Ogni immobile porta con sé una storia edilizia che non si interrompe con il passaggio di proprietà e che può continuare a produrre conseguenze anche per gli acquirenti successivi. Quando si compra una casa gravata da abusi edilizi e da pratiche ancora pendenti, come una domanda di condono mai definita, la tentazione può essere quella di pensare che la futura sanatoria o il semplice cambio di proprietà siano sufficienti a neutralizzare le conseguenze delle irregolarità pregresse.
È un riflesso quasi comprensibile, perché l'acquirente cerca rassicurazione nei procedimenti in corso e tende a leggerli come una rete di protezione.
Comprare un immobile abusivo: il trasferimento cancella gli effetti dell'abuso?
Il problema è che, in materia edilizia, il decorso del tempo non fa venir meno il potere repressivo dell'amministrazione, e il trasferimento della proprietà non cancella le situazioni giuridiche che si sono nel frattempo consolidate. A maggior ragione quando, a seguito dell'inottemperanza a un ordine di demolizione, si è già prodotto uno degli effetti più incisivi previsti dall'ordinamento. Decorso il termine assegnato per il ripristino dello stato dei luoghi, l'acquisizione gratuita dell'immobile abusivo al patrimonio comunale si produce direttamente per legge, senza bisogno di ulteriori manifestazioni di volontà da parte del Comune.
In questo contesto si colloca la sentenza n. 4892 del 18 giugno 2026, mediante la quale il Consiglio di Stato ricorda che l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell'immobile abusivo matura in via automatica al decorrere del termine per ottemperare all'ordine di demolizione e segue il bene anche nelle mani di chi lo acquista in un momento successivo.
Dalla domanda di condono all'acquisizione del bene
Il caso oggetto della sentenza del Consiglio di Stato riguarda un immobile collocato in zona agricola e gravato da vincolo idrogeologico, interessato da due richieste di regolarizzazione. La più risalente, del 1986, riguardava una porzione a piano terra e non era mai stata definita dal Comune; la seconda, del 2004, riguardava un ampliamento e una sopraelevazione realizzati senza titolo.
Accertati quei lavori, il Comune aveva ingiunto la demolizione con un'ordinanza del 2004, adottata dopo la seconda domanda di sanatoria. I destinatari non l'avevano impugnata e vi avevano dato seguito solo in parte, abbattendo il primo piano e una delle due baracche, ma lasciando in piedi la porzione a piano terra e l'altra baracca.
Nel 2019 la proprietà era passata, con atto notarile, dal dante causa all'odierna appellante. Nel 2021 il Comune, preso atto della parziale inottemperanza, aveva dichiarato l'acquisizione di diritto della porzione non demolita, di circa cinquanta metri quadrati, della baracca rimasta in piedi e della relativa area di sedime, circoscritta alla parte estranea alla domanda di condono più risalente, dando atto di un trasferimento al patrimonio comunale che la disciplina ricollega già al decorso del termine per demolire.
Il TAR Lazio aveva accolto il ricorso solo in parte, annullando l'atto per la genericità nella determinazione dell'area di sedime e per il mancato frazionamento catastale, e respingendo le altre censure. Di qui l'appello, affidato a due motivi imperniati sull'effetto sospensivo della sanatoria pendente e sul preteso travisamento circa l'inottemperanza.
Quadro normativo: acquisizione ex art. 31 del Testo Unico Edilizia e sospensione da sanatoria
Il fulcro è l'art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), per il quale, decorso il termine di novanta giorni per l'ottemperanza all'ordine di demolizione, l'opera abusiva e l'area di sedime sono acquisite di diritto e a titolo gratuito al patrimonio del Comune.
Su un piano diverso si colloca la disciplina del condono edilizio, scandita nel tempo dalla Legge n. 47/1985, dalla Legge n. 724/1994 e dal Decreto-Legge n. 269/2003. È in questo ambito che si inserisce l'art. 44 della Legge n. 47/1985, il quale sospende i procedimenti repressivi in pendenza della domanda di sanatoria.
Rileva infine l'art. 10-bis della Legge n. 241/1990, perché la comunicazione con cui il Comune ha prospettato l'esistenza di un vincolo ostativo al condono del 2004 è stata qualificata come preavviso di diniego, ossia come atto endoprocedimentale privo di autonoma portata lesiva.
Quando la domanda di condono non blocca l'ordine di demolizione
Alla luce di questo quadro, i giudici osservano che nel caso esaminato l'ordinanza di demolizione era stata adottata dopo la presentazione della domanda di condono e che tale provvedimento non era mai stato impugnato dai destinatari. Secondo il Consiglio di Stato, l'eventuale illegittimità dell'ordinanza per mancata considerazione della domanda di sanatoria avrebbe dovuto essere fatta valere mediante tempestiva impugnazione. Una volta divenuta definitiva, l'ingiunzione ha quindi prodotto tutti gli effetti previsti dall'art. 31 del d.P.R. n. 380/2001.
I giudici di Palazzo Spada hanno confermato che l'ordinanza demolitoria successiva alla domanda, ove ritenuta illegittima per non aver considerato la pendenza della sanatoria, andava impugnata tempestivamente per vizio proprio; poiché questo non è avvenuto, l'ingiunzione si è consolidata ed è divenuta inoppugnabile, e da essa l'amministrazione ha tratto le conseguenze previste dalla legge. L'indirizzo è consolidato, come confermano i precedenti richiamati in motivazione, fra cui Consiglio di Stato (sentenza n. 3659/2021) e Consiglio di Stato (sentenza n. 2596/2022).
Su queste basi i giudici affermano che, spirato il termine di novanta giorni, l'effetto acquisitivo si è prodotto in via automatica, mentre il successivo provvedimento comunale si è limitato a prenderne atto. Decisiva è la collocazione temporale, perché quell'effetto si era già perfezionato quando il bene apparteneva ancora ai danti causa, prima dell'atto di compravendita del 2019.
Proprio per questo l'acquisizione resiste al passaggio di proprietà e opera anche verso l'acquirente, non responsabile dell'abuso. Ragionare diversamente, osservano i giudici di secondo grado, aprirebbe la strada a trasferimenti di comodo idonei ad aggirare la disciplina repressiva, vendendo a terzi il complesso dopo l'abuso e prima dell'acquisizione. Resta fermo, su un profilo distinto e non gravato, che il Comune dovrà comunque definire la domanda di condono del 2004, rispetto alla quale la nota del 2021 vale soltanto come preavviso di diniego.
Effetto acquisitivo automatico e vendita dell'immobile abusivo
Dal punto di vista tecnico, il dato che governa la vicenda è la sfasatura tra il momento in cui si consuma l'inottemperanza e quello del trasferimento del bene. Chi subentra nella proprietà dopo che è maturata l'acquisizione gratuita prevista dall'art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 acquista un immobile sul quale si è già prodotto l'effetto acquisitivo previsto dalla legge, effetto che non può essere neutralizzato da successivi atti di trasferimento.
Sul piano sistematico, anche se la pronuncia non lo richiama, questo schema trova un solido inquadramento nell'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato (sentenza n. 16/2023), che ha ricondotto l'obbligo conseguente all'inottemperanza a un vincolo propter rem, che segue cioè il bene e si trasmette a chi gli subentra.
Sul terreno fattuale, infine, il raffronto tra titoli e opere resta circoscritto, poiché l'acquisizione colpisce la sola porzione estranea alla domanda di condono più risalente, mentre quella più datata, ancora da definire, ne rimane fuori.
Conclusioni operative: le verifiche prima di comprare un immobile abusivo
In conclusione, il Consiglio di Stato ha respinto l'appello e confermato la legittimità dell'acquisizione nella parte ancora controversa.
Chi compra una casa con una storia edilizia irrisolta tende a fidarsi delle pratiche aperte, della sanatoria che prima o poi arriverà. Prima di firmare, però, conviene verificare attentamente la situazione edilizia e urbanistica (oltre che catastale) e guardare a monte lo stato dei procedimenti sanzionatori, perché un ordine di demolizione non impugnato e ormai consolidato segue l'immobile fino al nuovo proprietario, e la domanda di condono ancora pendente non fa da scudo. È qui che la verifica preventiva mostra il suo peso, là dove la storia edilizia del fabbricato conta quanto e più del prezzo.
La pronuncia si inserisce in un orientamento ormai stabile, che lega l'acquisizione all'automatismo legale e lascia al provvedimento comunale una funzione soltanto ricognitiva. Ne esce un principio facile da ricordare e severo nelle ricadute, perché l'abuso non demolito viaggia insieme all'immobile e, con esso, passa di mano.
Acquisizione dell'immobile abusivo: le domande più frequenti
Chi compra un immobile abusivo risponde dell'ordine di demolizione emesso prima dell'acquisto?
Sì. Se il termine per ottemperare all'ordine di demolizione è già decorso e si è perfezionata l'acquisizione gratuita prevista dall'art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, il trasferimento successivo dell'immobile non impedisce il passaggio del bene al patrimonio pubblico, anche se l'acquirente non è responsabile dell'abuso.
La domanda di condono impedisce sempre l'efficacia dell'ordine di demolizione?
No. Nel caso esaminato dal Consiglio di Stato, l'ordinanza di demolizione era stata adottata dopo la presentazione della domanda di condono e non era stata impugnata nei termini. I giudici hanno quindi ritenuto che il provvedimento fosse divenuto definitivo e che l'inottemperanza avesse fatto maturare l'acquisizione gratuita prevista dall'art. 31 del d.P.R. n. 380/2001.
Da quando il Comune diventa proprietario dell'opera abusiva non demolita?
Decorso il termine di novanta giorni per ottemperare all'ordine di demolizione, l'acquisizione al patrimonio comunale opera di diritto, e il successivo provvedimento ha valore solo dichiarativo.
