Il percorso di conversione in legge del D.L. n. 66/2026 (Piano Casa) entra nel vivo con il primo via libera della Camera dei Deputati, che ha approvato il testo modificato con voto di fiducia.
L'esame in Assemblea non ha modificato l'impianto generale del provvedimento, che continua a puntare sull'incremento dell'offerta abitativa a costi accessibili e sul coinvolgimento di investimenti pubblici e privati, anche se il testo approvato contiene alcune interessanti novità, come l'introduzione di nuovi destinatari delle misure abitative, il rafforzamento del ruolo degli operatori privati nei programmi di edilizia integrata, l'ampliamento delle funzioni ammesse all'interno degli interventi e l'inserimento di ulteriori strumenti di controllo sugli investimenti.
Piano Casa: dalla Camera le prime modifiche al D.L. n. 66/2026
Una delle prime modifiche riguarda le finalità stesse del provvedimento. Se nel testo originario il riferimento era rivolto soprattutto a giovani, studenti universitari, giovani coppie e lavoratori fuori sede, la Camera ha ritenuto opportuno richiamare espressamente anche alcune categorie del pubblico impiego, tra cui il personale scolastico, quello sanitario, le Forze di polizia, i Vigili del fuoco e le Forze armate.
La scelta appare strettamente collegata alla forte pressione abitativa in numerose città, al costo degli affitti e alla difficoltà di reperire alloggi disponibili, che ostacolano la mobilità del personale pubblico. Una criticità emersa con particolare evidenza nelle grandi aree urbane e nei territori caratterizzati da una forte tensione del mercato immobiliare.
Fondo prima casa: nuove garanzie per le famiglie con disabilità grave
Nel corso dell'esame parlamentare è stato inserito anche il nuovo art. 4-bis, dedicato al Fondo di garanzia per la prima casa.
La disposizione amplia le categorie prioritarie, includendo le persone con disabilità grave accertata ai sensi dell'art. 3, comma 3, della Legge n. 104/1992 e i nuclei familiari nei quali tali soggetti sono presenti. Per queste categorie la garanzia pubblica può arrivare fino all'80% della quota capitale del mutuo, in presenza dei requisiti reddituali previsti dalla norma.
Pur non essendo una disposizione direttamente collegata all'attuazione degli interventi edilizi previsti dal Piano Casa, la norma rafforza il versante sociale del provvedimento e amplia il numero degli strumenti utilizzati per agevolare l'accesso all'abitazione principale.
Studenti fuori sede: aumenta il fondo per il contributo affitti
Tra gli emendamenti approvati figura anche il nuovo art. 4-ter, che incrementa le risorse destinate al contributo per le spese di locazione sostenute dagli studenti universitari fuori sede.
L'intervento prevede uno stanziamento aggiuntivo pari a 8,5 milioni di euro per il 2026 e si colloca nel solco delle misure già adottate negli ultimi anni per affrontare il crescente problema del costo degli alloggi destinati alla popolazione studentesca, soprattutto nelle città universitarie dove la domanda ha registrato una crescita molto più rapida rispetto all'offerta disponibile.
La misura si affianca agli altri strumenti già previsti per sostenere l'accesso agli alloggi da parte della popolazione studentesca e conferma l'attenzione del legislatore verso un fenomeno che continua a interessare un numero crescente di famiglie.
Modifiche alla disciplina delle alienazioni degli alloggi ERP
Tra le modifiche approvate dalla Camera figura anche la riscrittura dell'art. 5 relativo al riscatto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP).
Pur restando fermo il diritto di opzione riconosciuto agli assegnatari in possesso dei requisiti previsti dalla norma, cambia la disciplina relativa alla destinazione delle somme derivanti dalle alienazioni.
Nella versione originaria del decreto era già individuato il percorso di utilizzo delle risorse ottenute dalle vendite. La Camera ha invece preferito rinviare tale disciplina a successivi provvedimenti, prevedendo che le modalità di destinazione siano definite in coerenza con il nuovo quadro europeo di governance economica e finanziaria.
Molto dipenderà dalle future scelte attuative e dalla possibilità di utilizzare tali risorse per alimentare nuovi programmi di recupero, manutenzione o ampliamento del patrimonio abitativo pubblico.
Edilizia integrata: nuovi requisiti per operatori e investitori privati
Una delle novità più rilevanti riguarda i programmi infrastrutturali di edilizia integrata previsti dall'art. 9, con l'introduzione di una disposizione che definisce espressamente i requisiti che dovranno possedere i soggetti privati interessati a promuovere questi interventi.
Non sarà quindi sufficiente presentare una proposta progettuale: i soggetti attuatori dovranno dimostrare adeguata capacità economica e finanziaria, esperienza nella realizzazione o gestione di programmi analoghi e disponibilità a mantenere la destinazione convenzionata per l'intera durata dei vincoli previsti.
L'introduzione di questi requisiti rappresenta una delle risposte alle osservazioni formulate durante il dibattito parlamentare sul ruolo che gli operatori privati saranno chiamati a svolgere nell'attuazione del Piano Casa. In questo modo verrà favorita la partecipazione di investitori e operatori specializzati senza rinunciare a meccanismi di selezione in grado di garantire affidabilità, capacità organizzativa e continuità gestionale degli interventi.
La disposizione assume particolare rilievo perché i programmi di edilizia integrata rappresentano uno degli strumenti attraverso i quali il Piano Casa punta ad attrarre risorse private per incrementare l'offerta abitativa a canoni accessibili.
Non solo abitazioni: spazio a coworking, servizi e cohousing
Sempre nell'ambito dell'edilizia integrata emerge una delle innovazioni più interessanti dell'intero provvedimento.
Mentre nel testo del decreto legge l'attenzione era rivolta soprattutto alla realizzazione di alloggi a canoni accessibili, le modifiche approvate dalla Camera sembrano invece ampliare il concetto stesso di intervento abitativo, attribuendo maggiore importanza alla qualità complessiva degli insediamenti.
La nuova formulazione richiede infatti la presenza di servizi di prossimità, spazi condivisi e modelli abitativi orientati al senior cohousing e al cohousing intergenerazionale.
Si tratta di un'impostazione che richiama modelli già sperimentati in altri contesti europei, nei quali la qualità dell'abitare viene perseguita non soltanto attraverso la disponibilità di alloggi ma anche mediante la presenza di servizi, funzioni complementari e spazi condivisi.
L'obiettivo sembra essere quello di promuovere interventi nei quali l'offerta abitativa sia accompagnata dalla creazione di occasioni di socialità, assistenza reciproca e integrazione tra diverse fasce della popolazione, superando la tradizionale distinzione tra funzione residenziale e servizi collettivi.
Nella stessa direzione va la possibilità di destinare una quota compresa tra il 5% e il 15% della superficie utile complessiva a coworking, start-up, microimprese, commercio di prossimità, artigianato urbano e servizi di quartiere, proponendo un modello di sviluppo che punta a integrare abitazioni, lavoro e servizi all'interno dello stesso contesto urbano.
Investimenti strategici: eliminato il vincolo del miliardo di euro
Tra tutte le modifiche approvate dalla Camera, quella che probabilmente avrà gli effetti più rilevanti sul mercato immobiliare è quella che determina lo stop al requisito del miliardo di euro per gli investimenti strategici.
Il testo originario subordinava infatti l'accesso alle procedure speciali a questa soglia particolarmente elevata che, nei fatti, avrebbe limitato l'applicazione della norma a un numero molto ristretto di operazioni di dimensione eccezionale.
Il requisito è stato invece eliminato, ampliando in maniera significativa il numero di iniziative che potranno accedere alle procedure accelerate previste dal Piano Casa. Una scelta che potrebbe aumentare l'attrattività dello strumento e favorire la partecipazione di un numero più ampio di operatori interessati a investire nel settore residenziale.
L'apertura agli investimenti privati verrà accompagnata da un rafforzamento dei controlli: tra le modifiche approvate compare infatti la previsione che il futuro decreto attuativo disciplini anche le verifiche antimafia e i controlli sull'origine dei capitali impiegati nei programmi di investimento.
Le ulteriori misure per il patrimonio abitativo delle amministrazioni dello Stato
L'esame parlamentare ha infine introdotto disposizioni dedicate agli alloggi di servizio dell'Arma dei Carabinieri e al patrimonio immobiliare della Difesa e della Guardia di Finanza, prevedendo ulteriori risorse per interventi di costruzione, recupero, efficientamento energetico e miglioramento sismico degli immobili destinati al personale di queste amministrazioni.
Anche in questo caso emerge il tentativo di affrontare il tema abitativo non soltanto attraverso il mercato residenziale ordinario, ma anche mediante il rafforzamento e l'ammodernamento del patrimonio immobiliare pubblico destinato a specifiche categorie di lavoratori.
Dopo il via libera della Camera il Piano Casa passa al Senato
Il testo approvato dalla Camera passa adesso al vaglio del Senato, che dovrà valutare se confermare questa impostazione o intervenire ulteriormente sul provvedimento prima della conversione definitiva in legge, prevista entro il prossimo 6 luglio.
Al netto delle singole modifiche, il passaggio parlamentare consente già di individuare alcune delle direttrici lungo le quali il Piano Casa si svilupperà, con un ampliamento degli strumenti destinati alle categorie che incontrano maggiori difficoltà nell'accesso all'abitazione, come studenti, lavoratori fuori sede e nuclei familiari più fragili e il rafforzamento del ruolo degli investimenti privati e dei programmi di edilizia integrata, accompagnando questa apertura con requisiti più restrittivi per gli operatori e con ulteriori meccanismi di controllo.
Particolarmente significativa appare anche l'integrazione di servizi, spazi condivisi e funzioni complementari alla residenza, che sembrano delineare un modello abitativo più articolato rispetto alla tradizionale edilizia convenzionata.
Sarà adesso il Senato a stabilire se questo impianto verrà confermato oppure se il testo subirà ulteriori modifiche prima dell'approvazione definitiva.
