Superbonus 110%: 3 requisiti per non perdere l'ecobonus

Guida agli interventi di riqualificazione energetica nei condomini che possono accedere alla detrazioni fiscali del 110% messe a punto dal Decreto Rilancio

di Redazione tecnica - 06/10/2021
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Superbonus 110%: 3 requisiti per non perdere l'ecobonus

Da quando sono state messe a punto a maggio 2020, non abbiamo lesinato critiche (costruttive) alle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) previste dal Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Il Superbonus 110% dopo le modifiche

La criticità più grande è da ricercare nello strumento legislativo scelto per mettere in piedi questa detrazione fiscale: il Decreto Legge. Il bonus 110% è stato, infatti, inserito all'interno di un provvedimento d'urgenza che ha necessitato prima della conversione in legge e poi della pubblicazione dei vari decreti attuativi. Ricordiamo che questo sistema ha generato 139 giorni di attesa in cui l'edilizia si è praticamente fermata.

Ma andiamo oltre, dalla pubblicazione del Decreto Rilancio sono arrivate le modifiche apportate:

Ed è proprio da quest'ultimo provvedimento che si stanno cominciando a sviluppare i primi importanti effetti. Mantenendo la nostra attenzione all'"anima" del superbonus 110% che incentiva gli interventi di riqualificazione energetica, non si possono tenere in considerazione gli ultimi due rapporti pubblicati da Enea, dai quali si evince che successivamente alla conversione in legge del Decreto Semplificazioni-bis è cresciuto considerevolmente il numero di investimenti soprattutto nei condomini.

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Ed è proprio dai soggetti previsti all'art. 119, comma 9, lettera a) che stanno cominciando ad arrivare sempre più richieste sulla fruizione dell'ecobonus 110%. Domande che chiedono di conoscere esattamente i requisiti necessari per accedere al bonus fiscale.

In questo approfondimento proveremo, quindi, a fornire una guida di base per accedere alle detrazioni del 110% per la riqualificazione energetica dei condomini.

Superbonus 110%: gli interventi di riqualificazione dei condomini

Per comprendere quali siano gli interventi di ecobonus 110% dei condomini (parti comuni e parti private) occorre prendere come riferimento l'art. 119, commi 1 e 2 del Decreto Rilancio. Preliminarmente si ricorda che come previsto dalla modifica apportata dal D.L. n. 59/2021, i condomini possono accedere al superbonus 110% per le spese sostenute dall'1 luglio 2020 al 31 dicembre 2022.

Ciò premesso, i condomini possono scegliere di realizzare i seguenti interventi trainanti sulle parti comuni:

  • l'isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio, compresa la coibentazione del tetto senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente (c.d. isolamento a cappotto);
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A.

Una volta realizzato dal condominio uno degli interventi trainanti, i singoli condomini utilizzare il bonus 110% anche per gli interventi di efficienza energetica di cui all’articolo 14 del D.L. n. 63 del 2013 (ad esempio la sostituzione degli infissi), per l'abbattimento delle barriere architettoniche, per il fotovoltaico e per l'istallazione di colonnine di ricarica.

Superbonus 110%: il primo requisito

Il primo requisito da tenere a mente è quello previsto dall'art. 14 del D.L. n. 63/2013, cui il Decreto Rilancio fa riferimento. Stiamo parlando dell'impianto di riscaldamento. Come più volte chiarito da Enea e dall'Agenzia delle Entrate, per ultimo con la risposta n. 557 del 25 agosto 2021, deve essere dimostrabile che l'edificio sia dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal D.Lgs. n. 192 del 2005 e che tale impianto sia situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica.

La mancanza del riscaldamento nell'edificio oggetto dell'intervento di ristrutturazione risulta essere una condizione preclusiva all'ammissione dei lavori di efficientamento energetico alla disciplina dell'ecobonus.

Superbonus 110%: il secondo requisito

Quando si accede al superbonus 110% tramite l'intervento di isolamento termico a cappotto, l'art. 119, comma 1, lettera a) del Decreto Rilancio richiede l'utilizzo di materiali isolanti che rispettino i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017.

Su questo requisito e sull'idoneità dei prodotti per l’isolamento termico, sono arrivate parecchie richieste di chiarimento all'Enea che ha provveduto a rispondere con una nota ufficiale.

Superbonus 110%: il terzo requisito

Ultimo e importante requisito è che gli interventi (anche congiunti trainanti-trainati) siano realizzati nel rispetto dei requisiti minimi previsti dal Decreto Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020 (c.d. Decreto Requisiti minimi) e che garantiscano il miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Per dimostrare il doppio salto di classe è prevista la redazione dell'attestato di prestazione energetica (APE), prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata che dimostri il miglioramento energetico.

Per quanto riguarda gli edifici plurifamiliari (quindi anche i condomini) è prevista la redazione dell'APE convenzionale come definito nell'Allegato A, punto 12.3 del Decreto Requisiti minimi.

In particolare, l'APE convenzionale (ripetiamo: per gli edifici plurifamiliari) è predisposto considerando l’edificio nella sua interezza, considerando i servizi energetici presenti nella situazione ante-intervento. Per la redazione dell'APE convenzionale, tutti gli indici di prestazione energetica dell’edificio considerato nella sua interezza, compreso l’indice EPgl,nren,rif,standard (2019/21) che serve per la determinazione della classe energetica dell’edificio, si calcolano a partire dagli indici prestazione energetica delle singole unità immobiliari. In particolare ciascun indice di prestazione energetica dell’intero edificio è determinato calcolando la somma dei prodotti dei corrispondenti indici delle singole unità immobiliari per la loro superficie utile e dividendo il risultato per la superficie utile complessiva dell’intero edificio.

Sull'APE convenzionale Enea ha pubblicato un'utilissima guida che illustra le differenze con l'APE tradizionale e indica un preciso format da seguire.

Su chi può redigere l'APE, l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta n. 122 del 22 febbraio 2021 con la quale ha confermato che gli attestati di prestazione energetica APE convenzionali previsti per l'accesso al Superbonus, sono finalizzati soltanto a dimostrare che l'edificio considerato nella sua interezza consegua, dopo gli interventi, il miglioramento di due classi energetiche. Per cui, mentre per la redazione dell'APE di cui all'articolo 6 del D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, trovano applicazione i requisiti di indipendenza e imparzialità dei soggetti abilitati alla certificazione energetica degli edifici, di cui all'articolo 3 del d.P.R. 16 aprile 2013, n. 75. Nel caso dell'APE convenzionale la situazione è diversa e il tecnico può redigerlo anche per la sua abitazione.

Superbonus 110%: l'abuso non blocca la detrazione

Da ricordare che a seguito della pubblicazione del Decreto Semplificazioni-bis, l'art. 119 del Decreto Rilancio ne è uscito profondamente rinnovato. Un'importante modifica è quella relativa alla sostituzione integrale del comma 13-ter che nella vigente versione prevede:

"Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è atte-stato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.
".

A seguito di questa modifica è stato dato il via libera al superbonus 110% per gli interventi senza demo-ricostruzione realizzati su immobili che presentano abusi edilizi. L'abuso edilizio non solo non è più una causa ostativa alla fruizione del bonus (come previsto dall'art. 49 del d.P.R. n. 380 del 2001) ma non dovrà essere inserito all'interno del nuovo titolo edilizio (la CILAS) necessaria per avviare gli interventi.