Demolizione, ricostruzione e ampliamento volumetrico: i limiti di spesa per Ecobonus e Sismabonus 110%

Il Fisco chiarisce i limiti di spesa applicabili al superbonus (eco e sisma) in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento di un condominio

di Redazione tecnica - 17/03/2021
Aggiornato il: 25/04/2021
© Riproduzione riservata
Demolizione, ricostruzione e ampliamento volumetrico: i limiti di spesa per Ecobonus e Sismabonus 110%

Situazione tipo: edificio composto da tre unità abitative accatastate A/2, con relative pertinenze accatastate C/6 ed un deposito accatastato C/2; posseduto da due proprietari distinti; intervento edilizio di demolizione e ricostruzione dell'edificio con ampliamento assentito da titolo edilizio ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (ristrutturazione edilizia).

Ecobonus e Sismabonus 110% con ampliamento volumetrico: l'istanza all'Agenzia delle Entrate

Stiamo parlando di uno dei casi più richiesti alla nostra redazione e per la quale finalmente registriamo la risposta dell'Agenzia delle Entrate n. 175 del 16 marzo 2021 che ci consente di chiarire e approfondire l'argomento. Con particolare attenzione:

agli interventi trainanti e trainati di riqualificazione energetica (ecobonus 110%) e riduzione del rischio sismico (sismabonus 110%) previsti dall'art. 119 del Decreto Rilancio;

  • i limiti di spesa;
  • gli interventi agevolabili per l'incremento volumetrico;
  • le possibilità di cessione del credito.

In particolare, si intendono effettuare i seguenti interventi:

  • antisismici;
  • realizzazione del cappotto termico su una superficie lorda disperdente superiore al 25 per cento del totale;
  • sostituzione del vecchio impianto di riscaldamento;
  • sostituzione degli infissi.

Ma non solo, perché nell'istanza si fa presente che (chiaramente) che le unità immobiliari non residenziali (C/6 e C/2) che compongono l'edificio sono sprovviste di riscaldamento.

Ecobonus e Sismabonus 110% con ampliamento volumetrico: la risposta dell'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia delle Entrate risponde a questo interessante quesito riprendendo come sempre:

  • tutti i presupposti previsti dall'art. 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio);
  • l'articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (c.d. Testo Unico Edilizia) alla luce delle modifiche apportate dal Decreto Semplificazioni (che per quel che riguarda sono valide dal 17 luglio 2020);
  • la nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615 del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici che ha chiarito che «a differenza del "Super sismabonus" la detrazione fiscale legata al "Super ecobonus" non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam».

Le condizioni di accesso al Superbonus e i limiti di spesa

Con riferimento al caso prospettato, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato:

  • che per gli interventi edilizi che si intendono porre in essere, in mancanza del titolo edilizio, non ancora richiesto al Comune competente, la detrazione delle relative spese è subordinata alla condizione che dal predetto titolo risulti che le opere edilizie consistono in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione;
  • che l'intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari "esistenti", non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione (esclusa l'ipotesi dell'installazione di sistemi solari fotovoltaici di cui al comma 5 dell'articolo 119 del decreto Rilancio);
  • che l'agevolazione spetta a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia".

Ciò premesso, in caso di incremento volumetrico il sismabonus 110% spetta anche per la parte ampliata ma l'ecobonus 110% no. Per cui il contribuente ha l'onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall'impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

Sussistendo per l'edificio in esame la prevalenza residenziale in termini di quadratura complessiva, si può accedere al Superbonus sia per gli interventi antisismici che per gli interventi di efficientamento energetico. Tuttavia, come detto, per tali ultimi interventi si potrà fruire delle detrazioni per le sole spese relative alla parte esistente.

Ecobonus 110%, doppio salto di classe energetica: l'APE iniziale e finale

Per la fruizione dell'ecobonus 110% deve essere dimostrato il doppio salto di classe energetica mediante produzione dell'attestato di prestazione energetica (APE) pre e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

In riferimento agli interventi di demolizione e ricostruzione configurati come ristrutturazione edilizia con ampliamento, l'APE post operam deve essere redatto considerando l'edificio nella sua configurazione finale.

I limiti di spesa per le unità immobiliari e le pertinenze

In riferimento ai limiti di spesa agevolabili, nel caso di demolizione e ricostruzione, si considera sempre il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell'inizio dei lavori. Il relativo calcolo è effettuato tenendo conto anche delle pertinenze all'interno di edifici in condominio, comprese quelle non servite da un impianto termico. Sono quindi escluse dal calcolo le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto di intervento.

Nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Ciò implica, in sostanza, che qualora siano realizzati sul medesimo edificio, ad esempio la posa in opera del cappotto termico sull'involucro dell'edificio e interventi di riduzione del rischio sismico - (interventi trainanti), il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno di tali interventi.

Nel caso di specie, sulla base di quanto riferito in istanza, il limite di spesa per gli interventi di sismabonus è pari a 96.000 euro per 7 unità complessive che costituiscono l'edificio.

Nel sismabonus anche le spese per completare l'opera

Quando si esegue un intervento antisismico ammesso al Superbonus sono agevolabili anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, ad esempio, per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell'impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l'intervento nel suo complesso. Anche tali spese concorrono al limite massimo di spesa ammesso al Superbonus per interventi antisismici pari a 96.000 euro per immobile, a condizione, tuttavia, che l'intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato. Anche per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche vale il principio secondo cui l'intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati o correlati.

Conclusioni

In conclusione, nel caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento di un edificio condominiale configurato come ristrutturazione edilizia ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380/2001, e nel caso sussistano tutte le condizioni previste dalla norma, è possibile beneficiare del superbonus:

  • con riferimento agli interventi di riduzione del rischio sismico in funzione del numero delle unità immobiliari di cui si compone l'edificio comprese le pertinenze, non collocate fuori dall'edificio condominiale, per un numero massimo di 7 unità, calcolando la detrazione in rapporto alla composizione iniziale dell'edificio prima dell'intervento di demolizione e ricostruzione ed in funzione della spesa allo stesso Istante imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile;
  • per gli interventi di efficientamento energetico, per le sole spese relative la parte esistente (volume ante-operam).

Sconto in fattura e cessione del credito

Confermata anche la possibilità di sconto in fattura anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest'ultimo recuperato sotto forma di credito d'imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Opzione che può essere fatta in relazione a ciascuno stato di avanzamento lavori. Gli stati avanzamento lavori non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo ed il primo SAL deve riferirsi ad almeno il 30 per cento e il secondo ad almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo.

In particolare, per interventi sulle parti comuni degli edifici, non è necessario che il condominio nel suo insieme opti per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. Infatti, alcuni condomini potranno scegliere di sostenere le spese relative agli interventi e beneficiare così della detrazione, mentre altri potranno optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

Confermata anche la possibilità di cessione del credito a favore di una società a responsabilità limitata nella quale l'Istante è socio e membro del consiglio di amministrazione.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it