Bonus facciate: guida alla detrazione fiscale prima di avviare il cantiere

Obblighi, adempimenti, congruità, abusi edilizi e tutto quello che occorre sapere prima di avviare un intervento che vuole accedere al bonus 90%

di Redazione tecnica - 16/12/2021
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Bonus facciate: guida alla detrazione fiscale prima di avviare il cantiere

Si avvicina il 31 dicembre 2021, ovvero la data ultima di scadenza del bonus facciate, e mentre in Parlamento si studia il futuro di molte detrazioni fiscali, sono in tanti alla disperata ricerca di imprese a cui affidare le ultime speranze di ristrutturare la facciata del proprio edificio utilizzando il bonus 90%.

Bonus facciate: fatture e bonifici entro il 31 dicembre 2021

Dopo i chiarimenti arrivati dall'Agenzia delle Entrate e dal Ministero dell'Economia e delle Finanze, si è compreso che avviando il cantiere entro il 31 dicembre 2021, emettendo la fattura e pagandola entro questa data, il contribuente potrà fruire del bonus facciate (anche con l'opzione alternativa di sconto in fattura del 90%), completando i lavori nel 2022 (nessuno ci ha detto entro quando).

Su questa problematica sono recentemente intervenuti l'Agenzia delle Entrate, con una risposta ad interpello di una direzione regionale, e il MEF, rispondendo ad una interrogazione parlamentare, confermando questa interpretazione normativa che noi abbiamo fatto confermare da un commercialista esperto di bonus edilizi.

Recentemente, però, la risposta di un’altra direzione regionale dell’Agenzia delle Entrate all’interpello 914-1430/2021 ha fatto dietrofront ammettendo che oltre all’asseverazione di congruità delle spese sostenute sia necessario anche il fine lavori. Una risposta innovativa e che aggiunge nuovi dubbi al già grande clima di incertezza sui bonus edilizi.

Ad ogni modo, la fretta di avviare il cantiere, però, potrebbe indurre a fare altre considerazioni frettolose e sbagliate che potrebbero compromettere la fruizione dell'incentivo fiscale. In questo approfondimento proveremo a riepilogare ciò che è necessario sapere prima di far partire dei lavori di cui potremmo pentirci.

Prima, però, chiariamo la norma di riferimento, ovvero l'art. 1, commi da 219 a 224 della Legge 27 dicembre 2019 n. 160 (Legge di Bilancio 2020). Norma che aveva previsto questa detrazione fiscale unicamente per l'anno 2020. Il bonus facciate è stato poi prorogato a tutto il 2021 dalla Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (Legge di Bilancio 2021). E oggi si attende la nuova Legge di Bilancio per conoscere il futuro di una detrazione che al momento scade il 31 dicembre 2021.

Bonus facciate: cos'è e soggetti beneficiari

Il bonus facciate è una detrazione fiscale del 90% da applicare alle spese sostenute per il recupero del decoro architettonico delle facciate esterne degli edifici (senza distinzione tra residenziali e strumentali). La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Ricordiamo che il bonus facciate si applica per gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna, visibile da strada pubblica, degli edifici esistenti (inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna) ubicati nelle zone A (centri storici) e B (parti già urbanizzate, anche se edificate in parte) individuate dall’articolo 2 del decreto n. 1444/1968 del Ministro dei lavori pubblici:

  • zona A - include le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi
  • zona B - include le altre parti del territorio edificate, anche solo in parte, considerando tali le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non è inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq.

Possono fruire della detrazione tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati e che possiedono a qualsiasi titolo l’immobile oggetto di intervento. In particolare, sono ammessi all’agevolazione:

  • le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni;
  • gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;
  • le società semplici;
  • le associazioni tra professionisti;
  • i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali).

I contribuenti interessati devono:

  • possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • detenere l’immobile in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

La detrazione non spetta, invece, a chi è sprovvisto di un titolo di detenzione dell’immobile regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento di sostenimento delle spese se antecedente, anche se provvede alla successiva regolarizzazione.

Sono inoltre ammessi a fruire della detrazione, purché sostengano le spese per la realizzazione degli interventi, anche:

  • i familiari conviventi con il possessore o detentore dell’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado);
  • i conviventi di fatto, ai sensi della legge n. 76/2016.

Per questi contribuenti la detrazione spetta a condizione che:

  • la convivenza sussista alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, se antecedente all’avvio dei lavori;
  • le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.

La detrazione, pertanto, non spetta al familiare del possessore o del detentore dell’immobile quando gli interventi sono effettuati su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o concessi in comodato) o su quelli che non appartengono all’ambito “privatistico”, come gli immobili strumentali all’attività d’impresa, arte o professione.

Bonus facciate: le opzioni alternative

L'art. 121 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha previsto la possibilità per il superbonus e per altri bonus edilizi (tra cui il bonus facciate) di utilizzare la detrazione fiscale in modo alternativo, ovvero mediante:

  • sconto in fattura del fornitore (con possibilità di successiva cessione anche a istituti di credito e gli altri intermediari finanziari);
  • cessione del credito anche a istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Possibilità che hanno aperto il bonus facciate a tutti.

Bonus facciate: il decreto anti-frode

La norma che ha definito il bonus facciate non ha previsto limiti di spesa ma dal 12 novembre 2021, data di entrata in vigore del Decreto Legge n. 157/2021 (Decreto anti-frode), i contribuenti che volessero optare per una delle due opzioni alternative dovranno munirsi di:

  • visto di conformità;
  • asseverazione di congruità delle spese sostenute.

Per l'asseverazione di congruità delle spese sostenute, l'art. 121, comma 1-ter, lettera b) del Decreto Rilancio, rimanda all'art. 119, comma 13-bis che prevede che i costi siano inferiori:

  • ai valori massimi stabiliti, per talune categorie di beni, con decreto del Ministro della transizione ecologica (da emanare);
  • nelle more dell'adozione del decreto del MiTE si può far riferimento ai prezzi riportati nei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle locali camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi.

Bonus facciate: le condizioni

La norma istitutiva ha previsto due condizioni per accedere al bonus facciate:

  • la prima riguarda l'ubicazione dell'immobile che deve trovarsi in zona A (centri storici) o B (parti già urbanizzate, anche se edificate in parte), come individuate dal decreto ministeriale n. 1444/1968, o in quelle a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali;
  • la seconda fa riferimento alla visibilità della facciata, che deve essere visibile dalla strada o da suolo ad uso pubblico, escludendo le spese sostenute per gli interventi sulle superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

Altro aspetto da non trascurare riguarda i lavori influenti da punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio. In questo caso gli interventi devono soddisfare i requisiti di cui:

  • al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015 (per gli interventi prima del 5 ottobre 2020);
  • decreto del Ministro dello sviluppo economico 6 agosto 2020 (per gli interventi dopo il 5 ottobre 2020).

Il calcolo della percentuale, prevista nella misura del 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, va effettuato tenendo conto del totale della superficie complessiva disperdente. In sostanza, l’intervento deve interessare l'intonaco per oltre il 10% della superficie lorda complessiva disperdente (pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi) confinante con l'esterno, vani freddi o terreno. Nel caso in cui parti della facciata siano rivestite in piastrelle o altri materiali, che non rendono possibile interventi influenti dal punto di vista termico - se non mutando completamente l’aspetto dell’edificio - la verifica sul superamento del limite del 10% va fatta eseguendo il rapporto tra la restante superficie della facciata interessata dall’intervento e la superficie totale lorda complessiva della superficie disperdente.

Bonus facciate: spese e interventi ammissibili

Sono ammessi al beneficio gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna. In particolare, la detrazione spetta per gli interventi:

  • di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
  • su balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura;
  • sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.

L’agevolazione riguarda, in pratica, tutti i lavori effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, cioè sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno).

Il bonus non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico. Tra le opere agevolabili rientrano, a titolo esemplificativo:

  • il consolidamento, il ripristino, il miglioramento delle caratteristiche termiche anche in assenza dell’impianto di riscaldamento e il rinnovo degli elementi costitutivi della facciata esterna dell’edificio, che costituiscono esclusivamente la struttura opaca verticale, nonché la sola pulitura e tinteggiatura della superficie;
  • il consolidamento, il ripristino, compresa la sola pulitura e tinteggiatura della superficie, o il rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, ornamenti e dei fregi;
  • i lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.

Bonus facciate: serve la conformità urbanistica-edilizia?

Aspetto fondamentale da valutare a monte è la situazione edilizio-urbanistica dell'immobile oggetto dell'intervento. Una delle classiche domande che arrivano in redazione è: per l'avvio dei cantieri che accedono al bonus facciate è necessaria la verifica di conformità edilizia?

Una domanda che in realtà necessita di alcune riflessioni a monte. Intanto sulla tipologia di intervento che nella maggior parte dei casi di configura come "manutenzione ordinaria" e che quindi non necessita di alcun titolo abilitativo particolare.

Essendo un intervento di manutenzione ordinaria si potrebbe pensare che, non servendo alcuna attestazione di conformità urbanistica (che, invece, troviamo dentro molti modelli di CILA regionali). Una considerazione completamente sbagliata.

Questo perché l'art. 49, comma 1 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) prevede:

Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Sostanzialmente nessun intervento su unimmobile abusivo può fruire di bonus edilizi.

Diverse sentenze della Corte di Cassazione (tra le quali la n. 11788/2021) sono state chiare nell'affermare che ogni intervento (anche di manutenzione ordinaria) su immobile che presenta degli abusi edilizi "ancorché l'abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l'edificio sul quale si interviene sia stato costruito legalmente".

Secondo la Cassazione, qualsiasi intervento viene realizzato su un immobile che presenta degli abusi edilizi, per cui lo stato dei luoghi non è conforme alla concessione edilizia o all'ultimo titolo presentato, rappresenta una prosecuzione dell'attività criminosa. Situazione che deve essere chiara a chi vuole realizzare degli interventi anche di edilizia libera, utilizzando i benefici fiscali previsti dalle norme.

Dunque, anche nel caso di manutenzione ordinaria, e quindi di intervento di bonus facciate, per l'avvio del cantieri pur non servendo la verifica dello stato legittimo è chiaro che andrebbe ugualmente valutata.

Restano ugualmente dei dubbi:

  • c'è differenza tra un edificio unifamiliare e plurifamiliare (in termini di responsabilità dell'abuso)?
  • va valutata la conformità di tutto l'edificio (quindi anche delle unità immobiliari che lo compongono)?
  • va verificata la conformità solo delle parti comuni (visto che l'intervento riguarda solo queste)?;
  • l'eventuale presenza di un abuso edilizio all'interno delle unità immobiliari inficia la fruizione del bonus per il tutto il condominio?
  • l'eventuale presenza di un abuso realizzato dal condomino sulle parti comuni (veranda abusiva con apertura dei muri perimetrali, ovvero dell'involucro) rischia di fare decadere il bonus per tutto il condominio?

Dubbi leciti che al momento non hanno alcuna risposta ufficiale né dell'Agenzia delle Entrate né della giurisprudenza ma su cui è necessario fare dei ragionamenti cautelativi sulla tipologia di abuso. Pur essendo vero che gli abusi edilizi fanno decadere i bonus, va ricordato che ai sensi dell'art. 50 del Testo Unico Edilizia, la sanatoria dell'abuso fa cessare immediatamente le cause di decadenza dei benefici fiscali.

Concludiamo rilevando che è prassi comune che i professionisti che si occupano delle pratiche edilizie connesse al bonus facciate facciano firmare al singolo condomino una assunzione di responsabilità circa la conformità urbanistico-edilizia del loro appartamento. A monte consigliamo sempre di fare molta attenzione e verificare se il proprio appartamento presenti degli abusi regolarizzabili o meno.