Condono edilizio in corso: la Cassazione sulla manutenzione degli immobili

La sanatoria di eventuali difformità e/o abusi edilizi è un tema assai delicato che si intreccia tra normative speciali, ordinarie, regolamenti, piani regolatori e vincoli di varia natura che è opportuno conoscere nel dettaglio per valutare sia lo "stato legittimo" in cui si trova un immobile che le eventuali possibilità di intervento sullo stesso.

Condono edilizio in corso: nuovo intervento della Cassazione

La valutazione dello stato legittimo è, infatti, fondamentale per intervenire sull'immobile sia che si tratti di edilizia libera (manutenzione ordinaria) che di qualsiasi altro intervento che possa richiedere CILA, SCIA o permesso di costruire.

Ma, mentre nel caso di interventi soggetti a comunicazione, segnalazione o permesso, la sua importanza è palese perché la dichiarazione di conformità edilizia-urbanistica è presente all'interno della stessa modulistica, così "sembra" non essere nel caso di interventi di manutenzione ordinaria.

L'argomento è stato oggetto di ripetuti interventi della giurisprudenza di ogni ordine e grado che è riuscita (in alcuni casi) a fornire orientamenti pacifici, come nel caso della sentenza Corte di Cassazione 29 novembre 2023, n. 47697 che conferma alcuni punti chiave relativi all'applicazione delle sanzioni penali di cui all'art. 44 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Le sanzioni penali

Prescindendo dal caso di specie (poco interessante a dire il vero) la Cassazione ricorda il principio consolidato per cui ogni intervento (anche di manutenzione ordinaria) su un immobile illegittimo integra un nuovo reato. Fin quando l'abuso non sia stato represso, intervenire anche con una manutenzione ordinaria costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato.

Senza mezzi termini, la Cassazione conferma che anche la manutenzione ordinaria presuppone che l'edificio sul quale si interviene sia stato costruito legittimamente. Concetto che, in realtà, dovrebbe essere chiaro a partire dalla formulazione stessa dell'art. 6, comma 1, del Testo Unico Edilizia che, elencando gli interventi che è possibile eseguire senza titolo abilitativo (edilizia libera), tra cui quelli di manutenzione ordinaria, presuppone il rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio).

Condono edilizio e ripresa dell'illecito

A maggior ragione, la Cassazione chiarisce che non possono ritenersi lecite, ancorché non richiedenti autorizzazione o fornite di un formale titolo autorizzatorio, le opere che, seppur autonomamente e astrattamente qualificabili come interventi privi di rilevanza penale, siano realizzate in prosecuzione di precedenti illeciti edilizi mai previamente sanati o condonati.

In tema di reati edilizi, il regime della comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) non è applicabile alle opere da eseguirsi su manufatti il cui originario carattere abusivo sia stato accertato con sentenza definitiva e che non risultino essere stati oggetto di condono edilizio o di accertamento di conformità, poiché gli interventi ulteriori su immobili abusivi ripetono le caratteristiche di illegittimità dal manufatto principale, al quale ineriscono strutturalmente.

La sentenza del Consiglio di Stato

Come anticipato, l'argomento è stato oggetto di parecchi interventi della giurisprudenza tra i quali ne ricordiamo una del Consiglio di Stato (sentenza 11 gennaio 2022, n. 188) che ci consente di capire gli effetti della ripresa dei lavori su un immobile considerato abusivo.

Anche in questo caso, i giudici di Palazzo Spada hanno confermato che:

• gli interventi edilizi, di qualunque tipo, anche di manutenzione straordinaria o risanamento conservativo, realizzati su immobili abusivi non condonati, ripetono le caratteristiche di abusività dell’opera principale alla quale accedono;
• non è consentita la prosecuzione dei lavori di completamento su opere abusive, sino all’eventuale intervento della sanatoria e le opere di completamento realizzate in spregio a tale principio devono essere oggetto di riduzione in pristino.

L'eccezione per proseguire i lavori

Nel caso di istanza di condono edilizio pendente è, però, prevista una eccezione offerta dall'art. 35, comma 13 della Legge n. 47/1985 (primo condono edilizio) per la quale è consentito completare le opere abusive in pendenza del procedimento, richiedendo tuttavia l’instaurazione di uno specifico iter procedimentale e allegando all'istanza una perizia giurata ovvero documentazione avente data certa in ordine allo stato dei lavori abusivi.

Tale previsione è, infatti, contempla la necessità di deposito di specifica documentazioni per evitare abusi.

La medesima norma specifica che “i lavori per il completamento delle opere di cui all’articolo 32 possono essere eseguiti solo dopo che siano stati espressi i pareri delle competenti amministrazioni”, inserendo anche tale requisito tra i presupposti per effettuare gli interventi di completamento.

Ricordiamo, comunque, che anche le opere di completamento sono subordinate (in presenza di vincoli) ai pareri delle competenti amministrazioni.