È già in vigore il decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, recante “Disposizioni urgenti per il Piano Casa” e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 7 maggio 2026, n. 104. Il decreto contiene misure straordinarie, necessarie e urgenti finalizzate a favorire la realizzazione e la valorizzazione di interventi di edilizia residenziale pubblica, edilizia sociale ed edilizia integrata.
Punto centrale è l’incremento dell’offerta di alloggi a prezzi accessibili, sia in vendita sia in locazione, attraverso modelli non limitati alla nuova edificazione, ma orientati anche al recupero dell’esistente attraverso interventi di sostituzione edilizia, di recupero e riconversione di immobili del patrimonio pubblico non redditizi e non in uso, oltre ai progetti di contrasto al degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale o di rigenerazione urbana.
Piano Casa 2026: il nuovo decreto-legge in Gazzetta Ufficiale
Il decreto legge è così strutturato
- TITOLO I – PIANO CASA
- Capo I – Disposizioni generali
- Art. 1 – Finalità e oggetto
- Capo II – Edilizia residenziale pubblica e sociale
- Art. 2 – Programma straordinario nazionale di recupero e di manutenzione del patrimonio di edilizia pubblica e di edilizia sociale
- Art. 3 – Commissario straordinario per la ricognizione dei fabbisogni e il programma di interventi
- Art. 4 – Fondo di garanzia per morosità incolpevole per contratti di locazione di edilizia residenziale pubblica
- Art. 5 – Riscatto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica esistenti
- Art. 6 – Edilizia residenziale sociale da destinare a locazione di lunga durata con facoltà di riscatto predefinita
- Art. 7 – Istituzione dello strumento finanziario “Fondo housing coesione”
- Art. 8 – Disposizioni di semplificazione e di coordinamento
- Capo III – Edilizia integrata
- Art. 9 – Programmi infrastrutturali di edilizia integrata
- Art. 10 – Disposizioni procedimentali
- Capo IV – Disposizioni comuni
- Art. 11 – Ulteriori disposizioni in materia di edilizia residenziale
- Art. 12 – Entrata in vigore
Finalità del provvedimento è la soddisfazione dei fabbisogni abitativi prioritari, con riferimento a giovani, studenti universitari, lavoratori fuori sede, giovani coppie, genitori separati, persone anziane attraverso il senior cohousing e modelli di coabitazione intergenerazionale.
Recupero degli alloggi ERP e rigenerazione urbana
Come specificato nell’art. 2, il Piano Casa punta al ripristino degli alloggi ERP oggi inutilizzabili per carenze manutentive, al recupero di immobili destinati all’edilizia sociale e all’incremento dell’offerta abitativa a canone sostenibile.
La gestione del programma viene affidata al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti con il supporto di INVITALIA, che gestirà risorse e procedure di selezione.
Uno degli elementi più significativi riguarda l’apertura al partenariato pubblico-privato. Il comma 3 richiama infatti l’art. 175 del d.lgs. n. 36/2023 e consente di sviluppare programmi economicamente sostenibili anche attraverso operazioni integrate di housing sociale, recupero immobiliare e rigenerazione urbana.
Gli avvisi pubblici dovranno privilegiare interventi che riducano i canoni calmierati, recuperino immobili pubblici non utilizzati e che si inseriscano in programmi di contrasto al degrado urbanistico e sociale.
La norma consente inoltre la realizzazione degli interventi anche per fasi e lotti funzionali, nel tentativo di accelerare l’utilizzo delle risorse disponibili senza attendere il completamento integrale dei programmi.
All’iniziativa sono destinati 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030, una parte dei quali derivanti dal Fondo sociale europeo per il clima, collegando così il Piano Casa anche agli obiettivi di sostenibilità energetica e contrasto alla povertà abitativa.
Il Commissario straordinario e la ricognizione del patrimonio pubblico
Il decreto istituisce anche un Commissario straordinario incaricato di coordinare e accelerare gli interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale previsti dall’art. 2, da nominare tramite DPCM e che resterà in carica fino al 31 dicembre 2027.
Entro trenta giorni dalla nomina, il Commissario dovrà avviare una procedura per censire immobili statali, regionali, comunali e di altri enti pubblici potenzialmente destinabili a programmi di edilizia sociale. Sulla base di tale attività verranno individuati gli immobili utilizzabili e predisposti schemi-tipo di convenzione tra enti proprietari e soggetti attuatori. In questo contesto assume particolare rilievo la possibilità di costituire diritti di superficie o altri diritti reali di lunga durata, comunque non inferiori a 25 anni, con l’obiettivo evidente di rendere sostenibili anche gli investimenti privati.
Infine è prevista anche l’istituzione di una Cabina di monitoraggio composta da Governo, Regioni, Comuni e rappresentanti del settore ERP, con funzioni di indirizzo generale e verifica dello stato di attuazione del Piano.
Fondo di garanzia contro la morosità incolpevole
Il decreto istituisce presso il Ministero dell’economia e delle finanze un Fondo di garanzia con una dotazione iniziale pari a 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni per il 2027 finalizzato a coprire il rischio derivante dal mancato pagamento dei canoni di locazione e del deposito cauzionale nei casi in cui il conduttore di un alloggio ERP non riesca ad adempiere per cause non imputabili alla propria volontà.
La disciplina attuativa viene rinviata a un successivo decreto del MIT, di concerto con il MEF, che dovrà definire l’entità della quota dei canoni destinata al Fondo, i criteri di accesso, le modalità di erogazione e le procedure di verifica della spesa.
Vendita e riscatto degli alloggi ERP
Particolarmente rilevante è l’introduzione di una misura volta a favorire l’accesso alla proprietà della casa da parte degli assegnatari degli alloggi ERP, prevedendo procedure di alienazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale.
La norma demanda a un decreto interministeriale, previa intesa in Conferenza Unificata, la definizione delle procedure di vendita degli immobili appartenenti ai Comuni, agli enti pubblici e alle aziende territoriali per l’edilizia residenziale pubblica e sociale. Il decreto attuativo dovrà inoltre individuare i criteri per selezionare gli immobili alienabili in funzione del loro valore di mercato.
Viene inoltre riconosciuto un diritto di opzione all’acquisto in favore dell’assegnatario, purché non moroso e a condizione che non sia proprietario di altra abitazione.
Locazione con riscatto e housing sociale
L’art. 6 introduce un modello di housing sociale che punta a favorire percorsi graduali di accesso alla proprietà, cercando di superare la tradizionale distinzione netta tra ERP in locazione e mercato immobiliare privato.
In particolare, la norma consente di destinare le risorse dei programmi di recupero e riqualificazione del patrimonio edilizio pubblico a progetti di edilizia sociale fondati sulla locazione di lunga durata, con facoltà di riscatto progressiva secondo scadenze predefinite, fornendo una risposta abitativa soprattutto ai giovani, alle giovani coppie e ai genitori separati.
La disposizione riguarda sia interventi di recupero e riqualificazione del patrimonio esistente, compresi quelli di demolizione e ricostruzione senza consumo di suolo, sia operazioni di acquisto e trasformazione immobiliare relative a edifici o complessi unitari con almeno 25 unità immobiliari.
Gli immobili dovranno essere assoggettati a un apposito atto d’obbligo trascritto a favore del Comune, con il quale viene garantita la destinazione a locazione di lunga durata secondo quanto previsto dalle convenzioni urbanistiche.
Le convenzioni dovranno inoltre disciplinare i vincoli sul prezzo di cessione, le modalità del riscatto e le condizioni per l’eventuale vendita successiva degli immobili.
Significativa è la previsione contenuta nel comma 3, che impone standard elevati di sostenibilità ambientale ed efficienza energetica e tecnologica, collegando esplicitamente l’edilizia sociale agli obiettivi di efficientamento energetico e qualità costruttiva.
Il Fondo housing coesione e le risorse europee
Uno dei principali strumenti finanziari del Piano Casa, come specificato all’art. 7 del decreto, è il “Fondo housing coesione”, istituito presso INVIMIT SGR S.p.A. con l’obiettivo di sostenere interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale, valorizzazione del patrimonio esistente e contenimento del consumo di suolo.
La disposizione autorizza il Dipartimento per le politiche di coesione della Presidenza del Consiglio dei ministri a sottoscrivere quote del fondo per 100 milioni di euro nel 2026, utilizzando risorse del Fondo sviluppo e coesione 2021-2027.
Il fondo può infatti essere alimentato anche da risorse derivanti dalla riduzione del cofinanziamento nazionale del Programma Metro Plus e Città medie del Sud, da quote sottoscritte da Regioni e Province autonome e da amministrazioni centrali titolari di programmi europei destinati alle politiche abitative.
Semplificazioni urbanistiche e cambi di destinazione d’uso
Nell’ottica di garantire la massima semplificazione nelle procedure, il decreto all’art. 8 chiarisce che agli interventi di ristrutturazione urbanistica, edilizia o di demolizione e ricostruzione si applicano le disposizioni di semplificazione già previste dall’art. 10, comma 7-ter, del D.L. n. 76/2020, convertito dalla Legge n. 120/2020.
Inoltre per l’approvazione degli interventi, il soggetto attuatore potrà convocare una conferenza di servizi ai sensi dell’art. 14-bis della Legge n. 241/1990, alla quale partecipano anche le amministrazioni competenti in materia ambientale, paesaggistica e sanitaria con termini molto ridotti pari a 30 giorni per la conclusione ordinaria e 40 giorni nei casi che coinvolgono amministrazioni preposte alla tutela di interessi sensibili.
Viene inoltre rafforzato il meccanismo del silenzio-assenso, considerandosi acquisito l’assenso delle amministrazioni che non si esprimano nei termini previsti oppure formulino dissensi non adeguatamente motivati.
Particolarmente importante è poi il comma 3, dedicato al mutamento di destinazione d’uso. La norma richiama direttamente l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 e stabilisce che i cambi d’uso funzionali alle finalità del Piano Casa seguono la disciplina prevista dal Testo Unico Edilizia per le singole unità immobiliari, fatte salve le disposizioni regionali e comunali più favorevoli e la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare condizioni specifiche.
Vengono inoltre previsti un vincolo trentennale di destinazione d’uso e la dichiarazione di pubblica utilità nel caso in cui gli interventi siano inseriti in programmi di rigenerazione urbana.
Edilizia integrata tra housing sociale e investimenti privati
L’art. 9 introduce uno dei punti più innovativi del Piano Casa, disciplinando i “programmi infrastrutturali di edilizia integrata”, cioè interventi destinati a quei soggetti che non possono accedere all’edilizia residenziale pubblica ma che, allo stesso tempo, non riescono a sostenere i costi del mercato immobiliare ordinario.
Si tratta di un vero e proprio modello di housing sociale “ibrido”, fondato sull’integrazione tra investimenti privati, calmierazione dei prezzi, rigenerazione urbana e controllo pubblico delle destinazioni d’uso e dei requisiti soggettivi.
La norma guarda in particolare a giovani, studenti fuori sede, lavoratori, giovani coppie e nuclei familiari con redditi medio-bassi, prevedendo programmi realizzati prevalentemente con investimenti privati.
Il modello scelto è quello dell’edilizia integrata, basato sulla compresenza di edilizia convenzionata a prezzo o canone calmierato (per almeno il 70% dell’investimento e con una riduzione di almeno il 33% dei valori di mercato della stessa zona territoriale) e di edilizia libera a valori di mercato.
Procedimento unico e varianti urbanistiche accelerate
L’approvazione dei programmi di edilizia integrata previsti all’art. 9 potrà avvenire anche in variante agli strumenti urbanistici vigenti attraverso un procedimento unico, nel quale confluiranno tutti gli atti di assenso necessari alla realizzazione degli interventi.
Il fulcro del sistema sarà rappresentato dalla conferenza di servizi, convocata dall’amministrazione competente, consentendo di concentrare valutazioni urbanistiche, autorizzazioni edilizie, atti ambientali e paesaggistici ed eventuali adeguamenti della pianificazione locale.
Particolarmente importante è il ruolo attribuito agli accordi convenzionali, che dovranno disciplinare le quote di edilizia convenzionata, i vincoli sui prezzi e sui canoni, la durata degli obblighi e gli standard urbanistici e servizi.
Le prime implicazioni operative del Piano Casa
Il decreto-legge n. 66/2026 introduce un modello che prova a integrare politiche abitative, rigenerazione urbana e investimenti privati attraverso una forte accelerazione procedurale e una gestione centralizzata degli interventi.
Accanto al recupero del patrimonio ERP esistente, il provvedimento punta infatti a costruire nuovi modelli di housing sociale fondati su partenariato pubblico-privato, calmierazione dei prezzi, locazione con riscatto e programmi di edilizia integrata.
Particolarmente rilevanti appaiono le semplificazioni urbanistiche, il ruolo del Commissario straordinario, l’utilizzo di fondi europei e strumenti finanziari dedicati, oltre al collegamento tra politiche abitative, sostenibilità energetica e rigenerazione urbana.
Resta ora da verificare l’effettiva capacità attuativa del sistema, soprattutto con riferimento ai rapporti con le normative regionali, alla sostenibilità economica degli interventi, alla concreta disponibilità del patrimonio pubblico recuperabile e all’equilibrio tra finalità sociali e partecipazione degli investimenti privati. Il passaggio parlamentare per la conversione in legge sarà quindi particolarmente importante, anche perché diversi aspetti del decreto richiederanno ulteriori chiarimenti attuativi e un coordinamento operativo con la disciplina urbanistica ed edilizia vigente.
