La fiscalizzazione dell’abuso edilizio prima e dopo il Salva Casa

Gli effetti sullo stato legittimo

Prima dell’entrata in vigore del Salva Casa, la fiscalizzazione (ai sensi degli artt. 33 e 34) consentiva, in concreto, solo di evitare la demolizione dell’opera, lasciando però intatto lo status di “abuso edilizio” e, conseguentemente, impedendo che tali opere potessero essere considerate parte integrante della legittimità edilizia dell’immobile. In altre parole, l’abuso restava tale, con ripercussioni immediate sulla possibilità di effettuare interventi successivi, come ad esempio una manutenzione, una demolizione e ricostruzione, un cambio di destinazione d’uso o l’accesso a incentivi edilizi: l’immobile, proprio a causa della presenza di opere fiscalizzate, non era pienamente legittimo.

Con la modifica del comma 1-bis, la prospettiva cambia radicalmente. Oggi, la normativa riconosce che anche il pagamento delle sanzioni pecuniarie previste per le ipotesi di fiscalizzazione contribuisce alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile. In particolare, il legislatore ha integrato lo stato legittimo con le ipotesi di irregolarità sanate attraverso una valutazione ex post e una sanzione pecuniaria.

L’effetto più rilevante di questo mutamento è che le opere fiscalizzate vengono ora “assorbite” all’interno dello stato legittimo, rendendo possibile – ad esempio – la loro computabilità ai fini di un successivo intervento edilizio. Si pensi al caso, tutt’altro che raro, di un edificio in zona non vincolata su cui era stato realizzato un ampliamento volumetrico in parziale difformità dal permesso di costruire, e fiscalizzato ai sensi dell’art. 34. Prima del Salva Casa, la parte fiscalizzata non avrebbe potuto essere ricostruita in sede di demolizione e ricostruzione; oggi, invece, grazie alla nuova formulazione dell’art. 9-bis, tale porzione può essere inclusa nel computo volumetrico legittimamente ricostruibile, proprio in virtù dell’effetto “sanante” della fiscalizzazione sullo stato legittimo.

In conclusione, la riforma operata con il Salva Casa, segna un punto di svolta: la fiscalizzazione dell’abuso edilizio non è più solo una misura di “contenimento del danno”, ma diventa uno strumento che, a determinate condizioni e con i limiti tecnici già previsti dalla giurisprudenza, consente di “recuperare” porzioni edilizie irregolari, attribuendo loro piena dignità ai fini dello stato legittimo dell’immobile.