Superbonus 110%: beneficiari, requisiti, adempimenti e verifiche per il 2022

Guida alla detrazioni fiscali del 110% messe a punto dall'art. 119 del Decreto Rilancio per gli interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico

di Gianluca Oreto - 13/01/2022
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Superbonus 110%: beneficiari, requisiti, adempimenti e verifiche per il 2022

Dopo un fine 2021 in trepidante attesa, il 2022 si apre con rinnovate certezze e ancora tanti nodi da sciogliere sulle detrazioni fiscali del 110% (superbonus). Se stai leggendo questo approfondimento, probabilmente sei interessato a questo bonus come tecnico, impresa o semplicemente come contribuente che sta pensando di ristrutturare casa.

Superbonus 110%: premessa

Una piccola premessa prima di cominciare la trattazione. Il superbonus 110% è una grandissima opportunità ma non è per tutti. Certamente non è la detrazione fiscale che serve a chi vuole semplicemente ristrutturare il proprio appartamento. A meno che questo appartamento non abbia un accesso autonomo o sia funzionalmente indipendente (ma di questo ne parlerò nel prosieguo).

Per ristrutturare casa sono disponibili altre interessanti agevolazioni fiscali:

  • l'ecobonus previsto all'art. 14 del D.L.n. 63/2013;
  • il bonus ristrutturazioni edilizia previsto all'art. 16 del D.L. n. 63/2013.

Se, invece, vuoi riqualificare un edificio o, come detto, una unità immobiliare con accesso autonomo o funzionalmente indipendente, in questo approfondimento proverò a riepilogare tutte le informazioni che ti servono per approcciarti a questa detrazione fiscale. In particolare, ti parlerò:

  • della normativa di riferimento;
  • dei soggetti beneficiari;
  • dell'orizzonte temporale;
  • degli interventi agevolati;
  • dei limiti di spesa;
  • dei requisiti;
  • degli adempimenti;
  • del procedimento edilizio;
  • delle opzioni alternative.

Buona lettura!

Superbonus 110%: la normativa di riferimento

Prima di approcciarsi a queste detrazioni fiscali, è sempre bene aver chiaro qual è la normativa di riferimento che sostanzialmente è composta da una norma di rango primario e da alcuni provvedimenti attuativi relativi in particolare al rispetto dei requisiti tecnici, alle asseverazioni e alle pratiche edilizie.

La normativa di rango primario è il Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), convertito in Legge n. 77/2020. In particolare, occorre leggere gli articoli:

  • art. 119 - Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici;
  • art. 121 - Opzione per la cessione o per lo sconto in luogo delle detrazioni fiscali;
  • art. 122-bis - Misure di contrasto alle frodi in materia di cessioni dei crediti. Rafforzamento dei controlli preventivi.

Attenzione, questi articoli sono stati più volte modificati dalle seguenti norme:

Niente paura, non è necessario che ti metti a ricostruire la versione vigente di questi articoli. La nostra redazione l'ha già preparata e puoi scaricarla gratuitamente accedendo agli allegati al Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34.

Per quanto riguarda i principali provvedimenti attuativi, devi prendere in considerazione:

Oltre a questi, l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato numerose circolari, guide, provvedimenti e risposte ad interpello. Puoi visionarle tutte nello Speciale Superbonus 110%, gratuito e sempre aggiornato.

Superbonus 110%: i soggetti beneficiari

Come scritto in premessa, il superbonus 110% non può essere utilizzato da tutti. In particolare la norma individua i seguenti soggetti beneficiari:

  • condomini ed edifici plurifamiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate;
  • persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio;
  • istituti autonomi case popolari (IACP);
  • cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
  • organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;
  • associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Occhio perché a prescindere dal soggetto beneficiario, la norma esclude l'accesso agli edifici o unità immobiliari appartenenti alle seguenti categorie catastali:

  • A/1 - Abitazioni di tipo signorile;
  • A/8 - Abitazioni in ville;
  • A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

Il bonus 110% può essere utilizzato anche dalle persone fisiche nel caso di unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti (condizioni da possedere contemporaneamente). Nel corso degli ultimi due anni queste condizioni sono state modificate e definite dall'Agenzia delle Entrate.

La definizione di accesso autonomo è contenuta nell'art. 119, comma 1-bis del Decreto Rilancio. In particolare, si definisce accesso autonomo "un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva".

Una unità immobiliare ha accesso autonomo dall'esterno qualora, ad esempio:

  • all'immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell'unità immobiliare all'accesso in questione;
  • all'immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell'immobile.

La condizione può anche essere verificata nel caso di "villette a schiera" e si ha accesso autonomo dall'esterno qualora, ad esempio:

  • la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall'area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
  • il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Per quanto concerne la condizione di indipendenza funzionale, lo stesso art. 119, comma 1-bis del Decreto Rilancio, specifica che l'immobile deve essere dotato di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:

  • impianti per l'approvvigionamento idrico;
  • impianti per il gas;
  • impianti per l'energia elettrica;
  • impianto di climatizzazione invernale.

Superbonus 110%: l'orizzonte temporale

Considerate le ultime modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2022, le detrazioni fiscali del 110% si possono applicare alle spese sostenute dall'1 luglio 2020 al 30 giugno 2022, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spese sostenuta dal 1° gennaio 2022.

A questa regola temporale sono state previste le seguenti eccezioni:

Beneficiario Rif. normativo
Aliquota
SAL 30%
SAL 60%
Scadenza finale
Condomini
Persone fisiche proprietarie o comproprietarie di edifici plurifamiliari da 2 a 4 u.i. autonomamente accatastate
Onlus, ApS, AdV
art. 119, comma 9, lettere a) e d-bis) del D.L. n. 34/2020
110%
 
 
31/12/2023
70%
 
 
31/12/2024
65%
 
 
31/12/2025
Persone fisiche art. 119, comma 9, lettera b) del D.L. n. 34/2020
110%
30/06/2022
 
31/12/2022
IACP e cooperative di abitazione a proprietà indivisa art. 119, comma 9, lettera c) e d) del D.L. n. 34/2020
110%
 
30/06/2023
31/12/2023

Nel prossimo paragrafo ti spiegherò cosa e quali sono gli interventi trainanti e trainati. Al momento sappi solo che tutti gli interventi trainati seguono l'orizzonte temporale degli interventi trainanti.

Altra deroga temporale è stata prevista per gli interventi realizzati da qualsiasi soggetto beneficiario nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza. In questo caso il superbonus potrà essere utilizzato per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025.

Superbonus 110%: gli interventi agevolati

Eccoci alla parte relativa agli interventi. Come anticipato ne esistono di due tipologie:

  • gli interventi trainanti, che accedono direttamente al superbonus;
  • gli interventi trainati, che possono accedere al superbonus solo se eseguiti congiuntamente ad un intervento trainate (in tal senso fa fede la data di inizio e fine lavori), fatta esclusione di un caso particolare che puoi leggere in questo approfondimento "Superbonus 110%: il vantaggio di operare su edifici vincolati".

Entrando nel dettaglio, gli interventi trainanti sono:

  • l'isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% (il c.d. cappotto termico) compresa la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente;
  • gli interventi sulle parti comuni per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale;
  • gli interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti;
  • gli interventi di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63.

Gli interventi trainanti di riqualificazione energetica possono trainare i seguenti interventi:

  • efficientamento energetico delle unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio;
  • acquisto e la posa in opera delle schermature solari;
  • acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti

La realizzazione di uno qualsiasi degli interventi trainanti (di efficienza energetica o riduzione del rischio sismico) consente di portare in detrazione fiscale al 110% altre spese, sempre se effettuate congiuntamente, relative a:

  • abbattimento di barriere architettoniche (art. 16-bis, comma 1, lettera e), del DPR n. 917/1986), anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni,
  • installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (solo se gli interventi trainanti assicurano il doppio salto di classe energetica);
  • installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati contestuale o successiva all’installazione degli impianti medesimi.

La realizzazione del solo intervento trainante di riduzione del rischio sismico consente l'accesso al superbonus, a condizione che sia eseguita congiuntamente, anche alla realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici.

Superbonus 110%: i limiti di spesa

I limiti di spesa sono diversi per ogni intervento e sono funzione del fatto che si parli di edifici singoli o plurifamiliari. In particolare, la detrazione per gli interventi di isolamento termico è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore:

  • a euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno;
  • a euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
  • a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

N.B. nel caso di 10 u.i. il limite massimo è 8x40.000 + 2x30.000=380.000 euro.

La detrazione spettante per gli interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore:

  • a euro 20.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;
  • a euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito.

N.B. nel caso di 10 u.i. il limite massimo è 8x20.000 + 2x15.000=190.000 euro.

La detrazione spettante per gli interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti (art. 119, comma 1, lettera c) del Decreto Rilancio) è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito.

Per gli interventi di riduzione del rischio sismico (sismabonus 110%), la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio.

Discorso a parte va fatto per i limiti di spesa relativi agli interventi trainati e per gli interventi trainanti realizzati dai soggetti di cui all'art. 119, comma 9, lettera d-bis) del Decreto Rilancio, ovvero dalle "organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all'articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all'articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266, e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall'articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383".

Superbonus 110%: i requisiti

La norma richiede il rispetto di alcuni requisiti. Prima di parlare di questi, occorre ricordare che nel caso di edifici con più unità immobiliari, occorre valutare la "residenzialità" ovvero la percentuale di superficie residenziale rispetto al totale:

  • se questa percentuale è superiore al 50%, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni;
  • se è inferiore al 50%, è ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Ciò premesso, è possibile distinguere i requisiti che riguardano gli interventi per il risparmio energetico da quelli per la riduzione del rischio sismico. Partiamo dagli interventi di ecobonus 110%:

  • l'immobile deve essere riscaldato;
  • nel caso di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate (c.d. cappotto termico), è necessario l'utilizzo di materiali isolanti che rispettino i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017;
  • per tutti gli interventi di miglioramento energetico:
    • il rispetto dei requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell'articolo 14 del D.L. n. 63/2013;
    • garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta;
    • redigere l'attestato di prestazione energetica (APE), prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata che dimostri il miglioramento energetico.

Per quanto riguarda gli interventi di sismabonus 110%, non è previsto alcun salto di classe sismica purché l'intervento possa configurarsi come miglioramento sismico. Occorre, invece, che l’intervento sia realizzato su un edificio ubicato in zona a rischio sismico 1, 2 o 3 (escluse le zone 4).

Superbonus 110%: gli adempimenti

Per poter avere accesso all'incentivo fiscale del 110% è sempre necessario che l'intervento venga asseverato da un tecnico abilitato.

Nel caso degli interventi di ecobonus 110% deve essere asseverato il rispetto dei requisiti minimi previsti al DM 6 agosto 2020 (Decreto Requisiti tecnici) e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati (asseverazione tecnica). Per asseverare il rispetto dei requisiti minimi è necessario utilizzare il modello di asseverazione contenuto nel DM 6 agosto 2020 (Decreto asseverazioni).

Una copia dell’asseverazione deve essere trasmessa all'ENEA tramite la piattaforma dedicata https://detrazionifiscali.enea.it/

L’asseverazione va fatta a fine lavori oppure in corso d’opera al 30% e al 60% dei lavori realizzati.

Per quanto riguarda gli interventi di sismabonus 110%, l’efficacia degli stessi è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, utilizzando i modelli allegati al DM n. 57/2017 come modificato dal DM n. 329/2020.

Dal 12 novembre 2021, nel caso non si utilizzi la precompilata o si acceda al superbonus tramite le opzioni alternative (di cui parlerò nell'ultimo paragrafo), è altresì necessario ottenere:

  • il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus;
  • l'asseverazione di congruità delle spese sostenute.

Superbonus 110%: il procedimento edilizio

La norma prevede una particolare semplificazione per gli interventi di superbonus (trainanti, trainati, di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico) che non necessitano di demolizione e ricostruzione. Questi interventi, infatti, dall'1 giugno 2021 (data di entrata in vigore del Decreto Semplificazioni-bis) sono considerati "manutenzione straordinaria" per i quali è necessario attivare un particolare procedimento edilizio.

È, infatti, necessaria la presentazione di una particolare comunicazione di inizio lavori asseverata, la CILA-Superbonus che differisce dalla CILA ordinaria perché:

  • contiene gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero l'attestazione che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
  • non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9 -bis, comma 1 -bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380;
  • tra la documentazione da allegare vi è l'elaborato progettuale che consiste nella mera descrizione, in forma sintetica, dell'intervento da realizzare.

Inoltre, gli interventi per i quali si presenta la CILAS, non sono vigenti le cause di decadenza del beneficio fiscale previste dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380/2001. La presenza di abusi edilizi, quindi, non fa decadere il superbonus che viene perso solo nei seguenti casi:

  • mancata presentazione della CILA;
  • interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  • assenza dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o altra attestazione;
  • non corrispondenza al vero delle attestazioni del rispetto dei requisiti minimi richiesti dalla norma.

Superbonus 110%: le opzioni alternative

La parte più importante delle detrazioni fiscali del 110% è che possono essere utilizzate non solo in dichiarazione dei redditi. È, infatti, possibile optare per delle soluzioni alternative:

  • per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto (c.d. sconto in fattura), fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
  • la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare (c.d. cessione del credito), con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Le opzioni possono essere esercitate in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori. Gli stati di avanzamento dei lavori non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo e ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30% del medesimo intervento.