Per le distanze tra edifici conta la disciplina urbanistica vigente al momento della richiesta del titolo o quella in vigore quando si costruisce? I limiti minimi del D.M. n. 1444/1968 valgono soltanto per i Comuni o operano anche nei rapporti tra privati confinanti? E i balconi e gli altri corpi aggettanti rientrano nel calcolo delle distanze legali?
A questi interrogativi risponde la Corte di Cassazione con la sentenza n. 20546 del 18 giugno 2026, secondo cui, nel conflitto tra confinanti sulle distanze tra edifici, ciò che conta non è la disciplina urbanistica vigente quando si chiede il titolo, bensì quella in vigore quando l'opera viene effettivamente edificata.
I giudici di legittimità ricordano che il titolo edilizio rileva soltanto sul piano formale del rapporto con l'amministrazione, mentre il conflitto fra proprietari si risolve confrontando le caratteristiche oggettive del manufatto con le norme sulle distanze in vigore al tempo della costruzione. Su questa premessa la pronuncia ribadisce che il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 ha efficacia di legge e si inserisce automaticamente negli strumenti urbanistici locali che lo contraddicono, operando anche fra privati, e che i balconi e gli altri corpi aggettanti di apprezzabile profondità e ampiezza si computano come corpo di fabbrica.
La vicenda tra confinanti e il nodo delle distanze
La controversia nasce dall'iniziativa dei proprietari di un fabbricato per civile abitazione, che convengono in giudizio l'impresa costruttrice dell'edificio prospiciente e l'acquirente di un appartamento, chiedendo la demolizione delle opere ritenute illegittime e il risarcimento dei danni per violazione delle distanze legali e delle norme sull'altezza degli edifici.
In primo grado il Tribunale accoglie la domanda e condanna l'impresa alla riduzione in pristino e al risarcimento; il Comune, chiamato in causa, è condannato a tenere indenne l'acquirente per una parte delle somme. Il Comune impugna e in appello l'esito si rovescia.
I giudici d'appello dichiarano nulla la sentenza di primo grado per un vizio attinente alla sostituzione del magistrato, decidono nel merito e respingono le domande dei proprietari. Ritengono che il rispetto delle distanze vada verificato sulla base del piano regolatore vigente quando era stata presentata la domanda di titolo, e non su quello approvato in seguito, e che i limiti del D.M. n. 1444/1968 non operino direttamente fra privati.
Contro questa decisione i proprietari propongono ricorso per cassazione affidato a quattro motivi, mentre l'impresa costruttrice resiste con ricorso incidentale, perché la propria domanda risarcitoria verso il Comune resti davanti al giudice ordinario.
Distanze legali tra l'art. 873 del codice civile e il D.M. n. 1444/1968
Il sistema delle distanze tra costruzioni si regge sull'art. 873 del codice civile, che fissa la distanza minima generale tra fabbricati e rinvia ai regolamenti locali per le distanze maggiori, rispetto ai quali opera come norma integrativa.
A questo riferimento si affianca il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, emanato in attuazione della legge urbanistica del 1942 come modificata dalla legge Ponte del 1967, che fissa i limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati cui i Comuni devono attenersi nella formazione degli strumenti urbanistici. Le sue prescrizioni presuppongono però la previa pianificazione del territorio, ossia la suddivisione in zone territoriali omogenee.
Conta poi il regime di efficacia degli strumenti urbanistici, che diventano vincolanti solo dopo l'adozione, l'approvazione regionale e la pubblicazione all'albo pretorio. In questo quadro rientrano anche le misure di salvaguardia della Legge n. 1902/1952, che sospendono le decisioni sulle domande di costruzione in attesa del nuovo piano.
Distanze tra edifici: quale disciplina si applica, quella del titolo o quella della costruzione?
Alla luce di questo quadro, i giudici di legittimità ribadiscono che, nella successione di norme urbanistiche nel tempo, le disposizioni edilizie sono di immediata applicazione, per cui la costruzione deve adeguarsi alla disciplina vigente nel momento in cui viene realizzata. Se dopo il rilascio del titolo sopravviene una diversa regolamentazione delle distanze, è quest'ultima a governare l'opera (Cassazione, ordinanza n. 3241/2022).
Su questa base la Corte territoriale aveva sbagliato ad ancorare la verifica al piano vigente al momento della domanda di titolo, quando i lavori erano poi iniziati sotto il piano nel frattempo divenuto efficace, che era perciò la disciplina di riferimento.
Sul rapporto tra strumenti locali e D.M. n. 1444/1968 la pronuncia richiama un orientamento ormai consolidato. Avendo il decreto efficacia di legge, le sue distanze minime prevalgono sulle previsioni regolamentari che le contraddicono e vi si sostituiscono per inserzione automatica, con operatività diretta nei rapporti tra privati. Quando il regolamento comunale non prevede distanze o ne fissa di inferiori a quelle minime per le zone omogenee, il giudice deve disapplicare la norma locale illegittima e applicare l'art. 9 del decreto. La Corte d'Appello aveva invece ritenuto quei limiti rivolti ai soli Comuni e non ai privati, omettendo anche la verifica delle distanze effettive.
Quanto al calcolo, i giudici ricordano che non si computano soltanto le sporgenze con funzione meramente ornamentale, mentre i balconi sostenuti da solette aggettanti, anche se scoperti, di apprezzabile profondità e ampiezza, costituiscono corpo di fabbrica e rientrano nella misurazione.
Su un piano distinto si colloca il ricorso incidentale dell'impresa, che voleva tenere davanti al giudice ordinario la domanda di risarcimento verso il Comune per l'affidamento riposto sul titolo rilasciato. Gli ermellini chiariscono che l'azione risarcitoria per lesione dell'incolpevole affidamento sul provvedimento amministrativo spetta alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo nelle materie dell'art. 133 del codice del processo amministrativo, in linea con un recente arresto delle Sezioni Unite (sentenza n. 26080/2025).
Cosa cambia per imprese e progettisti
Sul piano tecnico, la pronuncia conferma che il permesso di costruire (all'epoca concessione edilizia) non mette al riparo dalle pretese del confinante, perché la verifica delle distanze si gioca sul raffronto tra la realtà fisica del costruito e la disciplina vigente quando i lavori sono stati eseguiti.
Va però precisato, per fedeltà al testo, che la Cassazione non accerta in questa sede una violazione delle distanze. Riscontrato che i giudici d'appello avevano individuato la normativa applicabile su presupposti errati e tralasciato la misurazione, la pronuncia rinvia perché quel raffronto venga compiuto applicando i principi enunciati. La qualificazione dell'opera come conforme o difforme resta dunque affidata al giudice del rinvio.
Sul piano sistematico, per le zone diverse da quelle storiche l'art. 9 del D.M. n. 1444/1968 impone almeno dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, soglia che diventa il parametro reale ogni volta che lo strumento locale preveda misure inferiori. È un valore che il progettista deve assumere come dato di partenza, a prescindere dal regolamento comunale.
Conclusioni operative per la verifica delle distanze
In conclusione, la Corte di Cassazione ha accolto i quattro motivi del ricorso principale, ha respinto quello incidentale e ha cassato la sentenza d'appello con rinvio a un diverso collegio, che riapplicherà i principi enunciati.
La conformità di un edificio alle distanze non si misura sul titolo ottenuto ma sulla disciplina vigente quando si edifica, e i limiti del D.M. n. 1444/1968 restano una soglia minima che nessun regolamento locale può abbassare. E quando l'affidamento sul titolo rilasciato dall'amministrazione si rivela mal riposto, la via per il ristoro non è quella ordinaria fra confinanti ma quella amministrativa verso l'ente.
La decisione si iscrive in un indirizzo ormai stabile, che tiene fermo il primato della realtà edificata sul dato cartaceo del titolo. Per chi acquista o costruisce la prudenza impone di leggere le distanze sul costruito e sulla norma del momento, prima che a farlo sia il vicino con un'azione di demolizione.
Distanze tra edifici e D.M. n. 1444/1968: le domande più frequenti
Per le distanze tra edifici conta il momento del titolo o quello della costruzione?
Conta la disciplina urbanistica in vigore al momento in cui l'opera è realizzata. Se dopo il rilascio del titolo cambia la regola sulle distanze, la costruzione deve adeguarsi a quella nuova.
Le distanze del D.M. n. 1444/1968 valgono anche tra privati?
Sì. L'art. 9 ha efficacia di legge e si sostituisce per inserzione automatica alle norme locali che prevedono distanze inferiori, operando direttamente nei rapporti tra privati.
I balconi rientrano nel calcolo delle distanze tra edifici?
I balconi su solette aggettanti di apprezzabile profondità e ampiezza, anche se scoperti, sono corpo di fabbrica e si computano. Restano escluse solo le sporgenze con funzione meramente ornamentale.
