica delle opere accertate rispetto a quelle esistenti nel 2014, nel 2018 e nel 2020.
Nel caso esaminato dalla Corte, le immagini storiche di Google Earth sono state utilizzate insieme agli accertamenti eseguiti dalla polizia giudiziaria per ricostruire l'evoluzione delle opere nel tempo e verificare la fondatezza della ricostruzione proposta dalla difesa.
Lavori di completamento su opere abusive possono integrare il reato edilizio
Nel caso in esame, il proprietario sosteneva che le attività accertate al momento del sopralluogo consistessero essenzialmente in opere di completamento e rifinitura e che, proprio per questo motivo, non potessero integrare il reato previsto dall'art. 44 del d.P.R. n. 380/2001.
Tesi che non ha convinto nemmeno i giudici di piazza Cavour, secondo cui, anche qualora si volesse ipotizzare un'errata valutazione delle immagini satellitari, la responsabilità penale resterebbe comunque configurabile perché tutte le trasformazioni contestate risultavano interessate da attività edilizie al momento del sopralluogo.
Sul punto, la Corte ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui risponde del reato edilizio non soltanto chi realizza le strutture principali dell'edificio, ma anche chi esegue interventi di completamento quali pavimentazioni, intonaci, infissi e altre opere di rifinitura, purché sia ravvisabile il necessario elemento soggettivo.
L'accertamento di lavorazioni in corso su manufatti abusivi è stato pertanto ritenuto sufficiente a confermare la configurabilità della contravvenzione edilizia.
Muri di recinzione: quando serve il permesso di costruire
Stessa sorte anche per il muro di recinzione, anch'esso privo di permesso di costruire.
Secondo il ricorrente, il D.D.G. Regione Sicilia n. 344/2020 escluderebbe dall'autorizzazione sismica i muri di altezza inferiore a due metri e tale circostanza avrebbe dovuto incidere sulla valutazione complessiva della legittimità delle opere.
La Cassazione ha però osservato che il richiamo alla disciplina sismica non è sufficiente a escludere la rilevanza urbanistico-edilizia dell'intervento.
Richiamando la giurisprudenza amministrativa e penale formatasi sul tema, la Corte ha ricordato che la necessità del titolo edilizio deve essere valutata in concreto, tenendo conto delle caratteristiche dell'opera e della sua capacità di incidere stabilmente sull'assetto del territorio.
Proprio per questo motivo anche un muro di recinzione può richiedere il permesso di costruire quando presenta caratteristiche tali da configurare un intervento di nuova costruzione.
Condono, preesistenza delle opere e lavori in corso: la decisione della Cassazione
Il ricorso è stato ritenuto inammissibile, confermando la condanna pronunciata nei precedenti gradi di giudizio e lasciando fermo anche l'ordine di demolizione delle opere abusive.
La sentenza conferma che strumenti come aerofotogrammetrie e immagini satellitari possono concorrere alla ricostruzione della storia edilizia di un immobile, anche se la questione probatoria non può essere separata dalla verifica della disciplina applicabile all'intervento.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, la tesi difensiva fondata sulla preesistenza delle opere e sulla domanda di condono presentata dalla precedente proprietaria non è stata ritenuta sufficiente a superare due elementi considerati decisivi dai giudici: da un lato l'impossibilità di ricondurre l'ampliamento contestato nell'ambito del terzo condono in ragione del vincolo paesaggistico, dall'altro l'accertamento di lavorazioni ancora in corso sulle opere abusive al momento del sopralluogo.
