Superbonus 110%: sempre a rischio di autodenuncia gli abusi edilizi

Cosa comporta l'eventuale presenza di abusi edilizi in un progetto di riqualificazione che utilizza le detrazioni fiscali del 110% (superbonus)?

di Gianluca Oreto - 28/07/2021
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Superbonus 110%: sempre a rischio di autodenuncia gli abusi edilizi

Superbonus 110%: ormai è questione di ore e la conversione in legge del Decreto Legge n. 77/2021 (Decreto Governance PNRR o Semplificazioni-bis) darà il via libera ad un nuovo importante correttivo alla disciplina prevista dall'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Superbonus 110%: le modifiche in vigore

Dopo il voto di fiducia della Camera dei Deputati, ieri si è svolta al Senato la discussione generale del disegno di legge n. 2332, di conversione, con modificazioni, del Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77, recante "Governance del Piano nazionale di ripresa e resilienza e prime misure di rafforzamento delle strutture amministrative e di accelerazione e snellimento delle procedure".

Un importante provvedimento che tenta di semplificare norme abbastanza eterogenee tra le quali quelle previste per il superbonus che ne esce profondamente rinnovato.

Ricordiamo che queste nuove modifiche arrivano dopo quelle apportate:

E dei migliaia interventi dell'Agenzia delle Entrate, dell'Enea, della Commissione per il monitoraggio del Sismabonus e dello stesso Governo. A dimostrazione che, benché l'idea di base sia stata certamente ottima, in corso d'opera è stato necessario intervenire per chiarire i dubbi emersi in fase di applicazione.

Speciale Superbonus

Superbonus 110%: le modifiche post decreto Semplificazioni-bis

Delle modifiche apportate dal Decreto Semplificazioni-bis post conversione in legge (che dovrebbe ormai essere cosa fatta a meno che nuove "manine" possano intervenire sull'articolato approvato dalla Camera) ne abbiamo già parlato in diversi approfondimenti:

Superbonus 110%: abusi edilizi e decadenza del beneficio fiscale

Vale la pena entrare un po' più nel dettaglio degli effetti del nuovo comma 13-ter, della decadenza dei benefici fiscali e del rapporto con gli eventuali abusi edilizi presenti.

Abbiamo già avuto modo di entrare nel merito del nuovo comma 13-ter che prevede un regime speciale (edilizio e fiscale) per gli interventi che accedono al superbonus. In particolare tutti gli interventi di cui all'art. 119 del Decreto Rilancio (ecobonus, sismabonus, trainanti e trainati) che accedono alla detrazione fiscale del 110%, fatta eccezione di quelli che comportano la demolizione ricostruzione dell'edificio, compresi quelli che intervengono sulle parti strutturali e sui prospetti, potranno essere considerati manutenzione straordinaria che necessita di una particolare CILA.

All'interno della CILA non dovrà più essere dichiarato lo stato legittimo dell'immobile ma solo il titolo che ne ha legittimato la costruzione. Cambiano anche i motivi di decadenza dei benefici fiscali stabiliti all'art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Eventuali abusi edilizi non faranno, infatti, decadere il bonus 110% che potrà essere perduto unicamente nei seguenti casi:

  • mancata presentazione della CILA;
  • interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  • assenza del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero dell’attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
  • non corrispondenza al vero delle attestazioni previste per il superbonus dall’art. 119, comma 14 del Decreto Rilancio.

Superbonus 110% e abusi edilizi: cosa cambia

La semplificazione è "importante" ma solo se maneggiata con la dovuta cautela. Risulta evidente che considerato che tra le cause di decadenza del beneficio vi è la difformità degli interventi alla CILA presentata, quest'ultima dovrà riportare fedelmente lo stato di fatto.

Non farlo significherebbe esporsi al rischio che, in caso di controlli, l'amministrazione potrebbe non solo sanzionare gli eventuali abusi presenti ma anche richiedere indietro il beneficio fiscale senza possibilità di tornare indietro.

Ricordiamo, infatti, che mentre l'art. 49 del Testo Unico Edilizia definisce la decadenza dei benefici fiscali in caso di immobile con abusi, il successivo art. 50 ammette che nel caso di sanatoria non vangono più gli effetti del precedente articolo. L'art. 50, comma 4 recita: "Il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49".

Diverso è il caso per gli interventi del Superbonus perché il Legislatore prevede le cause di decadenza del beneficio ma non quelle per poter essere riammessi nel caso di violazioni.

Sulle violazioni il Semplificazioni-bis post conversione aggiunge solo il comma 5-bis:

"5-bis. Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione".

Su cui non si possono ipotizzare effetti che riguardano una CILA difforme allo stato dei luoghi.

Superbonus 110% e abusi edilizi: l'autodenuncia

È chiaro che con il nuovo comma 13-ter i cantieri di superbonus "potrebbero" essere avviati anche senza stato legittimo ma una corretta valutazione iniziale consentirebbe al contribuente di chiarirsi sull'entità di eventuali abusi presenti.

La presentazione di una CILA difforme all'ultimo titolo edilizio presentato, mette nelle condizioni lo sportello unico edilizia di trovare facilmente ed sanzionare le difformità. Sanzioni che dipendono, appunto, dall'entità dell'abuso.

Dunque, pur non perdendo il diritto a beneficiare del contributo statale, la corretta valutazione dello stato legittimo resta sempre fondamentale per comprendere quale strada intraprendere. Tutti gli abusi possono essere sanati, dipende solo dalle modalità e in tal senso di possono ipotizzare almeno due scenari:

  • abusi regolarizzabili sulla carta - si potrebbe valutare di presentare una domanda di accertamento di conformità prima della CILA superbonus, indicando in quest'ultima gli estremi;
  • abusi regolarizzabili con rimozione dell'abuso - in questo caso si dovrebbero attentamente valutare tempi e costi.

In conclusione il mio consiglio resta sempre immutato: affidate il vostro progetto di riqualificazione ad un tecnico (possibilmente terzo) che possa valutare nel modo più opportuno il vostro caso.