Lottizzazione abusiva: i limiti alla sanatoria in aree già urbanizzate

Lottizzazione abusiva: tipologie

Il perno normativo della pronuncia è rappresentato dall’art. 30 del Testo Unico Edilizia, che configura come lottizzazione abusiva:

• qualsiasi forma di trasformazione urbanistica o edilizia del terreno, in assenza o in difformità dello strumento urbanistico (c.d. lottizzazione “materiale” o “sostanziale”);
• ogni attività giuridica (frazionamenti, vendite, cessioni) che si realizza mediante il compimento di atti di disposizione tra vivi comportanti il frazionamento dei terreni in modo tale da determinarne in maniera inequivocabile la destinazione d’uso a scopo di edificazione contra legem  (c.d. lottizzazione “cartolare”, oppure “giuridica” o “negoziale”).

Per quanto attiene alle ipotesi di lottizzazione c.d. “materiale”, ai fini della configurabilità di una lottizzazione abusiva, gli interventi realizzati devono risultare globalmente apprezzabili in termini di:

• trasformazione urbanistico-edilizia del territorio;
• aggravio del relativo carico insediativo;
• pregiudizio per la potestà programmatoria attribuita all'amministrazione.

Ne discende che la lottizzazione abusiva deve essere apprezzata non secondo un approccio atomistico che guarda alla singola particella, ma nel suo complesso, in rapporto all'intera vicenda della proprietà originaria frazionata in modo illegittimo.

Per accertare la sussistenza di una lottizzazione abusiva “cartolare” non è sufficiente il mero riscontro del frazionamento del terreno collegato a plurime vendite, ma è richiesta anche l’acquisizione di un sufficiente quadro indiziario dal quale sia oggettivamente possibile desumere, in maniera non equivoca, la destinazione a scopo di edificazione perseguito mediante gli atti posti in essere dalle parti.

In caso di accertamento, l’amministrazione può:

• sospendere i lavori;
• vietare gli atti di disposizione fra privati;
• acquisire gratuitamente l’area al patrimonio comunale.