Superbonus 110% e CILA: abusi edilizi a rischio autodenuncia?

Dopo settimane di attesa è finalmente circolata la bozza di Decreto Semplificazioni che, tra le altre cose, ha previsto alcune modifiche chirurgiche all'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) con il quale è entrata prepotentemente nel vocabolario comune la parola "superbonus 110%".

I problemi del Superbonus 110%

I problemi che sono stati riscontrati in questo primo anno di applicazione delle detrazioni fiscali del 110% sono molteplici e risiedono principalmente nelle difficoltà a tradurre in azione quanto scritto in una norma piena di ombre e dubbi applicativi. Problematiche di primaria importanza se consideriamo che accedere al beneficio per poi perderne il diritto comporta per prima cosa il pagamento in prima persona di interventi che nella maggior parte dei casi non sarebbero stati avviati per mancanza di liquidità

Tra le varie difficoltà applicative il vero collo di bottiglia è rappresentato dall'art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che vieta l'accesso a qualsiasi detrazione fiscale per interventi edilizi realizzati su immobili abusivi. E come è ormai noto, le casistiche di difformità sono tali e tante che la verifica di conformità urbanistica-edilizia è diventata un'attività di primaria importanza prima di avventurarsi in qualsiasi progetto di riqualificazione.

Verifica di conformità che si è scontrata con problemi di accesso alla documentazione edilizia in possesso alla pubblica amministrazione e con uno stato di salute del patrimonio immobiliare molto "particolare" che necessiterebbe di tempi non compatibili con il bonus fiscale per poter essere opportunamente sanato.

La verifica di conformità e il comma 13-ter dell'art. 119

Da questa considerazione si è operato ad agosto 2020 con una prima modifica all'art. 119 con l'inserimento del comma 13-ter che, per agevolare gli interventi su edifici plurifamiliari (a quei tempi solo i condomini oggi anche gli edifici fino a 4 unità immobiliari), ha previsto la possibilità, per il tecnico che deve richiedere il titolo edilizio necessario all'avvio dei cantieri e per lo Sportello Unico per l'edilizia che deve verificarlo, di riferirsi esclusivamente alle parti comuni (ancora oggi non si sa per certo se riguardi tutte le parti comuni dell'edificio o solo quelle interessate dall'intervento).

Le modifiche dal Decreto Semplificazioni

Tra le modifiche inserite all'interno della bozza di Decreto Semplificazioni (che in quanto bozza e in quanto decreto legge necessita: prima dell'approvazione definitiva del Consiglio dei Ministri e poi della conversione in Legge da parte del Parlamento, anche se fino ad allora gli effetti sono immediatamente applicabili) vi è la sostituzione integrale del comma 13-ter con il seguente:

Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1- bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto all’ art. 49 del decreto del Presidente della Repubblica n 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.
Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.

Gli effetti della modifica al comma 13-ter

Cerchiamo adesso di analizzare nel dettaglio gli effetti della sostituzione del comma 13-ter.

Intanto viene (finalmente) messo un punto alle interpretazioni dei vari SUE provinciali sulla tipologia di intervento edilizio. Tutti gli interventi di ecobonus e sismabonus 110% che non comportano demolizione e ricostruzione si configurano come manutenzione straordinaria. Sull'argomento mi ero già espresso facendo riferimento all'intervento di isolamento termico a cappotto.

Il Decreto Semplificazioni va oltre e onde evitare che qualcuno possa interpretare gli interventi come manutenzioni straordinarie pesanti che necessitano di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), specifica che per questi interventi è sufficiente la presentazione della comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Niente verifica di conformità

Si specifica anche che nella CILA vanno indicati "solo" gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. Niente più "ricerca" dei titoli successivi.

Tra le altre cose non è più neanche necessaria l’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis del Testo Unico Edilizia.

La decadenza del beneficio

Cosa accade, quindi, alla decadenza del beneficio fiscale prevista dall'art. 49 del Testo Unico Edilizia? semplice, opera solo in caso di:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
• non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

Abusi edilizi a rischio "autodenuncia"

Tutto qui? magari, qualcuno potrebbe dire. Perché occorre fare molta attenzione all'ultimo periodo del nuovo comma 13-ter "Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento". Un periodo probabilmente "superfluo" ma che potrebbe dare chiare indicazioni sull'operato delle pubbliche amministrazioni.

Il nuovo comma 13-ter, infatti, dice solo che il superbonus 110% non decade in presenza di abusi edilizi ma restano intesi gli effetti civili e penali della presenza di eventuali difformità.

Un eventuale controllo delle CILA da parte dello Sportello Unico Edilizia darebbe all'amministrazione tutti i documenti per accertare, senza necessità di sopralluogo, eventuali abusi edilizi presenti nell'immobile.

È questa l'intenzione oppure le mie sono solo elucubrazioni?