Può accadere che un vicino ritenga illegittimo un immobile e chieda al Comune di verificare se il permesso di costruire che ne ha consentito la realizzazione sia effettivamente corretto.
Ma cosa succede quando quel titolo esiste già, è efficace e non è stato annullato? L'amministrazione è tenuta ad avviare nuove verifiche e a pronunciarsi sull'istanza del privato oppure la scelta di riesaminare un provvedimento già adottato resta affidata alla propria discrezionalità?
Su questo tema è intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza n. 3894 del 18 maggio 2026, che ha fornito importanti chiarimenti sul rapporto tra il potere di vigilanza edilizia attribuito ai Comuni dall'art. 27 del d.P.R. n. 380/2001 e il diverso potere di autotutela disciplinato dalla Legge n. 241/1990.
Permesso di costruire e vigilanza edilizia: il vicino può obbligare il Comune a intervenire?
Al centro della controversia vi era un permesso di costruire rilasciato per un intervento di ristrutturazione edilizia, la cui legittimità era stata contestata dai proprietari dell'immobile confinante, sostenendo che non fosse stata adeguatamente dimostrata la preesistenza di una parte del fabbricato prima del 1° settembre 1967 e che, comunque, trattandosi di un immobile ubicato all'interno del centro abitato, sarebbe stato necessario un titolo edilizio già in epoca antecedente alla Legge n. 765/1967.
Parallelamente all'impugnazione del permesso di costruire, i ricorrenti avevano presentato una diffida al Comune chiedendo l'esercizio dei poteri di vigilanza previsti dall'art. 27 del d.P.R. n. 380/2001 e sostenendo che l'amministrazione dovesse verificare la regolarità urbanistico-edilizia dell'edificio e adottare i conseguenti provvedimenti.
Poiché il Comune non aveva dato seguito alla richiesta, i ricorrenti avevano promosso un ricorso avverso il silenzio-inadempimento sostenendo che l'amministrazione fosse tenuta a pronunciarsi sulla loro istanza.
La questione sottoposta ai giudici amministrativi non riguardava quindi direttamente la legittimità dell'immobile o la corretta dimostrazione della sua preesistenza, ma un aspetto preliminare e decisivo, ovvero stabilire se il Comune fosse realmente obbligato ad attivarsi a fronte della richiesta avanzata dai privati.
Vigilanza edilizia, autotutela e obbligo di provvedere: le norme di riferimento
Il potere di vigilanza previsto dall'art. 27 del d.P.R. n. 380/2001
Per comprendere la decisione occorre partire dall'art. 27 del d.P.R. n. 380/2001, che attribuisce ai Comuni il potere-dovere di vigilare sull'attività urbanistico-edilizia svolta nel territorio comunale.
La norma costituisce il fondamento dell'attività repressiva degli abusi edilizi e consente all'amministrazione di intervenire quando vengano realizzate opere in assenza di titolo, in totale difformità oppure in contrasto con la disciplina urbanistica ed edilizia vigente.
Uno degli aspetti più rilevanti dell'art. 27 riguarda il carattere permanente del potere di vigilanza. A differenza di altri poteri amministrativi, infatti, la vigilanza edilizia non è soggetta a termini decadenziali e può essere esercitata anche a distanza di molti anni dalla realizzazione delle opere. Per la rilevanza degli interessi pubblici coinvolti, il Comune conserva nel tempo il compito di vigilare sull'attività urbanistico-edilizia svolta sul territorio e di verificare la correttezza dei titoli e degli interventi realizzati.
L'annullamento d'ufficio disciplinato dall'art. 21-novies della Legge n. 241/1990
Diversa è la logica che governa l'autotutela amministrativa. Quando esiste un titolo edilizio efficace, la sua eventuale rimozione non può essere ricondotta ai normali poteri repressivi dell'abuso edilizio ma richiede l'esercizio del potere di annullamento d'ufficio previsto dall'art. 21-novies della Legge n. 241/1990.
In questo caso l'amministrazione non è chiamata semplicemente ad accertare un abuso, ma a valutare se sussistano le condizioni per tornare su un proprio provvedimento già adottato, tenendo conto dei limiti e delle garanzie previsti dall'ordinamento.
Negli ultimi anni il legislatore è intervenuto più volte riducendo progressivamente i termini entro i quali l'amministrazione può esercitare tale potere. Il limite massimo, inizialmente fissato in diciotto mesi, è stato ridotto a dodici mesi dal D.L. n. 77/2021 e successivamente a sei mesi dalla Legge n. 182/2025.
Per i titoli edilizi e, più in generale, per i provvedimenti amministrativi già consolidati, assume particolare rilievo la questione dell'individuazione del termine applicabile. La giurisprudenza amministrativa ha infatti chiarito che occorre fare riferimento alla disciplina vigente al momento dell'adozione del provvedimento che si intende annullare e non a quella in vigore quando viene esercitato il potere di autotutela.
Ne consegue che un titolo rilasciato quando il termine massimo era pari a diciotto mesi continua a essere assoggettato a quel regime temporale, mentre per i provvedimenti adottati successivamente trovano applicazione i termini ridotti introdotti dal legislatore.
Resta inoltre ferma l'eccezione prevista dal comma 2-bis dell'art. 21-novies della Legge n. 241/1990, che consente il superamento del termine ordinario nei casi in cui il provvedimento sia stato ottenuto mediante false rappresentazioni dei fatti oppure attraverso dichiarazioni false o mendaci.
Il Comune deve rispondere a una richiesta di autotutela sul permesso di costruire?
Nel valutare il caso, il Consiglio ha anzitutto ricordato che l'obbligo di provvedere previsto dall'art. 2 della Legge n. 241/1990 presuppone l'esistenza di una specifica disposizione normativa che imponga all'amministrazione di adottare un provvedimento oppure di un obbligo univocamente ricavabile dal sistema. In assenza di tali presupposti non può configurarsi alcun silenzio-inadempimento.
Partendo da questo principio, il Consiglio ha spiegato che l'autotutela non rappresenta un potere che il privato possa pretendere venga esercitato, ma una facoltà riconosciuta all'amministrazione quando ritenga che sussistano le condizioni per tornare sui propri atti.
Poiché la scelta di riaprire una vicenda amministrativa già definita resta affidata alla valutazione dell'ente, non sorge alcun obbligo di avviare il procedimento né di fornire una risposta all'istanza del privato.
Da questa premessa è derivata l'inammissibilità sia del ricorso contro il silenzio sia, secondo il consolidato orientamento richiamato dalla sentenza, dell'impugnazione del diniego espresso di autotutela.
Secondo il Collegio, non è infatti possibile utilizzare il rito del silenzio per ottenere indirettamente ciò che l'ordinamento rimette alla discrezionalità dell'amministrazione, vale a dire l'apertura di un procedimento di autotutela finalizzato al riesame di un atto già efficace.
Perché un permesso di costruire non può essere rimesso continuamente in discussione
La motivazione, tuttavia, non si è limitata a richiamare la natura discrezionale dell'autotutela, ma ha spiegato anche le ragioni che giustificano tale impostazione. Secondo il Consiglio di Stato, la possibilità di riesaminare provvedimenti amministrativi già consolidati costituisce un'eccezione rispetto alla regola generale della stabilità degli atti.
Se ogni permesso di costruire potesse essere rimesso continuamente in discussione su semplice richiesta dei privati, verrebbero compromesse esigenze fondamentali quali la certezza dei rapporti giuridici, la stabilità dell'interesse pubblico perseguito attraverso il provvedimento e la stessa affidabilità dell'azione amministrativa.
Il Consiglio di Stato ha inoltre richiamato i principi di efficacia ed economicità sanciti dall'art. 1 della Legge n. 241/1990 e il principio costituzionale di buon andamento dell'amministrazione, evidenziando come la scelta di riaprire procedimenti ormai definiti debba rimanere circoscritta a situazioni particolari.
Vigilanza edilizia e autotutela: due poteri che non vanno confusi
In riferimento al rapporto tra potere di vigilanza e autotutela amministrativa, il Consiglio ha chiarito che il potere-dovere di vigilanza attribuito ai Comuni dall'art. 27 del d.P.R. n. 380/2001 conserva carattere permanente e può essere esercitato in qualsiasi momento.
Questo non significa però che l'amministrazione possa annullare o rimettere in discussione liberamente un permesso di costruire già efficace: quando esiste un titolo valido e la contestazione riguarda la sua legittimità originaria, non viene più in rilievo l'accertamento di un abuso edilizio in senso proprio ma la possibile rimozione di un provvedimento amministrativo già esistente.
In queste situazioni trovano applicazione le regole dell'autotutela e, in particolare, i presupposti previsti dall'art. 21-novies della Legge n. 241/1990.
Se quindi il potere di vigilanza sul territorio consente ai Comuni di verificare in ogni momento la correttezza dei titoli edilizi, esso non permette di caducarli al di fuori delle condizioni previste dalla disciplina dell'autotutela.
L'appello è stato quindi respinto, confermando la decisione del giudice di primo grado: il ricorso avverso il silenzio è stato ritenuto inammissibile perché finalizzato a ottenere l'esercizio di un potere di autotutela che l'amministrazione non era obbligata né ad attivare né ad esercitare.
Il Comune conserva certamente il potere-dovere di controllare il territorio e vigilare sull'attività urbanistico-edilizia, ma tale potere non può trasformarsi in uno strumento attraverso il quale riesaminare senza limiti temporali permessi di costruire ormai efficaci.
Il potere di vigilanza previsto dall'art. 27 del d.P.R. n. 380/2001 non può essere utilizzato per rimettere indirettamente in discussione la legittimità di un titolo edilizio ormai consolidato. Quando la contestazione riguarda la legittimità del titolo edilizio e non la conformità delle opere ad esso, il tema non riguarda più l'esercizio dei poteri repressivi previsti dalla norma del Testo Unico Edilizia, ma l'eventuale attivazione dell'autotutela amministrativa, che resta affidata alla valutazione discrezionale dell'ente e non può essere imposta attraverso il ricorso contro il silenzio.
