Esecuzioni immobiliari: entro quando sanare gli abusi edilizi?

Nel caso di acquisto di un immobile a seguito di procedura esecutiva immobiliare, quanto tempo ha a disposizione l'acquirente per procedere con la sanatoria degli eventuali abusi edilizi presenti?

Esecuzioni immobiliari e abusi edilizi: interviene il TAR

Per rispondere alla domanda "potrebbe" bastare leggere l'art. 46, comma 5, secondo periodo, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che recita:

L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.

Si parla di "centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria" ma nella realtà, la giurisprudenza è ormai pacifica nel ritenere che il termine di 120 giorni non decorre, se non da quando l’aggiudicatario abbia avuto conoscenza dell’illecito edilizio. Un aspetto molto interessante che, come spesso accade, necessita dell'intervento del Tribunale.

Ed è quello che accade con la Sentenza TAR Lazio 28 maggio 2022, n. 6289 che intreccia il tema con la necessità di intervenire sull'immobile utilizzando il superbonus 110%.

Il caso di specie

Nel caso di specie i fatti possono essere così riassunti:

• a seguito di procedura esecutiva immobiliare, apertasi nel 1997, il ricorrente diventa proprietario dell'immobile che non viene, però, mai abitato;
• con due atti notori del 2012 e del 2015 il ricorrente dichiara la conformità urbanistica ed edilizia del bene al fine di ottenere l’autorizzazione paesaggistica;
• nel 2021 il ricorrente decide di valutare l'utilizzo del superbonus 110% per la ristrutturazione dell'immobile;
• in occasione dell’accesso ai luoghi eseguito dal tecnico di fiducia il 23 aprile 2021, il ricorrente prende atto della presenza di diversi abusi edilizi;
• a fronte di ciò, il 19 agosto 2021 (118 giorni dopo) ricorrente presenta l’istanza di permesso in sanatoria;
• il 28 ottobre 2021 il Comune emette un provvedimento di diniego del permesso in sanatoria, perché lo stesso sarebbe stato presentato dopo il termine di 120 giorni previsto dal citato art. 46, comma 5 del Testo Unico Edilizia (TUE).

La conoscenza dell'abuso

Secondo il Comune, con la presentazione delle due dichiarazioni di conformità urbanistica ed edilizia del 2012 e 2015, il proprietario, al fine di ottenere l’autorizzazione paesaggistica, avrebbe dovuto abere piena conoscenza dello stato dei luoghi.

Diversamente, il ricorrente ammette di non avere mai abitato nell’immobile, né di avervi mai eseguito un sopralluogo, fino a quando quest’ultimo si è reso necessario per accertarne lo stato, e avviare i lavori di ristrutturazione, usufruendo del superbonus 110%.

Entrando nel dettaglio, l'immobile presenterebbe delle difformità edilizie, consistenti nella realizzazione senza titolo di un “manufatto-forno” e nell’incremento della superficie del magazzino e della soffitta.

In riferimento ai due atti del 2012 e 2015, secondo il TAR tale circostanza sarebbe priva di forza adeguata, perché essa attesta, semmai, che la ricorrente non fosse a quell’epoca a conoscenza degli abusi, e non che abbia mentito in sede di autocertificazione. Anche il riferimento al manufatto da demolire, in tali pratiche, non è determinante, perché esso può trovare spiegazione nella volontà di demolire parte del fabbricato per esigenze progettuali (nel caso di specie, la ricorrente indica la volontà di realizzare un parcheggio), e non necessariamente nella presa d’atto dell’obbligo di eliminare un abuso edilizio, mediante demolizione.

Da quando scattano i 120 giorni?

Secondo una giurisprudenza consolidata, il termine di 120 giorni previsto all'art. 46, comma 5 del TUE non decorre, se non da quando l’aggiudicatario abbia avuto conoscenza dell’illecito edilizio. Nel caso di specie, è necessario prendere in considerazione il sopralluogo del tecnico di fiducia del 23 aprile 2021 per la conoscenza delle difformità edilizie da parte del proprietario.

Considerato che l’istanza di permesso in sanatoria è stata presentata il 19 agosto successivo, la stessa sarebbe sopraggiunta nel termine di 120 giorni previsto dalla piena conoscenza dell'abuso.

In definitiva, il TAR ha confermato la tesi ricorrente e ammesso che la domanda di sanatoria è stata tempestiva.