Fiscalizzazione abusi edilizi: ecco come si calcola la sanzione alternativa alla demolizione

Tra le zone d’ombra presenti all’interno del Testo Unico Edilizia (TUE), il d.P.R. n. 380/2001, vi è certamente il tema della “fiscalizzazione degli abusi edilizi”. Un istituto molto controverso e attivabile dalla pubblica amministrazione, che consente di evitare la demolizione di un abuso a seguito di una sanzione alternativa.

Fiscalizzazione abusi edilizi: la giurisprudenza

Su questo istituto sono stati registrati parecchi interventi della giurisprudenza che sono riusciti a chiarire le differenze sostanziali tra le sanzioni alternative alla demolizione irrogate ai sensi:

• dell’art. 33, comma 2 del TUE, applicabile per gli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità per i quali il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile;
• dell’art. 34, comma 2 del TUE per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire sui quali la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità;
• dell’art. 38, commi 1 e 2 del TUE che consente la fiscalizzazione nel caso di interventi eseguiti in base a permesso annullato.

Ma, mentre sono chiari gli effetti della fiscalizzazione (sananti solo nel caso dell’art. 38), ciò su cui si è registrata qualche incertezza riguarda la determinazione della sanzione stessa. Argomento sul quale il Consiglio di Stato aveva rimesso la decisione all’Adunanza Plenaria.

La determinazione della sanzione pecuniaria

Ricordiamo i contenuti del citato art. 33, comma 2, TUE:

“Qualora, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecunaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 e con riferimento all'ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell'abuso, sulla base dell'indice ISTAT del costo di costruzione, con la esclusione, per i comuni non tenuti all'applicazione della legge medesima, del parametro relativo all'ubicazione e con l'equiparazione alla categoria A/1 delle categorie non comprese nell'articolo 16 della medesima legge. Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello di abitazione la sanzione è pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile, determinato a cura dell'agenzia del territorio”.

Ai fini della determinazione della sanzione pecuniaria ai sensi dell’art. 33, comma 2 del TUE, il Consiglio di Stato con la sentenza 13 luglio 2023, n. 6865 ha fissato due parametri da prendere in considerazione:

• la data di ultimazione dei lavori;
• il costo di produzione.

Due riferimenti dalla cui combinazione si ricava la quantificazione della sanzione pecuniaria sostitutiva di quella ripristinatoria, idonea a contemperare l’interesse punitivo dell’amministrazione, per il vulnus inferto con l’abuso edilizio, e quello del privato a non vedersi imporre un ripristino dello status quo materialmente impossibile senza compromissione di ulteriori beni, anch’essi ugualmente da tutelare.

I dubbi rimasti, sui quali è stato necessario l’intervento dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, riguardavano:

• se, con l’espressione “data di esecuzione dell’abuso”, debba intendersi il momento di completamento dell’abuso ovvero quello in cui l’abuso è stato accertato dai competenti uffici pubblici ovvero sia stato denunciato dall’interessato a mezzo della richiesta di un condono o ancora quello di irrogazione della sanzione pecuniaria o demolitoria, intendendosi cioè l’espressione come momento di cessazione dell’abuso;
• se, in mancanza dei decreti ministeriali di determinazione del costo di produzione per la realizzazione degli immobili ex art. 22 della l. n. 392 del 1978, ai fini della determinazione della sanzione pecuniaria possa procedersi all’attualizzazione, secondo gli indici ISTAT, al momento di irrogazione della sanzione pecuniaria dei valori risultanti dagli ultimi decreti ministeriali (30 gennaio 1997 e 18 dicembre 1998) ovvero se ancora l’attualizzazione possa essere quanto meno limitata al momento della scoperta dell’abuso o della sua denunzia (o della proposizione della istanza di condono).